Kediaman terbalik masuk akal untuk sesetengah pemilik rumah
Asas-asas
Seperti gadai janji yang standard, gadai janji terbalik menggunakan rumah anda sebagai cagaran .
Walau bagaimanapun, pinjaman ini berbeza dalam beberapa cara, yang membawa kepada bahagian "sebaliknya" nama. Pertama, anda menerima wang bukannya membayar wang kepada pemberi pinjaman anda setiap bulan. Kedua, jumlah pinjaman anda berkembang dari semasa ke semasa, berbanding dengan mengecut setiap pembayaran bulanan
Konsep ini berfungsi sama dengan gadai janji kedua atau pinjaman ekuiti rumah. Walau bagaimanapun, gadai janji terbalik hanya tersedia untuk pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas, dan anda biasanya tidak perlu membayar balik pinjaman ini sehingga anda keluar dari rumah anda.
Gadai janji terbalik boleh memberikan wang untuk apa sahaja yang anda mahukan, dari pendapatan persaraan tambahan kepada wang untuk projek pembaikan rumah yang besar. Selagi anda memenuhi syarat-syarat (lihat di bawah), anda boleh menggunakan dana untuk menambah sumber pendapatan anda yang lain atau simpanan yang telah anda kumpulkan. Walau bagaimanapun, jangan hanya melompat pada prospek wang mudah; pinjaman ini rumit , dan mereka mengurangkan aset untuk ahli waris anda.
Walaupun beberapa sumber bagi gadai janji terbalik wujud, salah satu pilihan yang lebih baik ialah Home Equity Conversion Mortgage (HECM) yang terdapat melalui Pentadbiran Perumahan Persekutuan . HECM pada umumnya kurang mahal untuk peminjam kerana sokongan kerajaan, dan peraturan untuk pinjaman ini menjadikannya mesra pengguna.
Berapa Banyak Boleh Anda Dapatkan?
Jumlah wang yang anda terima bergantung kepada beberapa faktor dan berdasarkan pengiraan yang membuat anggapan tertentu tentang berapa lama pinjaman akan berlangsung.
Ekuiti: Lebih ekuiti yang anda miliki di rumah anda, semakin banyak yang anda boleh ambil. Bagi kebanyakan peminjam, lebih baik jika anda telah membayar pinjaman anda selama bertahun-tahun dan hipotek anda hampir selesai.
Kadar faedah: Kadar faedah yang lebih rendah bermakna lebih banyak ekuiti pinjaman anda diberikan kepada anda sebagai pendapatan dan bukan untuk menampung pembayaran faedah.
Umur: Umur peminjam paling muda mengenai pinjaman juga memberi kesan kepada berapa banyak yang anda dapat, dan peminjam yang lebih tua boleh mengambil lebih banyak. Jika anda tergoda untuk mengecualikan seseorang yang lebih muda untuk mendapat bayaran yang lebih tinggi, berhati-hati kerana pasangan yang lebih muda akan terpaksa berpindah pada kematian seorang peminjam yang lebih tua jika orang muda tidak termasuk dalam pinjaman.
Bagaimana Menerima Bayaran Pinjaman
Pilihan anda bagaimana untuk mendapatkan wang juga penting. Anda boleh memilih dari beberapa pilihan pembayaran.
Sekaligus: Pilihan paling mudah adalah mengambil semua wang sekaligus. Dengan pilihan ini, pinjaman anda mempunyai kadar faedah tetap , dan baki pinjaman anda hanya meningkat dari semasa ke semasa faedah terakru.
Bayaran berkala: Anda juga boleh memilih untuk menerima bayaran tetap-bulanan, contohnya.
Bayaran tersebut boleh bertahan untuk sepanjang hayat anda, atau untuk jangka waktu tertentu, seperti 10 tahun. Sekiranya pinjaman anda jatuh tempo kerana semua peminjam telah keluar dari rumah, pembayaran berakhir. Dengan pembayaran seumur hidup, ada kemungkinan untuk mengambil lebih banyak daripada anda dan pemberi pinjaman anda jika anda menjalani kehidupan yang sangat panjang.
Line of credit: Daripada mengambil segera wang, anda boleh memilih garis kredit , yang membolehkan anda membuat dana jika dan bila anda memerlukannya. Kelebihan pendekatan ini ialah anda hanya membayar faedah ke atas wang yang sebenarnya anda meminjam, dan garis kredit anda berpotensi berkembang dari semasa ke semasa.
Gabungan: Tidak boleh membuat keputusan? Anda boleh menggunakan kombinasi program di atas. Sebagai contoh, anda mungkin mengambil jumlah seketul kecil di depan dan menyimpan garis kredit untuk kemudian.
Untuk mendapatkan taksiran tentang berapa banyak yang boleh anda ambil, cuba kalkulator Persatuan Pemberi Pinjaman Kebankrapan Kebangsaan.
Walau bagaimanapun, kadar sebenar dan yuran yang dikenakan oleh pemberi pinjaman anda akan berbeza daripada andaian yang digunakan.
Kos Gadai Jatuh Balik
Seperti mana-mana pinjaman rumah lain, anda akan membayar faedah dan yuran untuk mendapatkan gadai janji terbalik. Secara sejarah, yuran telah terkenal tinggi, tetapi dengan lebih banyak yuran persaingan telah meningkat sedikit. Namun, anda perlu memberi perhatian kepada kos dan membandingkan tawaran daripada beberapa peminjam.
Yuran sering dibiayai, atau dibina dalam pinjaman anda. Dengan kata lain, anda tidak menulis cek supaya anda tidak merasakan kos tersebut, tetapi anda masih membayarnya, ditambah dengan minat.
Yuran mengurangkan jumlah ekuiti yang ditinggalkan di rumah anda, yang meninggalkan kurang untuk estet anda atau untuk anda jika anda menjual rumah dan membayar pinjaman. Jika anda mempunyai dana yang ada, mungkin bijak untuk membayar yuran daripada saku daripada membayar bunga pada yuran tersebut untuk tahun yang akan datang.
Kos penutupan: Anda akan membayar beberapa kos penutupan yang sama yang diperlukan untuk pembelian rumah atau membiayai semula. Sebagai contoh, anda memerlukan penilaian, anda perlu dokumen yang difailkan, dan pemberi pinjaman anda akan mengkaji semula kredit anda. Sebahagian daripada kos ini adalah di luar kawalan anda tetapi yang lain boleh diuruskan dan dibandingkan. Sebagai contoh, yuran permulaan berbeza dari pemberi pinjaman kepada pemberi pinjaman, tetapi pejabat rakaman daerah anda sama-sama tidak kira siapa yang anda gunakan.
Yuran penyelenggaraan: Anda mungkin mendapat kejutan stiker apabila anda melihat jumlah yuran yang memakan pendapatan bulanan anda dari gadai janji terbalik. Terdapat had maksimum pada yuran HECM, tetapi ia masih bernilai membeli-belah untuk mendapatkan pinjaman terendah.
Premium insurans: Oleh kerana HECM disokong oleh FHA, yang mengurangkan risiko pemberi pinjaman anda, anda membayar premium kepada FHA. Premium insurans gadai janji awal (MIP) anda adalah antara 0.5 peratus dan 2.5 peratus, dan anda akan membayar yuran tahunan sebanyak 1.25 peratus daripada baki pinjaman anda.
Faedah: Anda akan membayar faedah atas apa-apa wang yang anda ambil melalui gadai janji terbalik.
Membayar Pinjaman
Anda tidak membuat bayaran bulanan pada gadai janji terbalik. Sebaliknya, baki pinjaman akan terhutang apabila peminjam keluar secara kekal dari rumah, biasanya pada saat kematian atau ketika rumah dijual. Walau bagaimanapun, anda mengambil hutang yang perlu dibayar balik, anda tidak menyedarinya.
Jumlah hutang anda akan menjadi jumlah wang yang anda ambil secara tunai ditambah faedah atas wang yang anda meminjam . Dalam kebanyakan kes, hutang anda berkembang dari masa ke masa kerana anda meminjam wang dan tidak membuat apa-apa bayaran, dan anda mungkin juga meminjam lebih banyak setiap bulan.
Apabila pinjaman anda jatuh tempo, ia mesti dibayar balik. Pinjaman ini biasanya berlaku apabila semua peminjam telah "berpindah" secara kekal. Walau bagaimanapun, gadai janji terbalik juga boleh didapati jika anda gagal untuk memenuhi syarat perjanjian anda jika anda tidak membayar cukai harta anda, contohnya.
Kebanyakan gadai janji terbalik boleh dibeli melalui jualan rumah. Sebagai contoh, selepas kematian anda, rumah itu pergi ke pasaran, dan harta anda menerima wang tunai yang boleh digunakan untuk membayar pinjaman. Jika anda memutuskan untuk bergerak dan mendapati anda berhutang kurang pada gadai janji terbalik daripada anda menjual rumah untuk, anda dapat menyimpan perbezaannya.
Jika anda berhutang lebih daripada anda menjual rumah itu, anda tidak perlu membayar perbezaan dengan HECM; dalam erti kata lain, anda "menang." Kebanyakan gadai janji terbalik mempunyai klausa yang tidak membenarkan baki pinjaman melebihi nilai ekuiti rumah, walaupun turun naik pasaran masih dapat menghasilkan ekuiti yang lebih sedikit daripada ketika anda mengambil pinjaman.
Dalam beberapa kes, ahli waris anda akan membuat keputusan untuk menjaga rumah. Dalam kes tersebut, jumlah pinjaman penuh perlu, walaupun baki pinjaman lebih tinggi daripada nilai rumah. Pewaris anda perlu membuat perbezaan jika mereka mahu menyimpan rumah itu dalam keluarga.
Keperluan untuk Dapatkan Pinjaman
Untuk mendapatkan gadai janji terbalik, anda perlu memenuhi beberapa kriteria asas.
Peraturan asas:
- Rumah kediaman utama anda. Anda tidak boleh menggunakan harta sewa, contohnya.
- Anda berumur sekurang-kurangnya 62 tahun.
- Anda tidak tertunggak pada apa-apa hutang yang terhutang kepada kerajaan persekutuan.
Ekuiti yang mencukupi: Oleh kerana anda mengambil wang dari rumah anda, anda memerlukan jumlah ekuiti yang besar di rumah anda untuk diambil. Tiada perhitungan pinjaman ke nilai seperti yang anda ada dengan gadai janji "ke hadapan".
Perbelanjaan yang berterusan: Anda mesti mempunyai keupayaan untuk terus membayar perbelanjaan yang berterusan yang berkaitan dengan rumah anda. Anda perlu membuktikan kepada pemberi pinjaman bahawa anda mampu mengekalkan perbelanjaan. Ini memastikan bahawa harta itu menyimpan nilainya dan anda mengekalkan pemilikan harta tersebut. Sebagai contoh, anda masih perlu menyelenggara penyelenggaraan, cukai harta, dan premium insurans pemilik rumah.
Pendapatan: Anda tidak memerlukan pendapatan untuk memenuhi syarat untuk gadai janji terbalik kerana anda tidak perlu membayar pinjaman.
Kaunseling: Sebelum HECM dibiayai, anda mesti menghadiri "sesi maklumat pengguna" dengan kaunselor HECM yang diluluskan oleh HUD. Ini adalah untuk memastikan peminjam memahami setiap kos dan akibat mengambil jenis pinjaman ini. Kaunselor bekerja untuk organisasi bebas, jadi mereka harus memberikan maklumat yang tidak berat sebelah mengenai produk tersebut.
Gadai janji pertama: Jika anda masih berhutang wang di rumah anda, anda masih boleh mendapatkan gadai janji terbalik. Sesetengah orang mengambil gadai janji terbalik untuk menghapuskan bayaran bulanan yang sedia ada, dengan menjana pendapatan pinjaman terhadap pembayaran gadai janji yang sedia ada.
Walau bagaimanapun, gadai janji terbalik perlu menjadi lien pertama di atas harta itu . Bagi kebanyakan peminjam, ini bermakna membayar hutang gadai janji yang selebihnya dengan sebahagian daripada gadai janji terbalik anda. Ini adalah yang paling mudah jika anda mempunyai kira - kira 50 peratus ekuiti di rumah anda atau lebih.