Apakah Akta Perlindungan Pemilik Rumah?

Hak Anda untuk Membatalkan PMI

Insurans gadai janji persendirian (PMI) melindungi peminjam apabila peminjam tidak membayar pinjaman rumah, tetapi pemilik rumah bertanggungjawab membayar premium insurans gadai janji. Kos tersebut boleh didapati dalam bentuk caj bulanan yang ditambah kepada bayaran gadai janji, atau mereka boleh dibakar ke dalam kadar faedah peminjam. Sama ada cara, pengguna mendapat manfaat dengan membayar hanya sebanyak yang diperlukan untuk insurans hipotek.

Malangnya, pemilik rumah menghadapi cabaran untuk menghapuskan caj PMI, walaupun PMI tidak lagi diperlukan.

Dalam sesetengah kes, peminjam dan servis keliru tentang cara membatalkan PMI, dan beberapa servis pinjaman yang tidak bertanggungjawab mengheret kaki mereka untuk membatalkan caj PMI.

Apakah Akta Perlindungan Pemilik Rumah?

Akta Perlindungan Homeowner (HPA), yang juga dikenali sebagai Akta Pencabulan PMI, adalah undang-undang yang melindungi pengguna daripada membayar lebih untuk PMI. Peraturannya menetapkan:

• Apabila pemilik rumah boleh membatalkan PMI dan berhenti membayar premium
• Apabila peminjam mesti berhenti secara automatik mengecas peminjam untuk PMI
• Pendedahan bahawa peminjam mesti memberi apabila pinjaman memerlukan PMI
• Bagaimana menangani premium yang belum diperolehi yang dibayar oleh pemilik rumah

Siapa yang layak? HPA terpakai untuk pinjaman perumahan kediaman, termasuk pinjaman untuk rumah keluarga tunggal, kondominium, dan perumahan kediaman berbilang unit lain. Akta ini tidak meliputi pinjaman yang disokong kerajaan seperti pinjaman FHA atau pinjaman VA. Lebih-lebih lagi, HPA merawat pinjaman yang bersesuaian dan pinjaman berisiko tinggi secara berbeza. Untuk mengambil kesempatan daripada HPA, pengguna perlu mengekalkan sejarah pembayaran yang baik.

Tarikh kuat kuasa: HPA berkuat kuasa pada 29 Julai 1999. Walau bagaimanapun, pemberi pinjaman masih perlu memberi pendedahan kepada peminjam yang mengambil pinjaman sebelum tarikh tersebut.

Kenapa PMI? PMI biasanya hanya diperlukan apabila pemilik rumah membuat bayaran turun kurang dari 20 peratus. Dengan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) yang tinggi, pemberi pinjaman berisiko kehilangan wang jika mereka perlu merampas rumah dan menjualnya dengan cepat.

Tetapi apabila LTV turun di bawah 80 peratus, pemberi pinjaman menghadapi risiko yang kurang, dan pemilik rumah-dalam teori-harus berhenti membayar caj bulanan PMI.

Bagaimana pemilik rumah membatalkan PMI

HPA menghalang situasi di mana pemilik rumah membayar caj bulanan PMI untuk kehidupan pinjaman mereka.

Permintaan peminjam: Peminjam boleh membatalkan PMI dengan mengemukakan permintaan bertulis kepada pemberi pinjaman mereka apabila pinjaman itu dijangka mencapai 80 peratus LTV (berdasarkan jadual pelunasan pinjaman). Pemilik rumah juga boleh membuat permintaan ini jika mereka membawa LTV turun hingga 80 peratus dengan membuat pembayaran pinjaman tambahan. Untuk melayakkan diri, pemilik rumah mungkin perlu memberikan bukti bahawa harta itu tidak kehilangan nilai.

Penamatan automatik: Peminjam dikehendaki membatalkan perlindungan PMI secara automatik sebaik sahaja pinjaman dijangka mencapai 78 peratus daripada LTV asal.

Penamatan akhir: Apabila PMI tidak dibatalkan kerana permintaan peminjam atau penamatan automatik, servis pinjaman mesti membatalkan caj bulanan PMI setelah pinjaman mencapai titik setengah dari jadual pelunasannya .

Ciri-ciri lain: HPA rumit, dan butiran mengenai pinjaman anda mempengaruhi hak anda di bawah Akta. Sebagai contoh, mana-mana lien pada harta anda mungkin menghalang anda daripada membatalkan perlindungan yang berjaya.

Pinjaman yang tidak sesuai ( seperti pinjaman jumbo ) mungkin memerlukan anda menunggu sehingga anda mencapai 77 peratus LTV.

Pendedahan: Hak Anda sebagai Peminjam

Di samping menetapkan peraturan untuk membatalkan PMI, HPA memerlukan peminjam untuk memaklumkan peminjam mengenai hak mereka. Pendedahan termasuk pemberitahuan awal dan tahunan mengenai kapan dan bagaimana peminjam dapat membatalkan PMI. Maklumat termasuk butir-butir mengenai jadual pelunasan, apabila meminta pembatalan, dan sebarang ciri yang membatasi keupayaan untuk mendapatkan PMI dibatalkan.

Bagi pinjaman sedia ada yang dikeluarkan sebelum bulan Julai 1999, peminjam mendapat notis tahunan yang mengingatkan mereka bahawa mereka boleh meminta pembatalan dan memberikan maklumat kenalan servis pinjaman mereka.

Insurans Gadai Janji Dibayar Pinjaman

Sesetengah pinjaman menggunakan pemberi pinjaman gadai janji dibayar oleh pemberi pinjaman (LPMI) dan bukan menambah premium kepada pembayaran bulanan pemilik rumah.

Peminjam masih membayar untuk LPMI-nama itu tidak sepenuhnya tepat-tetapi mereka tidak membayar untuk bulan demi bulan. Sebaliknya, peminjam boleh membayar sama ada:

1. Pembayaran sekaligus pada permulaan pinjaman.
2. Kadar faedah yang lebih tinggi pada baki pinjaman, yang membawa kepada pembayaran gadai janji bulanan (prinsipal dan faedah) yang lebih tinggi .

Kebanyakan peminjam dengan LPMI memilih kadar faedah yang lebih tinggi. Tetapi kadar faedah itu adalah untuk jangka hayat pinjaman, dan tidak ada cara untuk "membatalkan" LPMI dan menjaga pinjaman anda yang sedia ada. Sebaliknya, pemilik rumah perlu membayar pinjaman LPMI mereka, biasanya dengan pembiayaan semula dengan pinjaman baru .

Namun, HPA terpakai untuk pinjaman dengan LPMI. Peminjam dikehendaki memberikan pendedahan kepada peminjam bahawa:

• Terangkan bagaimana kerja LPMI
• Serlahkan kadar faedah yang lebih tinggi biasanya didapati dengan LPMI
• Bincangkan kebaikan dan keburukan pilihan yang berlainan