Yang paling penting untuk pembeli rumah, pinjaman jumbo memungkinkan untuk membeli rumah yang lebih mahal.
Anda mungkin tidak peduli dengan pasaran gadai janji, tetapi jika anda membeli rumah berharga tinggi dan anda tidak membuat bayaran pendahuluan yang cukup besar, pinjaman jumbo mungkin pilihan terbaik anda. Anda juga mungkin mendapat kadar faedah yang lebih baik dengan pinjaman yang tidak mematuhi.
Gadai Jumbo Berukuran
Pinjaman Jumbo mendapatkan nama mereka dari baki pinjaman yang besar yang ada. Menepati pinjaman, yang merupakan segmen pinjaman terbesar di AS, adalah pinjaman yang memenuhi garis panduan yang ditetapkan oleh GSE. Jumlah pinjaman untuk 2017 dihadkan pada $ 424,100 di kebanyakan bahagian negara dan mempunyai peraturan tambahan mengenai kelayakan peminjam. Di sesetengah kawasan kos tinggi, had pinjaman jauh lebih tinggi untuk mengambil kira pasaran perumahan tempatan. Sebagai contoh, di Los Angeles County, had 2017 ialah $ 636,150.
Jika anda ingin meminjam lebih daripada had pinjaman di kawasan anda, anda perlu menggunakan pinjaman jumbo atau kaedah kreatif lain untuk mendapatkan pembiayaan.
Peminjam Jumbo
Bank dan pelabur swasta lain mengeluarkan pinjaman jumbo.
Pemberi pinjaman tersebut tidak berniat untuk menjual pinjaman kepada GSE, jadi pemberi pinjaman dapat merancang kriteria kelulusan mereka sendiri. Setiap pemberi pinjaman mempunyai matlamat dan kebimbangan yang unik, jadi setiap program pinjaman jumbo berbeza. Ini bermakna bahawa ia adalah penting untuk membeli-belah di kalangan pelbagai peminjam, kerana kriteria penetapan harga dan kelulusan boleh berbeza-beza secara meluas.
Cari pemberi pinjaman yang sesuai dengan keadaan kewangan anda dan harta yang anda beli. Sebagai contoh, sesetengah peminjam membuatnya lebih mudah atau lebih sukar untuk mendapatkan pinjaman untuk rumah kedua, dan pemberi pinjaman yang berbeza mempunyai keperluan pembayaran yang berbeza.
Kelayakan untuk Gadai Jumbo
Seperti apa-apa pinjaman, anda perlu memenuhi kriteria kelulusan, dan pinjaman jumbo lebih sukar daripada pinjaman konvensional untuk memenuhi syarat. Jumlah pinjaman lebih tinggi, jadi pemberi pinjaman lebih selektif disebabkan peningkatan risiko mengeluarkan jumbo.
Sejarah kredit: Anda perlu kredit yang baik untuk diluluskan untuk pinjaman jumbo. Skor FICO di atas 700 adalah minimum untuk kebanyakan pembeli, tetapi faktor lain boleh menjamin skor yang lebih rendah sedikit.
Bayaran balik: Gadai janji jumbo biasanya memerlukan pembayaran sebanyak 20 peratus atau lebih. Walau bagaimanapun, beberapa pemberi pinjaman jumbo utama akan bekerja dengan bayaran turun sekitar 10 peratus, dan yang lain mengiklankan program dengan keperluan yang lebih rendah. Untuk melayakkan pinjaman jumbo dengan bayaran pendahuluan kecil, anda perlu kredit yang baik, pendapatan yang kukuh, atau aset rizab yang ketara. Dengan kebanyakan pemberi pinjaman, keperluan pembayaran turun meningkat apabila saiz pinjaman meningkat.
Pendapatan dan aset: Bagi pinjaman besar ini, pemberi pinjaman memerlukan dokumentasi untuk membuktikan bahawa anda mempunyai pendapatan dan aset yang mencukupi untuk membiayai harta yang anda beli.
Pendapatan yang konsisten adalah yang terbaik. Individu yang bekerja sendiri memerlukan dokumen cukai dan maklumat tambahan mengenai perniagaan mereka, dan para pekerja pendapatan memerlukan bentuk W2. Pemberi pinjaman juga ingin melihat aset rizab yang tersedia untuk menampung pembayaran selama enam hingga 12 bulan.
Hutang kepada pendapatan: Nisbah hutang kepada nisbah pendapatan yang rendah sentiasa membantu apabila memohon pinjaman. Pemberi pinjaman biasanya menggunakan 43 peratus sebagai sasaran, tetapi jumlah itu tidak ditetapkan dalam batu. Terutama jika anda mempunyai aset yang penting, peminjam mungkin mempertimbangkan aset tersebut (atau pendapatan daripada aset tersebut) sebagai sebahagian daripada pengiraan pendapatan.
Pinjaman Jumbo tidak dirancang untuk membantu peminjam "meregangkan" dan membeli lebih banyak rumah daripada yang mereka mampu. Sebaliknya, mereka untuk peminjam secara aman membeli rumah yang lebih mahal daripada purata.
Apa yang Anda Bayar
Caj faedah: Dari segi sejarah, pinjaman jumbo mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman yang disesuaikan.
Risiko lebih besar apabila saiz pinjaman meningkat. Tambahan pula, meluluskan peminjam sekali sahaja yang tidak sesuai dengan kategori kemas adalah intensif buruh. Walau bagaimanapun, sejak krisis gadai janji , peminjam swasta telah mendapati bahawa peminjam jumbo sebenarnya boleh menjadi peminjam risiko rendah, dan mereka boleh menjadi pelanggan yang menguntungkan dalam pelbagai cara. Akibatnya, kadar gadai janji jumbo mungkin lebih rendah daripada kadar pinjaman yang sesuai. Namun, dengan baki pinjaman bersaiz jumbo, anda boleh dengan mudah membayar lebih banyak kos faedah daripada seseorang dengan pinjaman yang lebih kecil pada kadar yang lebih tinggi.
Pinjaman Jumbo tersedia dengan kadar tetap atau berubah-ubah .
Kos penutupan: Jumbo mengenakan kos penutupan , sama seperti pinjaman rumah lain. Yuran penilaian khususnya mungkin lebih tinggi disebabkan sifat khusus atau pembelian dolar tinggi. Dalam beberapa kes, anda memerlukan dua penilaian untuk kelulusan pinjaman jumbo.
Insurans gadai janji: Insurans gadai janji melindungi pemberi pinjaman apabila peminjam ingkar atas pinjaman. Menepati pinjaman dan program kerajaan biasanya memerlukan peminjam untuk membeli insurans ini apabila membuat bayaran pendahuluan kecil kerana kebolehan untuk memulihkan dana dalam penyitaan dipertanyakan . Tetapi pinjaman jumbo adalah berbeza. Sama ada anda perlu membayar insurans gadai janji persendirian (PMI) atas pinjaman yang tidak mematuhi sehingga pemberi pinjaman - ada yang kurang dari 20 peratus tanpa PMI.
Alternatif kepada Jumbo Loans
Pinjaman Jumbo bukan satu-satunya cara untuk membeli rumah mewah atau hartanah di pasaran harta tanah panas yang panas. Jika anda tidak berminat untuk meminjam sebanyak itu, atau jika anda menghadapi masalah untuk mendapatkan pinjaman jumbo, pendekatan yang berbeza mungkin lebih baik.
Pinjaman balik: Daripada satu pinjaman besar, anda boleh menggunakan gabungan pinjaman yang lebih kecil. Strategi ini telah membuat kemunculan semula sejak krisis gadai janji. Tetapi tidak seperti pinjaman perumahan pra-2008, kini anda perlu membuktikan bahawa anda mempunyai keupayaan untuk membayar balik setiap pinjaman.
- Pinjaman 80/20: Dengan pinjaman piggyback 80/20, anda akan mendapat gadai janji "pertama" untuk 80 peratus daripada harga pembelian hartanah. Kerana anda mempunyai nisbah 80 peratus pinjaman kepada nilai (LTV) , anda mengelakkan daripada membayar PMI. Gadai janji kedua akan meliputi baki 20 peratus daripada harga belian.
- 80/10/10: Dengan pendekatan 80/10/10, anda juga mendapat pinjaman pertama pada LTV 80 peratus. Walau bagaimanapun, anda juga akan membuat pembayaran 10 peratus ke bawah, hanya meninggalkan 10 peratus untuk meminjam pada gadai janji kedua.
Pinjam pinjaman menyelesaikan masalah membayar PMI, tetapi anda masih meminjam sejumlah besar wang. Untuk mendapatkan kelulusan, anda perlu skor kredit yang tinggi-tetapi anda mungkin layak mendapat skor FICO dalam 600-an yang tinggi. Kadar faedah pada gadai janji kedua cenderung lebih tinggi daripada kadar pada gadai janji pertama, jadi kos pinjaman anda mungkin lebih tinggi dengan strategi ini. Bandingkan kos tersebut dengan pilihan lain menggunakan kalkulator pinjaman atau jadual pelunasan .
Perlu diketahui bahawa beberapa pengaturan piggyback menggunakan pinjaman belon . Sebagai contoh, anda mungkin perlu membayar satu atau kedua-dua pinjaman atau membiayai semula dalam tempoh 15 tahun.
Sahkan had: Sebelum anda meletakkan diri anda menggunakan gadai janji jumbo, sahkan bahawa anda sebenarnya memerlukannya. Pinjaman Jumbo tidak semestinya buruk, anda mungkin juga mendapat kadar faedah yang lebih baik. Tetapi pinjaman yang sesuai atau program kerajaan mungkin lebih sesuai untuk anda. Jika anda berada di kawasan kos tinggi, anda sering boleh meminjam lebih daripada had "standard". Sesetengah orang menggunakan istilah "jumbo" untuk merujuk kepada pinjaman yang sesuai di kawasan yang mahal, jadi minta penjelasan apabila membincangkan pilihan anda.
Bayaran pendahuluan yang lebih besar: Cara mudah untuk mengelakkan menggunakan gadai janji jumbo adalah untuk membuat bayaran pendahuluan yang lebih besar. Anda hanya perlu membuat cukup jumlah pinjaman untuk menurunkan jumlah pinjaman anda. Dengan yang dilakukan, anda akan mempunyai lebih banyak pilihan yang tersedia, dan anda akan membayar faedah yang kurang dengan baki pinjaman yang lebih kecil. Meningkatkan jumlah wang tunai yang signifikan lebih mudah dikatakan daripada dilakukan, terutamanya apabila jumlah dolar berkembang. Tetapi jika anda mempunyai dana yang tersedia, ia mungkin merupakan pilihan yang menarik.