Berapa Banyak Rumah Anda Adakah Anda Sendiri?
Berikan cara lain; Nisbah LTV memberitahu anda berapa banyak harta yang anda benar-benar memiliki berbanding dengan jumlah hutang anda. Nisbah ini digunakan untuk beberapa jenis pinjaman, termasuk pinjaman rumah dan auto (kedua-dua pembelian dan refinans).
Bagaimana Mengira
Untuk menghitung nisbah LTV, bahagikan jumlah pinjaman ke dalam jumlah nilai aset yang menjamin pinjaman tersebut.
Contoh: Anggapkan anda ingin membeli rumah bernilai $ 100,000. Anda mempunyai $ 20,000 tersedia untuk bayaran pendahuluan , jadi anda perlu meminjam $ 80,000.
Nisbah LTV anda akan 80 peratus kerana jumlah dolar pinjaman adalah 80 peratus daripada nilai rumah. $ 80,000 dibahagikan dengan $ 100,000 sama dengan 0.80 (yang sama 80 peratus - lihat bagaimana perpuluhan dan peratusan berkaitan ).
Kirakan nisbah LTV dengan membahagikan nilai pinjaman kepada nilai hartanah: 80,000 / 100,000 = 0.8.
Cara mudah untuk mengira LTV adalah menggunakan kalkulator peranti anda atau cari Google menggunakan slash ("/") untuk pembahagian.
Sebagai contoh, pautan berikut akan "mencari" untuk jawapannya: 80,000 / 100,000, atau anda boleh menaipnya ke mana-mana kotak carian (termasuk Bing dan Yahoo).
Mengapa Perkara itu
Nisbah LTV membantu peminjam menilai risiko: Semakin mereka meminjamkan, semakin banyak risiko yang mereka ambil. Risiko yang lebih tinggi bagi pemberi pinjaman bermakna:
- Sukar untuk mendapatkan kelulusan pinjaman.
- Anda mungkin perlu membayar lebih (dengan kadar faedah yang lebih tinggi ).
- Anda mungkin perlu membayar kos tambahan, seperti insurans gadai janji.
Jika anda mengira LTV, anda mungkin berurusan dengan pinjaman yang dijamin dengan beberapa jenis cagaran . Sebagai contoh, apabila anda meminjam wang untuk membeli rumah, pinjaman itu dijamin oleh lien di rumah . Pemberi pinjaman boleh mengambil alih rumah tersebut dan menjualnya melalui perampasan jika anda gagal membayar pinjaman. Begitu juga untuk pinjaman kereta - kereta anda boleh diambil alih jika anda berhenti melakukan pembayaran.
Peminjam tidak benar-benar mahukan harta anda - mereka hanya mahu mendapatkan wang mereka kembali dengan cepat. Jika mereka hanya memberi pinjaman kepada 80% (atau kurang) nilai harta, mereka boleh menjual harta itu kurang daripada dolar atas untuk mendapatkan semula dana mereka. Itu lebih mudah daripada menunaikan tawaran yang hebat.
Begitu juga, apa sahaja yang anda beli mungkin hilang nilai sejak anda membelinya, sehingga memberi pinjaman 100 persen atau lebih membuat para pemberi pinjaman berisiko.
Akhir sekali, apabila anda telah memasukkan beberapa wang anda ke dalam pembelian, anda lebih berharga untuk menghargai dan terus membuat pembayaran. Anda mempunyai kulit dalam permainan, jadi anda tidak akan pergi jauh melainkan anda keluar daripada pilihan.
Nisbah LTV yang Baik
Apakah nisbah LTV yang baik yang boleh membantu anda mendapat kelulusan pinjaman?
Ia bergantung pada keutamaan pemberi pinjaman anda dan jenis pinjaman. Anda sering akan mempunyai lebih banyak nasib dengan lebih banyak ekuiti yang dilaburkan (atau nisbah LTV yang lebih rendah ).
Dengan pinjaman rumah, 80 peratus adalah nombor sihir. Jika anda meminjam lebih daripada 80 peratus nilai rumah, anda perlu mendapatkan insurans gadai janji swasta (PMI) untuk melindungi pemberi pinjaman anda. Itulah perbelanjaan tambahan, tetapi anda sering boleh membatalkan insurans apabila anda mendapat kurang daripada 80 peratus LTV. Satu lagi nombor yang ketara ialah 97 peratus. Sesetengah peminjam membenarkan anda membeli dengan 3 peratus ke bawah ( pinjaman FHA memerlukan 3.5 peratus) - tetapi anda akan membayar insurans gadai janji, mungkin untuk kehidupan pinjaman anda.
Dengan pinjaman kereta, nisbah LTV sering naik, tetapi peminjam boleh menetapkan had (atau maksimum) dan menukar kadar anda bergantung pada betapa tinggi nisbah LTV anda. Dalam sesetengah kes, anda juga boleh meminjam lebih daripada 100 peratus LTV.
Underwater: Apabila nisbah LTV lebih tinggi dari 100 persen, pinjaman lebih besar dari nilai aset yang mengamankan pinjaman (atau Anda memiliki ekuitas negatif). Ini biasanya bukan keadaan yang baik kerana anda perlu menulis cek (atau membayar) untuk menjual aset - anda tidak akan mendapat sebarang wang daripada perjanjian itu. Selepas nilai rumah menurun semasa krisis gadai janji , pinjaman rumah bawah tanah merupakan masalah utama. Pinjaman kereta bawah air sentiasa menjadi isu. Jika anda meminjam dengan nisbah LTV yang tinggi, pastikan ada sebab yang baik untuk mengambil risiko.
Perlu diingat: Ekuiti anda tidak perlu dalam bentuk wang yang anda bawa ke perjanjian itu. Jika anda memiliki harta (atau sebahagian daripada harta), kepentingan pemilikan anda boleh digunakan sebagai ekuiti, dan nilai kepentingan itu dapat berubah dari semasa ke semasa. Sebagai contoh, apabila anda meminjam rumah anda dengan pinjaman ekuiti rumah , anda menggunakan nilai rumah anda dan meningkatkan nisbah LTV anda dengan berkesan apabila anda mendapat pinjaman. Jika keuntungan rumah anda dinilai kerana harga rumah naik, LTV anda akan berkurang (walaupun anda mungkin memerlukan penilaian untuk membuktikannya). Begitu juga, jika anda meminjam wang untuk membina rumah baru, anda boleh menggunakan tanah yang anda sedang bangun sebagai ekuiti untuk pinjaman pembinaan.
Gambar yang lebih besar
Nisbah LTV sangat penting. Tetapi mereka adalah sebahagian daripada gambar yang lebih besar, yang merangkumi:
- Skor kredit anda (dengan kredit yang baik itu lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman LTV yang lebih tinggi)
- Pendapatan anda tersedia untuk membuat pembayaran bulanan
- Aset yang anda beli (Adakah rumah yang baik atau unit multifamily? Adakah kenderaan baru atau yang digunakan? Motosikal atau RV?)
Sebagai tambahan kepada kredit anda, salah satu perkara yang paling penting bagi peminjam ialah hutang kepada nisbah pendapatan anda. Itulah cara cepat bagi mereka untuk memikirkan bagaimana terjangkau pinjaman baru - bolehkah anda selesaikan bayaran bulanan tersebut, atau adakah anda berada di atas kepala anda?