Biasanya, anda (peminjam) membayar premium bulanan untuk insurans gadai janji swasta (PMI).
Itulah kos tambahan setiap bulan, dan ia memerlukan gigitan dari anggaran anda. Walau bagaimanapun, sesetengah pemberi pinjaman menawarkan insurans gadai janji dibayar lender (LPMI), yang membolehkan anda mengurangkan atau mengelakkan pembayaran bulanan tambahan.
Sama ada idea yang baik untuk membeli dengan kurang daripada 20 peratus ke bawah boleh dibahaskan, dan merupakan topik untuk artikel lain.
Bagaimana Kerja LPMI
LPMI adalah insurans hipotek yang mengatur pinjaman anda. Anda membayar liputan dalam satu daripada dua cara:
- Bayaran satu kali pada permulaan pinjaman anda (bayaran "sekaligus")
- Kadar faedah yang lebih tinggi pada pinjaman anda, menyebabkan pembayaran gadai janji bulanan yang lebih tinggi setiap bulan, untuk kehidupan pinjaman anda.
Pendekatan sekaligus adalah kurang biasa daripada pelarasan kepada kadar gadai janji anda.
Malangnya, istilah LPMI tidak tepat kerana pemberi pinjaman tidak benar-benar membayar insurans. Sentiasa ingat (terutamanya dengan transaksi kewangan) bahawa tiada siapa yang membayar kos untuk anda melainkan mereka mendapat sesuatu sebagai balasan.
Untuk menggunakan LPMI, anda hanya menukar struktur bayaran premium insurans supaya anda tidak membayar caj berasingan setiap bulan.
Jika anda membayar sekali gus , pemberi pinjaman anda akan menentukan jumlah yang mereka fikir akan menanggung kosnya. Kemudian, mereka membeli insurans hipotek dengan wang itu. Dalam kes ini, anda pada dasarnya prabayar untuk liputan.
Jika anda membayar dari masa ke masa , pemberi pinjaman menyesuaikan kadar hipotek anda untuk menampung kos insurans. Kerana kadar gadai janji yang lebih tinggi bermakna bayaran bulanan yang lebih tinggi (lihat Bagaimana Menghitung Pinjaman ), anda akan membayar lebih setiap bulan jika anda pergi untuk LPMI. Bahawa pembayaran yang lebih tinggi sepatutnya kurang daripada yang anda bayar jika anda menggunakan caj PMI yang berasingan setiap bulan, tetapi tidak ada cara untuk "membatalkan" kos tambahan semasa anda membayar pinjaman anda .
Kelebihan dan Kekurangan LPMI
LPMI bukan untuk semua orang. Malah, tidak semua orang akan layak mendapat pinjaman dengan LPMI. Biasanya anda perlu mempunyai kredit yang baik untuk LPMI menjadi pilihan, dan ia hanya masuk akal dalam situasi tertentu.
Pinjaman jangka pendek: LPMI paling menarik untuk pinjaman jangka pendek. Jika anda bercadang untuk mendapatkan pinjaman selama 30 tahun dan membuat pembayaran selama beberapa dekad, anda mungkin lebih baik dengan dasar PMI yang berasingan. Mengapa? Sekali lagi, kebanyakan pinjaman LPMI menggunakan kadar faedah gadai janji yang diselaraskan (lebih tinggi), berbanding dengan pembayaran sekaligus. Kadar gadai janji tidak akan berubah, jadi anda perlu membayar pinjaman sepenuhnya untuk menyingkirkan "premium" LPMI. Anda boleh melakukan ini sama ada dengan membayar pinjaman dari simpanan anda sendiri (lebih mudah dikatakan daripada dilakukan) membiayai semula pinjaman , atau menjual rumah dan membayar hutang.
Sebagai perbandingan, lihat dasar PMI yang berdiri sendiri, yang mana anda boleh membatalkan sebaik sahaja anda membina ekuiti yang mencukupi di rumah anda. Selepas membatalkan, anda mendapat manfaat daripada kadar faedah yang lebih rendah- dan tidak ada lagi bayaran PMI-untuk baki kehidupan pinjaman anda.
Penghasilan berpenghasilan tinggi: Bagi mereka yang boleh mendapatkan kelulusan LPMI, ia adalah yang paling menarik bagi peminjam yang berpendapatan tinggi. Individu dan keluarga mereka boleh menikmati potongan cukai yang lebih besar kerana kadar faedah yang lebih tinggi (dengan asumsi mereka memotong kos faedah gadai janji rumah ). Orang yang berpendapatan rendah, sebaliknya, mungkin dapat memotong PMI secara mandiri, jadi LPMI tidak akan membawa apa-apa manfaat cukai tambahan. Sudah tentu, anda harus selalu bercakap dengan penyedia cukai anda mengenai potensi potongan-dan bahkan cara terbaik untuk menyusun pinjaman hipotek anda . Peraturan ini berubah secara berkala, jadi semak dengan seorang pakar untuk kemas kini sebelum anda membuat keputusan apa-apa (dan bersedia untuk perubahan selepas membuat keputusan anda).
LTV yang tinggi: Jika nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) anda hampir 80 peratus, LPMI mungkin bukan pilihan terbaik anda melainkan anda merancang untuk menyingkirkan pinjaman tidak lama lagi (dengan membiayai semula atau terlebih dahulu). Hampir 80 peratus, anda hampir selesai dengan insurans hipotek sama sekali. Sekiranya anda menggunakan dasar insurans gadai janji yang berasingan, anda boleh membuat pembayaran berasingan setiap bulan. Anda akan dapat membatalkan insurans tidak lama lagi, dan anda tidak akan terjebak dengan kadar faedah yang lebih tinggi. Ingat bahawa terdapat beberapa cara untuk mendapatkan 80 peratus LTV yang lebih tinggi:
- Dengan membuat pembayaran, anda meningkatkan ekuiti rumah anda, dan anda mengurangkan LTV anda.
- Jika nilai rumah anda bertambah disebabkan oleh pasaran perumahan yang kukuh atau peningkatan rumah, LTV anda bertambah baik.
Mendapatkan PMI anda dibatalkan awal hanya boleh melibatkan kos beberapa ratus ringgit ( untuk mendapatkan penilaian ). Tetapi pembiayaan semula pinjaman LPMI boleh membiayai lebih banyak lagi.
Alternatif kepada LPMI
Jika LPMI tidak berbunyi seperti yang sesuai untuk anda, anda boleh mencuba beberapa pendekatan yang berbeza.
Pembayaran lebih rendah: Dengan meletakkan sekurang-kurangnya 20 peratus, anda menghapuskan keperluan untuk membayar PMI. Walau bagaimanapun, banyak pembeli tidak mempunyai pilihan itu.
Beli PMI anda sendiri: Anda boleh membayar PMI anda sendiri (kadang-kadang dipanggil peminjam yang dibayar oleh gadai janji atau BPMI) setiap bulan. Anda sudah melihat beberapa contoh situasi di mana PMI polip lama lebih baik daripada LPMI di atas.
Piggyback: Anda juga boleh mencuba kombinasi pinjaman untuk mengelakkan PMI, walaupun anda perlu mengkaji semula nombor dengan berhati-hati. Strategi piggyback, yang juga dikenali sebagai pinjaman 80/20, hanya satu pilihan. Pinjaman ini tidak sepertimana biasa, tetapi ia boleh didapati. Piggyback membolehkan anda untuk mengelakkan insurans gadai janji sama sekali, tetapi gadai janji kedua anda akan datang dengan kadar faedah yang lebih tinggi. Jika anda boleh membayar gadai janji kedua dengan cepat, anda akhirnya akan menikmati kadar gadai janji yang rendah (yang tidak ditingkatkan oleh LPMI) untuk tahun yang akan datang.
Pinjaman rendah ke bawah: Beberapa program pinjaman membenarkan bayaran turun kecil. Sebagai contoh, pinjaman FHA boleh didapati dengan turun sebanyak 3.5 peratus. Anda perlu membayar insurans gadai janji, tetapi pinjaman itu mungkin lebih baik bagi sesetengah peminjam. Pinjaman VA membenarkan sifar turun , dan mereka tidak memerlukan sebarang insurans gadai janji.