Bagaimana Mengubah Nama pada Pinjaman
Adalah mungkin untuk memindahkan gadai janji, tetapi ia tidak selalu mudah. Kami akan merangkumi butiran di bawah, tetapi ringkasan ringkas mengenai pilihan anda termasuk:
- Pindahkan gadai janji yang boleh dipercayai dengan meminta pemberi pinjaman anda membuat perubahan.
- Membiayai semula pinjaman dalam nama pemilik baru sahaja.
- Pemindahan apabila keadaan tidak mencetuskan klausa "sewajarnya dijual" pinjaman.
Gadai janji yang boleh dianggarkan
Jika pinjaman adalah "boleh dipercayai ," anda beruntung: ini bermakna anda boleh memindahkan gadai janji kepada orang lain. Tiada bahasa dalam perjanjian pinjaman yang menghalang anda daripada menyelesaikan pemindahan. Bagaimanapun, gadai janji yang boleh dipercayai boleh menjadi sukar untuk dipindahkan.
Dalam kebanyakan kes, peminjam "baru" perlu memenuhi syarat untuk pinjaman. Pemberi pinjaman akan melihat skor kredit peminjam dan hutang kepada nisbah pendapatan untuk menilai kemampuan peminjam untuk membayar balik pinjaman. Proses ini pada dasarnya sama seperti jika peminjam memohon pinjaman baru (tetapi tentu peminjam boleh mengambil alih pinjaman yang ada). Pemberi pinjaman meluluskan permohonan pinjaman asal berdasarkan kredit dan pendapatan pemohon asal, dan mereka tidak mahu membiarkan sesiapa pun keluar dari cangkuk kecuali mereka telah mendapat peminjam pengganti yang sama sekali mungkin untuk membayar balik.
Untuk menyelesaikan pemindahan pinjaman yang boleh dipercayai, minta perubahan dengan pemberi pinjaman anda. Anda perlu melengkapkan permohonan, mengesahkan pendapatan dan aset , dan membayar yuran sederhana semasa proses.
Mentransfer pemilikan: Menukar nama pinjaman hanya memberi kesan kepada pinjaman. Anda masih perlu mengubah siapa yang memiliki harta itu dengan memindahkan tajuk, menggunakan surat ikatan tuntutan, atau mengambil langkah-langkah lain yang diperlukan dalam keadaan anda.
Sukar untuk mencari?
Malangnya, gadai janji yang boleh dipercayai tidak banyak tersedia. Tuntutan terbaik anda adalah jika anda mempunyai pinjaman FHA atau pinjaman VA . Hipotek konvensional yang lain jarang dijangka. Sebaliknya, peminjam menggunakan klausa jualan yang sewajarnya , yang bermaksud pinjaman mesti dibayar apabila anda memindahkan pemilikan rumah.
Pembiayaan semula
Sekiranya pinjaman tidak dapat diterima dan anda tidak dapat mengecualikan klausa jualan, pembiayaan semula pinjaman mungkin menjadi pilihan terbaik anda. Sama dengan andaian, peminjam baru akan memerlukan pendapatan dan kredit yang mencukupi untuk melayakkan pinjaman.
Pemilik rumah "baru" hanya akan memohon pinjaman baru secara individu dan menggunakan pinjaman itu untuk membayar hutang gadai janji yang sedia ada. Anda mungkin perlu menyelaras dengan peminjam anda untuk mendapatkan lien dikeluarkan (kecuali peminjam baru dan pemberi pinjaman baru bersetuju kepada mereka) supaya anda boleh menggunakan rumah itu sebagai cagaran , tetapi cara yang baik dan bersih untuk mendapatkan pekerjaan itu. Sesetengah lien secara rutin dipindahkan dari satu pemilik kepada yang lain (contohnya, jika penambahbaikan dibuat dengan pembiayaan PACE ).
Disebabkan pada Jualan
Peminjam tidak biasanya mendapat manfaat daripada membiarkan anda memindahkan gadai janji. Pembeli akan keluar dengan lebih awal dengan mendapatkan lebih banyak pinjaman "matang", dengan bayaran faedah awal di luar (dan mereka mungkin dapat memperoleh kadar faedah yang lebih rendah).
Penjual akan menjual rumah mereka dengan lebih mudah - mungkin pada harga yang lebih tinggi - kerana faedah yang sama. Tetapi para peminjam tetap kehilangan, jadi mereka tidak sabar untuk meluluskan pemindahan.
Sesuatu fasal jualan adalah seksyen perjanjian pinjaman yang menyatakan bahawa pinjaman mesti dibayar apabila harta itu dijual (pinjaman itu "dipercepatkan").
Pengecualian terhadap peraturan ini: Dalam beberapa kes, anda masih boleh meminjam pinjaman - walaupun dengan klausa penjualan. Pemindahan antara ahli keluarga sering dibenarkan, dan pemberi pinjaman anda boleh menjadi lebih murah daripada perjanjian pinjaman anda (itu adalah pilihan mereka boleh bersenam, dan mereka tidak perlu berbuat demikian - tetapi jangan mendapatkan harapan anda) . Satu-satunya cara untuk mengetahui dengan pasti adalah dengan meminta pemberi pinjaman anda dan semak perjanjian anda dengan peguam tempatan. Walaupun peminjam mengatakan tidak mungkin, seorang peguam boleh membantu anda mengetahui jika bank anda memberikan maklumat yang tepat.
The Garn-St. Akta Germain menghalang peminjam daripada melaksanakan pilihan percepatan mereka di bawah keadaan tertentu. Beberapa situasi yang paling umum termasuk:
- Apabila penyewa bersama mati dan pemindahan pemilikan kepada penyewa sendi yang masih hidup
- Memindahkan pinjaman kepada saudara seiman setelah kematian peminjam
- Pemindahan pemilikan harta kepada pasangan atau anak-anak peminjam
- Perpindahan akibat perceraian dan perjanjian pemisahan
- Perpindahan ke dalam amanah antara vivos (atau kepercayaan hidup) di mana peminjam adalah benefisiari
Lihat senarai pengecualian lengkap, dan tinjau senarai ini dengan peguam anda.
Pemindahan tidak rasmi
Sekiranya anda tidak dapat mendapatkan permintaan anda, anda mungkin tergoda untuk membuat pengaturan "tidak rasmi". Contohnya, anda boleh menjual rumah anda, meninggalkan pinjaman sedia ada, dan pembeli membayar balik bayaran gadai janji anda.
Ini adalah idea yang tidak baik. Perjanjian hipotek anda mungkin tidak membenarkan ini, dan anda mungkin mendapati diri anda dalam masalah undang-undang, bergantung pada bagaimana keadaan berlaku. Apa lagi, anda masih bertanggungjawab terhadap pinjaman itu - walaupun anda tidak lagi tinggal di rumah.
Apa yang boleh berlaku? Beberapa kemungkinan termasuk:
- Sekiranya pembeli berhenti membayar, pinjaman itu adalah atas nama anda, jadi masalah anda masih lagi (pembayaran lewat akan muncul pada laporan kredit anda, dan peminjam akan datang selepas anda ).
- Jika rumah itu dijual dalam rampasan kurang daripada itu, anda boleh bertanggungjawab terhadap apa-apa kekurangan .
Terdapat cara yang lebih baik untuk menawarkan pembiayaan penjual kepada bakal pembeli.
Pilihan anda
Jika anda tidak boleh mendapatkan gadai janji yang dipindahkan, anda masih mendapat pilihan, bergantung kepada keadaan anda. Sekali lagi, kematian, perceraian, dan pemindahan keluarga mungkin memberikan anda hak untuk membuat pemindahan, walaupun pemberi pinjaman anda sebaliknya.
Sekiranya anda menghadapi perampasan , program kerajaan tertentu memudahkan untuk menangani hipotek - walaupun anda berada di bawah air atau menganggur.
Sekiranya anda bercerai , tanyakan kepada peguam anda bagaimana untuk mengendalikan semua hutang anda dan bagaimana melindungi diri anda sekiranya bekas pasangan anda tidak membuat pembayaran.
Jika pemilik rumah telah meninggal dunia , peguam tempatan boleh membantu anda menentukan apa yang perlu dilakukan seterusnya.
Jika anda memindahkan aset ke amanah , semaklah dengan wakil perancang harta tanah anda untuk memastikan bahawa anda tidak akan mencetuskan fasal percepatan.
Pembiayaan semula mungkin menjadi pilihan akhir anda apabila tiada pendekatan lain yang tersedia.