Bagaimana Mortgages berfungsi
Hipotek adalah perjanjian yang membenarkan peminjam menggunakan harta sebagai cagaran untuk mendapatkan pinjaman.
Dalam kebanyakan kes, istilah ini merujuk kepada pinjaman rumah: Apabila anda meminjam untuk membeli rumah, anda menandatangani perjanjian dengan mengatakan bahawa pemberi pinjaman anda mempunyai hak untuk mengambil tindakan jika anda tidak membuat bayaran yang diperlukan untuk pinjaman tersebut. Yang paling penting, bank boleh mengambil harta itu dalam perampasan - memaksa anda untuk keluar supaya mereka dapat menjual rumahnya.
Hasil jualan akan digunakan untuk membayar apa-apa hutang yang anda masih berhutang pada harta itu.
Gadai janji adalah Perjanjian:
Istilah "gadai janji" dan "pinjaman rumah" sering digunakan secara bergantian. Secara teknikal, gadai janji adalah perjanjian yang membuat pinjaman rumah anda mungkin - bukan pinjaman itu sendiri. Bagi urus niaga hartanah, perjanjian perlu dibuat secara bertulis, dan hipotek adalah dokumen yang (antara lain) memberi pemberi pinjaman anda hak untuk merampas rumah anda.
Gadai Janji Membuat Kemungkinan Beli
Harta tanah mahal. Kebanyakan orang tidak mempunyai wang tunai yang cukup untuk membeli rumah, jadi mereka membuat pembayaran sebanyak 20 peratus atau lebih dan meminjam yang lain. Itu masih meninggalkan keperluan untuk ratusan ribu dolar dalam banyak pasaran. Bank hanya sanggup memberi anda wang yang banyak apabila mereka mempunyai cara untuk mengurangkan risiko mereka.
Lebih selamat untuk bank: Bank melindungi diri mereka dengan mengharuskan anda untuk menggunakan harta yang anda beli sebagai cagaran . Untuk berbuat demikian, anda "menjanjikan" harta sebagai cagaran, dan janji itu adalah "gadai janji" anda. Dalam percetakan yang baik dari perjanjian anda, bank mendapat izin untuk meletakkan lien di rumah anda sehingga mereka dapat merampas jika diperlukan.
Pinjaman Lebih Mampu:
Peminjam juga mendapat manfaat daripada pengaturan ini. Dengan membantu pemberi pinjaman mengurangkan risiko, peminjam membayar kadar faedah yang lebih rendah. Gadai janji sering digunakan oleh pengguna (individu dan keluarga), tetapi perniagaan dan organisasi lain juga boleh membeli harta dengan gadai janji.
Jenis-jenis Gadai Janji
Terdapat beberapa jenis hipotek yang berbeza, dan pemahaman terminologi dapat membantu anda memilih pinjaman yang tepat untuk situasi anda (dan menghindari jalan yang salah).
Sekali lagi, jika anda mahu menjadi pemukul, kami bercakap mengenai pelbagai jenis pinjaman - bukan jenis hipotek yang berbeza (kerana hipotek adalah bahagian yang mengatakan mereka boleh merampas jika anda berhenti melakukan pembayaran).
Gadai janji kadar tetap adalah jenis pinjaman yang paling mudah. Anda akan membuat bayaran yang sama untuk keseluruhan tempoh pinjaman (melainkan jika anda membayar lebih daripada yang diperlukan, yang membantu anda menyingkirkan hutang lebih cepat). Gadai janji kadar tetap biasanya berlangsung selama 30 atau 15 tahun, walaupun istilah lain tidak terdengar. Matematik mengenai pinjaman ini agak mudah: Memandangkan jumlah pinjaman, kadar faedah , dan beberapa tahun untuk membayar pinjaman, pemberi pinjaman anda mengira bayaran bulanan tetap.
Pinjaman kadar tetap sangat mudah sehingga anda dapat mengira pembayaran hipotek dan proses pembayaran sendiri ( spreadsheet dan templat online memudahkannya). Pengiraan ini adalah latihan berharga untuk membantu anda membandingkan peminjam dan menentukan pinjaman yang hendak digunakan. Anda mungkin terkejut melihat bagaimana pinjaman jangka panjang membawa kepada kos faedah yang lebih tinggi sepanjang hayat pinjaman anda - dengan berkesan membuat rumah lebih mahal daripada yang diperlukan.
Hipotek kadar larasan adalah sama dengan pinjaman standard, tetapi kadar faedah boleh berubah pada satu ketika pada masa akan datang.
Apabila itu berlaku, bayaran bulanan anda juga berubah - untuk lebih baik atau lebih teruk (jika kadar faedah naik, pembayaran anda akan meningkat, tetapi jika kadar jatuh, anda mungkin melihat pembayaran bulanan yang diperlukan yang lebih rendah).
Kadar biasanya berubah selepas beberapa tahun, dan terdapat beberapa had untuk berapa kadar yang boleh bergerak. Pinjaman ini mungkin berisiko kerana anda tidak tahu apa bayaran bulanan anda dalam tempoh 10 tahun (atau jika anda boleh membelinya).
Gadai janji kedua , yang juga dikenali sebagai pinjaman ekuiti rumah, bukanlah untuk membeli sebuah rumah - mereka meminjam terhadap harta yang anda miliki. Untuk berbuat demikian, anda akan menambah gadai janji lain (jika rumah anda dibayar, anda meletakkan gadai janji yang baru, pertama, di rumah). Pemberi pinjaman gadai janji kedua anda biasanya "berada dalam posisi kedua," yang bermakna mereka hanya dibayar jika ada wang yang tersisa setelah pemegang gadai janji pertama dibayar. Hipotek kedua kadang-kadang digunakan untuk membayar peningkatan rumah dan pendidikan tinggi. Dalam krisis kewangan , pinjaman-pinjaman ini terkenal digunakan untuk "mengeluarkan" ekuiti rumah anda .
Gadai janji terbalik memberikan pendapatan kepada pemilik rumah (pada umumnya berusia di bawah 62 tahun) yang memiliki ekuiti yang besar di rumah mereka. Pesara yang berpengalaman kadang-kadang menggunakan gadai janji terbalik untuk menambah pendapatan atau mendapatkan wang tunai sekaligus dari rumah yang telah mereka bayar dahulu. Dengan gadai janji terbalik, anda tidak membayar pemberi pinjaman - pemberi pinjaman membayar anda - tetapi pinjaman ini tidak semestinya sebegitu baik .
Pinjaman hanya faedah membolehkan anda membayar hanya kos faedah ke atas pinjaman anda setiap bulan. Akibatnya, anda akan mempunyai pembayaran bulanan yang lebih kecil (kerana anda tidak membayar balik baki pinjaman anda). Kelemahannya adalah bahawa anda tidak membayar hutang dan ekuiti bangunan di rumah anda , dan anda perlu membayar hutang itu suatu hari nanti. Pinjaman ini boleh masuk akal dalam situasi jangka pendek tertentu, tetapi mereka bukan pilihan terbaik bagi kebanyakan pemilik rumah yang ingin membina kekayaan.
Pinjaman belon memerlukan anda membayar pinjaman sepenuhnya dengan bayaran "belon" yang besar . Daripada membuat bayaran yang sama lebih daripada 15 atau 30 tahun, anda perlu membuat bayaran yang besar untuk menghapuskan hutang (selepas lima hingga tujuh tahun, sebagai contoh).
Pinjaman ini berfungsi untuk pembiayaan sementara, tetapi berisiko untuk mengandaikan bahawa anda akan mempunyai akses kepada dana yang anda perlukan apabila pembayaran belon itu jatuh tempo.
Pinjaman membiayai semula membolehkan anda menukar satu gadai janji untuk yang lain sekiranya anda mendapat tawaran yang lebih baik. Apabila anda membiayai semula gadai janji, anda mendapat gadai janji baru yang membayar pinjaman lama. Proses ini boleh mahal kerana kos penutupan, tetapi ia boleh membiayai jangka panjang jika anda mendapat nombor untuk bersatu dengan betul . Pinjaman tidak perlu menjadi jenis yang sama. Sebagai contoh, anda boleh mendapatkan pinjaman kadar tetap untuk membayar gadai janji kadar laras.
Cara Dapatkan Pinjaman Rumah
Untuk meminjam wang, anda perlu memohon pinjaman. Pinjaman rumah memerlukan banyak dokumentasi daripada jenis pinjaman lain (seperti pinjaman kereta atau pinjaman peribadi), jadi bersedia untuk proses yang panjang.
Kredit dan Pendapatan:
Seperti kebanyakan pinjaman, kredit dan pendapatan anda adalah faktor utama yang menentukan sama ada anda akan mendapat kelulusan. Sebelum anda memohon pinjaman rumah, semak kredit anda untuk mengetahui sama ada terdapat sebarang masalah yang mungkin menimbulkan masalah (dan membetulkannya jika ia hanya kesalahan). Pembayaran lewat, pertimbangan, dan isu-isu lain boleh mengakibatkan permohonan anda ditolak - atau anda akan memperoleh kadar faedah yang lebih tinggi, yang bermaksud anda akan membayar lebih banyak untuk sepanjang hayat pinjaman anda.
Dokumentasi dan Rasio:
Peminjam dikehendaki mengesahkan bahawa anda mempunyai pendapatan yang cukup untuk membayar balik pinjaman yang mereka terima. Akibatnya, anda perlu memberikan bukti pendapatan (dapatkan Borang W-2, pulangan cukai terbaru anda, dan dokumen lain yang berguna supaya anda boleh menyerahkannya kepada pemberi pinjaman anda).
Nisbah Hutang kepada Pendapatan:
Peminjam akan melihat hutang anda yang ada untuk memastikan anda mempunyai pendapatan yang mencukupi untuk membayar semua pinjaman anda - termasuk yang baru anda memohon. Untuk berbuat demikian, mereka mengira nisbah hutang kepada pendapatan , yang memberitahu mereka berapa banyak pendapatan bulanan anda yang dimakan oleh bayaran bulanan.
Pinjaman kepada Nisbah Nilai:
Walaupun mungkin untuk membeli dengan sangat sedikit, peluang anda untuk mendapatkan diluluskan adalah lebih baik apabila anda membuat bayaran muka yang besar. Lender mengira nisbah pinjaman kepada nilai , yang menunjukkan berapa banyak pinjaman anda berbanding berapa harta yang bernilai. Semakin sedikit anda meminjam, semakin rendah risiko pemberi pinjaman anda (kerana mereka dengan cepat boleh menjual harta itu dan mendapatkan semua wang mereka).
Preapproval:
Adalah lebih baik untuk mengetahui berapa banyak yang boleh dipinjam sebelum anda memulakan membeli-belah untuk rumah (atau pinjaman). Salah satu cara untuk melakukan itu adalah untuk mendapatkan terlebih dahulu oleh pemberi pinjaman. Ini adalah proses awal di mana peminjam menilai maklumat kredit anda dan pendapatan anda. Dengan maklumat itu, mereka dapat memberikan jumlah maksimum pinjaman yang mungkin mereka terima. Ini tidak semestinya bermaksud bahawa anda diluluskan - terutamanya bukan untuk harta tertentu - tetapi maklumat berguna, dan surat preapproval dapat membantu menguatkan tawaran anda. Sebaik sahaja anda di bawah kontrak, peminjam akan melihat dengan lebih dekat segala-galanya dan mengeluarkan kelulusan rasmi (atau penolakan).
Berapa Banyak untuk Meminjam:
Pemberi pinjaman selalu memberitahu anda berapa banyak yang anda boleh meminjam, tetapi mereka tidak membincangkan betapa anda harus "meminjam". Tanggungjawab anda adalah untuk memutuskan berapa banyak yang perlu dibelanjakan untuk rumah, apa jenis pinjaman yang hendak digunakan, dan berapa besar bayaran pendahuluan yang anda ingin buat (memberi kesan pinjaman kepada nilai nilai ). Semua faktor menentukan berapa banyak yang akan anda bayar setiap bulan, dan berapa banyak faedah yang akan anda bayar sepanjang hayat pinjaman anda (pinjaman yang lebih kecil membawa kepada bayaran bulanan yang lebih kecil dan bayaran faedah yang lebih kecil). Adalah berisiko untuk meminjam jumlah maksimum yang tersedia, terutamanya jika anda lebih suka mempunyai "kusyen" dalam belanjawan bulanan anda.
Di mana untuk Meminjam
Pinjaman rumah tersedia dari beberapa sumber yang berlainan. Dapatkan petikan dari sekurang-kurangnya tiga pemberi pinjaman yang berbeza, dan pilih salah satu yang paling sesuai untuk anda.
Broker gadai janji menawarkan pinjaman daripada peminjam yang banyak. Mereka mempunyai akses kepada pinjaman dari pelbagai bank dan sumber pembiayaan lain, dan mereka akan membantu anda memilih pemberi pinjaman berdasarkan kadar faedah dan ciri-ciri lain. Broker gadai janji mungkin mengenakan yuran permulaan yang anda bayar, atau mereka mungkin dibayar oleh pemberi pinjaman (atau kombinasi kedua-duanya). Jika anda tidak tahu mana-mana broker gadai janji, tanyakan kepada ejen hartanah atau orang lain yang anda percayai untuk cadangan.
Bank dan kesatuan kredit menawarkan pinjaman kepada pelanggan. Wang dalam cek dan akaun simpanan perlu dilaburkan, dan pinjaman wang itu adalah satu cara untuk melabur wang itu . Institusi-institusi ini juga mendapat pendapatan dari yuran permulaan, faedah, dan kos penutupan lain.
Pemberi pinjaman dalam talian boleh membiayai diri sendiri (menggunakan wang pelabur, sebagai contoh), atau mereka boleh berfungsi sebagai broker gadai janji. Perkhidmatan ini mudah kerana anda boleh mengendalikan segala-galanya secara hampir, dan anda sering boleh membuat sebut harga lebih kurang seketika.
Setiap pemberi pinjaman harus memberi anda Estimasi Pinjaman , yang membantu anda membandingkan kos peminjaman dari pemberi pinjaman yang berlainan. Bacalah dokumen-dokumen ini dengan berhati-hati, dan tanya soalan sehingga anda memahami semua yang anda lihat. CFPB menerangkan beberapa bahagian Anggaran Pinjaman untuk membantu anda memahami ciri-ciri pinjaman anda.
Program Pinjaman
Anda mungkin dapat membantu dengan pinjaman anda menggunakan program pinjaman dari organisasi kerajaan dan tempatan. Program-program ini memudahkan untuk mendapatkan diluluskan, dan beberapa menawarkan insentif kreatif untuk membuat pemilikan rumah lebih murah dan menarik. Di samping membeli sebuah rumah, mungkin ada pembiayaan semula dengan program ini (walaupun anda berhutang lebih daripada rumah anda ).
Program pinjaman kerajaan adalah antara yang paling murah hati. Dalam kebanyakan kes, pemberi pinjaman swasta (seperti bank) menyediakan pembiayaan, dan kerajaan persekutuan berjanji untuk membayar balik pinjaman itu jika anda gagal berbuat demikian. Terdapat pelbagai program, dan beberapa yang paling popular disenaraikan di bawah.
Pinjaman FHA:
Pinjaman yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) adalah popular untuk pembeli rumah yang ingin membuat bayaran pendahuluan kecil. Ia mungkin untuk membeli dengan hanya 3.5 peratus ke bawah, dan mereka agak mudah untuk layak (jika anda tidak mempunyai kredit yang sempurna, sebagai contoh). Ketahui lebih lanjut mengenai pinjaman FHA .
Pinjaman VA:
Veteran, Servis, dan pasangan yang layak boleh membeli rumah dengan pinjaman yang dijamin oleh Jabatan Hal Ehwal Veteran (VA). Pinjaman ini membolehkan anda meminjam tanpa syarat untuk insurans gadai janji dan tanpa bayaran (dalam beberapa kes). Anda boleh meminjam dengan kredit yang kurang sempurna, kos penutupan terhad, dan pinjaman itu boleh diterima (membenarkan orang lain mengambil alih pembayaran jika mereka layak).
Program Homebuyer Pertama kali menjadikan mudah untuk memiliki rumah pertama anda , tetapi ia datang dengan rentetan yang dilampirkan. Sering dimajukan oleh kerajaan tempatan dan organisasi bukan untung, program-program ini dapat membantu dengan pembayaran, kelulusan, kadar faedah dan banyak lagi. Walau bagaimanapun, mereka sukar untuk mencari (dan memenuhi syarat), dan mereka mungkin mengehadkan seberapa banyak keuntungan yang anda dapat apabila anda menjual rumah anda.
4 Cara Simpan Wang
Pinjaman rumah mahal, jadi penjimatan walaupun sedikit (dalam istilah peratusan) boleh membawa kepada ratusan atau ribuan dolar dalam simpanan.
1. Kedai Sekitar
Sekali lagi, penting untuk mendapatkan sekurang-kurangnya tiga petikan dari pemberi pinjaman yang berbeza - jenis pemberi pinjaman yang lebih disukai (broker gadai janji, pemberi pinjaman dalam talian dan kesatuan kredit tempatan anda). Semua orang mempunyai harga yang berbeza, dan anda akan belajar banyak dalam proses.
2. Menonton Kadar
Pinjaman yang lebih besar (dan lebih panjang), semakin banyak perkara anda. Anda membayar faedah pada baki pinjaman tahun demi tahun, dan kos faedah itu boleh berpuluh-puluh ribu ringgit. Kadang-kadang masuk akal untuk membayar lebih depan - bahkan membeli "mata" pada pinjaman anda - jika anda boleh mengunci pada kadar yang rendah untuk jangka panjang.
3. Beri Perhatian kepada Insurans Gadai Janji
Sekiranya anda meletakkan kurang daripada 20 peratus, anda mungkin perlu membayar insurans gadai janji. Insurans ini bukan untuk faedah anda - ia melindungi pemberi pinjaman sekiranya anda berhenti melakukan pembayaran dan mereka tidak dapat memulihkan dana mereka - jadi sebaiknya mengelakkan perbelanjaan ini. Menilai cara-cara alternatif untuk menghasilkan 20 peratus, dan mengetahui bagaimana untuk menghapuskan insurans gadai janji secepat mungkin. Dengan beberapa pinjaman, seperti pinjaman FHA, anda tidak boleh benar-benar menyingkirkan kos tersebut melainkan anda membiayai semula.
4. Menguruskan Kos Penutupan
Apabila anda mendapat pinjaman rumah, anda perlu membayar perbelanjaan yang banyak. Terdapat yuran permohonan, yuran cek kredit, yuran permulaan, kos penilaian dan banyak lagi. Sesetengah pemberi pinjaman mengenakan biaya yang lebih tinggi dan lebih rendah, tetapi anda selalu membayar dengan cara yang satu atau yang lain. Berhati-hati dengan pinjaman "tiada kos penutupan" melainkan anda pasti anda hanya akan berada di rumah untuk tempoh yang singkat.