Adakah Pasaran Harta Tanah Akan Terjejas?

Ketahui Tanda-tanda Peringatan dan Apa Yang Harus Anda Lakukan Sekarang

Pada tahun 2017, majoriti rakyat Amerika mula bimbang bahawa pasaran hartanah akan mengalami kemalangan. Malah, 58 peratus daripada mereka yang disurvei bersetuju bahawa akan ada "gelembung perumahan dan pembetulan harga" dalam dua tahun akan datang. Hasilnya, 83 peratus daripada mereka percaya ia adalah masa yang baik untuk dijual. Gg

Tanda amaran

Terdapat banyak tanda-tanda bahawa pasaran perumahan sedang menuju ke wilayah gelembung. Kebanyakan kemalangan berlaku hanya kerana gelembung aset telah muncul.

Satu tanda gelembung aset adalah bahawa harga rumah telah meningkat. Harga rumah keluarga median negara adalah 32 peratus lebih tinggi daripada inflasi . Itu sama dengan tahun 2005, apabila mereka 35 peratus lebih tinggi.

Barometer Bellwether Perumahan adalah indeks homebuilders dan syarikat gadai janji. Pada tahun 2017, ia melonjak seperti pada tahun 2004 dan 2005. Itu menurut penciptanya, Stack Financial Management, yang menggunakannya untuk meramalkan krisis kewangan 2 008 . Begitu juga, SPDR S & P Homebuilders ETF telah meningkat 400 peratus sejak Mac 2009. Ia mengatasi peningkatan S & P 500 sebanyak 270 peratus.

Indeks negara Case-Shiller mencatatkan rekod tertinggi pada Disember 2016. Peningkatan harga tertumpu di tujuh kawasan bandar. Harga rumah di Denver dan Dallas adalah 40 peratus lebih tinggi daripada puncak prestecession mereka. Harga Portland dan Seattle adalah 20 peratus lebih tinggi, dan Boston, San Francisco, dan Charlotte 10 peratus melebihi puncak mereka.

Harga rumah di Denver, Houston, Miami, dan Washington, DC sekurang-kurangnya 10 peratus lebih tinggi daripada paras lestari, menurut CoreLogic.

Pada masa yang sama, perumahan yang terjangkau telah menjunam. Pada tahun 2010, 11 peratus daripada unit sewa di seluruh negara adalah berpatutan untuk isi rumah berpendapatan rendah. Menjelang 2016, ia telah jatuh ke hanya 4 peratus.

Kekurangan adalah yang paling teruk di bandar-bandar di mana harga rumah telah melambung. Contohnya, stok penyewaan berpatutan Colorado jatuh dari 32.4 peratus kepada hanya 7.5 peratus sejak 2010.

Pada bulan Mac 2017, William Poole, rakan senior di Institut Cato, memberi amaran mengenai krisis subprima yang lain. Beliau memberi amaran bahawa 35 peratus daripada pinjaman Fannie Mae memerlukan insurans gadai janji. Itulah mengenai tahap pada tahun 2006. Dalam beberapa cara, pinjaman ini lebih teruk. Fannie dan Freddie menurunkan takrif subprima mereka dari 660 hingga 620. Ini bermakna bank tidak lagi memanggil peminjam dengan markah antara 620 dan 660 subprima. Poole adalah ketua Bank Rizab Persekutuan Kansas yang memberi amaran tentang krisis subprima pada tahun 2005.

Pada 2016, 5.7 peratus daripada semua jualan rumah telah dibeli untuk dijual semula dengan cepat. Rumah-rumah "flip" ini diubahsuai dan dijual dalam masa kurang dari setahun. Attom Data Solutions melaporkan bahawa peratusan tertinggi sejak 2006, semasa ledakan terakhir.

Kerosakan Pasaran Perumahan 2008

Orang yang terperangkap dalam kemalangan 2008 menyedari bahawa gelembung 2017 akan membawa kepada kemalangan lain. Tetapi ia disebabkan oleh kuasa-kuasa yang tidak lagi hadir. Swap lalai kredit derivatif yang diinsuranskan seperti sekuriti yang disokong gadai janji . Pengurus dana lindung nilai menimbulkan permintaan yang besar untuk sekuriti bebas yang dikatakan bebas.

Yang mewujudkan permintaan bagi gadai janji yang menyokong mereka.

Untuk memenuhi permintaan ini untuk gadai janji , bank dan broker gadai janji menawarkan pinjaman rumah kepada sesiapa saja. Mereka mencipta krisis gadai janji subprima pada tahun 2006.

Sebilangan pembeli yang tidak layak memasuki pasaran, permintaan meningkat. Ramai orang membeli rumah sebagai pelaburan untuk menjual kerana harga terus meningkat. Mereka mempamerkan keghairahan yang tidak rasional , satu ciri gelembung aset.

Pada tahun 2006, homebuilders akhirnya mendapat permintaan. Apabila bekalan melebihi permintaan, harga perumahan mula menurun. Itu meletupkan gelembung aset.

Pada bulan September 2006, Persatuan Realtors Kebangsaan melaporkan bahawa harga rumah telah jatuh buat kali pertama dalam tempoh 11 tahun. Inventori adalah tinggi, menyediakan bekalan 7.5 bulan. Pada bulan November, Jabatan Perdagangan mendedahkan permit rumah baru adalah 28 peratus lebih rendah daripada pada tahun 2005.

Tetapi Rizab Persekutuan mengabaikan amaran-amaran ini. Ia fikir ekonomi itu cukup kuat untuk menarik perumahan daripada kemerosotannya. Ia menunjuk kepada pekerjaan yang kukuh, inflasi yang rendah, dan peningkatan perbelanjaan pengguna. Ia juga berjanji untuk menurunkan kadar faedah . Itu akan memberikan kecekapan mudah ekonomi kepada pertumbuhan bahan bakar.

The Fed meremehkan saiz dan impak pasaran sekuriti yang disokong gadai janji . Bank telah mengupah "jocks quant" untuk membuat sekuriti baru ini. Mereka menulis program komputer yang menyusun pakej hipotek ke dalam kumpulan berisiko tinggi dan berisiko rendah. Bundle berisiko tinggi berbayar lebih tinggi tetapi lebih cenderung untuk lalai. Bungkusan berisiko rendah adalah lebih selamat, tetapi kurang dibayar.

Bulatan ini memegang jumlah subprima gadai janji yang tidak diketahui. Bank-bank tidak peduli tentang kelayakan kredit peminjam kerana mereka menjual semula gadai janji di pasaran sekunder .

Bom masa berdetik adalah pinjaman berjuta-juta sahaja . Ini membolehkan peminjam mendapatkan bayaran bulanan yang lebih rendah. Tetapi kadar gadai janji ini ditetapkan semula pada paras yang lebih tinggi selepas tiga tahun. Kebanyakan pemilik rumah ini tidak dapat membayar gadai janji tersebut. Kemudian harga perumahan jatuh dan mereka tidak boleh menjual rumah mereka untuk keuntungan. Akibatnya, mereka memungkiri.

Apabila masa yang baik, ia tidak penting. Semua orang membeli bundle berisiko tinggi kerana mereka memberikan pulangan yang lebih tinggi. Apabila pasaran perumahan merosot, semua orang tahu bahawa produk telah kehilangan nilai. Oleh kerana tiada siapa yang memahami mereka, nilai jualan semula derivatif ini tidak jelas.

Akhir sekali, ramai pembeli MBS ini bukan hanya bank lain. Mereka adalah pelabur individu , dana pencen, dan dana lindung nilai . Itu menyebarkan risiko sepanjang ekonomi. Dana lindung nilai menggunakan derivatif ini sebagai cagaran untuk meminjam wang. Itu mencipta pulangan yang lebih tinggi dalam pasaran lembu, tetapi membesar kesan sebarang kemerosotan. Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa tidak mengawal dana lindung nilai, jadi tiada siapa yang tahu berapa banyak perkara itu berlaku.

The Fed tidak menyedari keruntuhan berlaku sehingga Mac 2007. Ini menyedari bahawa kerugian perumahan dana lindung nilai boleh mengancam ekonomi. Sepanjang musim panas, bank-bank menjadi tidak sanggup memberi pinjaman kepada satu sama lain. Mereka takut bahawa mereka akan menerima MBS yang buruk sebagai balasannya. Bankir tidak tahu betapa banyak hutang buruk mereka pada buku mereka. Tiada siapa yang mahu mengakuinya. Sekiranya mereka melakukannya, maka penarafan kredit mereka akan diturunkan. Kemudian, harga saham mereka akan jatuh, dan mereka tidak dapat menaikkan lebih banyak dana untuk kekal dalam perniagaan. Pasaran saham melihat-lihat sepanjang musim panas, sebagai pemantau pasaran cuba untuk mencari tahu bagaimana perkara buruk itu.

Menjelang bulan Ogos, kredit telah menjadi begitu ketat bahawa Fed meminjam bank $ 75 bilion. Ia mahu memulihkan kecairan yang cukup lama untuk bank-bank untuk menulis kerugian mereka dan kembali kepada perniagaan pinjaman wang. Sebaliknya, bank-bank berhenti memberi pinjaman kepada hampir semua orang.

Spiral ke bawah sedang dijalankan. Ketika bank memotong hipotek, harga perumahan jatuh lebih jauh. Ini menjadikan lebih ramai peminjam gagal membayar pinjaman, yang meningkatkan pinjaman buruk ke atas buku bank. Itu menjadikan bank-bank memberi pinjaman lebih sedikit.

Sembilan Alasan Kenapa Kerosakan Perumahan Tidak Berlaku

1. Terdapat banyak perbezaan antara pasaran perumahan pada tahun 2005 dan pasaran semasa. Pada tahun 2005, pinjaman subprima berjumlah lebih daripada $ 620 bilion dan membentuk 20 peratus daripada pasaran gadai janji. Pada tahun 2015, mereka berjumlah $ 56 bilion dan terdiri daripada 5 peratus pasaran.
2. Bank telah menaikkan piawaian pinjaman. Menurut Indeks Kredit Perumahan CoreLogic, pinjaman yang berasal dari 2016 adalah antara kualiti tertinggi yang berasal dari 15 tahun yang lalu. Pada bulan Oktober 2009, purata skor FICO ialah 686, menurut Fair Isaac. Pada tahun 2001, skor purata ialah 490-510.
3. Piawaian pinjaman yang lebih teguh telah membuat perbezaan dalam pasaran "flip". Peminjam hanya membiayai 55 peratus nilai rumah. "Flipper" terpaksa tampil dengan yang lain. Semasa krisis subprima, bank-bank yang dipinjamkan 80 peratus atau lebih.
4. Bilangan rumah yang dijual hari ini adalah 20 peratus di bawah puncak pra-kemalangan. Ini bermakna hanya ada bekalan rumah selama empat bulan yang boleh dijual. Akibatnya, kira-kira 64 peratus rakyat Amerika memiliki rumah sendiri, berbanding 68 peratus pada tahun 2007.
5. Jualan rumah lebih rendah kerana kemelesetan membabitkan kemampuan anak muda untuk memulakan kerjaya dan membeli rumah. Menghadapi pasaran pekerjaan yang buruk, ramai yang melanjutkan pendidikan mereka. Akibatnya, mereka kini dibebani dengan pinjaman sekolah. Yang menjadikannya lebih kecil kemungkinannya mereka dapat menyimpan cukup untuk membeli rumah. Itu akan menunaikan permintaan.
6. Harga rumah telah melampaui pendapatan. Nisbah kos pendapatan kepada perumahan adalah 30 peratus. Di beberapa kawasan metro, ia meroket hingga 40 atau 50 peratus. Malangnya, kawasan metro juga adalah tempat kerja. Itu memaksa golongan muda untuk membayar lebih untuk disewa untuk mendekati pekerjaan yang tidak membayar cukup untuk membeli rumah. Tiga puluh dua peratus daripada jualan rumah hari ini akan menjadi pembeli rumah kali pertama, berbanding 40 peratus dalam sejarah, kata NAR. Biasanya, pembeli ini adalah 32, mendapat $ 72,000 dan membayar $ 182,500 untuk rumah. Pasangan berpendapatan dua membayar purata $ 208,500, secara purata.
7. Pemilik rumah tidak mengambil banyak ekuiti dari rumah mereka. Ekuiti rumah meningkat kepada $ 85 bilion pada tahun 2006. Ia runtuh kepada kurang daripada $ 10 bilion pada 2010, dan kekal di sana sehingga 2015. Menjelang 2017, ia hanya meningkat kepada $ 14 bilion. Obamacare adalah salah satu sebab untuk itu. Pemfail kebankrapan telah jatuh 50 peratus sejak BPR lulus. Pada tahun 2010, 1.5 juta orang difailkan. Pada tahun 2016, hanya 770,846 sahaja.
8. Sesetengah orang menyatakan bahawa harga perumahan negara telah melebihi paras 2006 mereka. Tetapi apabila mereka diselaraskan selama 11 tahun inflasi, mereka hanya pada tahap 2004. Antara tahun 2012 dan 2017, harga rumah meningkat sebanyak 6.5 peratus setahun. Antara 2002 dan 2006, mereka meningkat 7.5 peratus setiap tahun. Pada tahun 2005, mereka melonjak 16 peratus.
9. Homebuilder memberi tumpuan kepada rumah mewah. Rumah baru lebih besar dan lebih mahal. Saiz purata rumah keluarga tunggal baru hampir 2,700 kaki persegi. Ia membandingkan dengan 2,500 kaki persegi pada tahun 2006.

Apa yang Boleh Menyebabkan Keruntuhan

Kadar faedah yang lebih tinggi telah menyebabkan kejatuhan pada masa lalu. Ini kerana mereka membuat pinjaman lebih mahal. Itu melambatkan bangunan rumah, menurunkan bekalan. Tetapi ia juga melambatkan pinjaman, yang memotong kembali permintaan. Secara keseluruhan, kenaikan kadar faedah yang perlahan dan mantap tidak akan menimbulkan malapetaka.

Memang benar bahawa kadar faedah yang lebih tinggi mendahului kejatuhan perumahan pada tahun 2006. Tetapi itu disebabkan oleh banyak peminjam yang mempunyai pinjaman hanya faedah dan hipotek kadar laras . Tidak seperti pinjaman konvensional , kadar faedah meningkat seiring dengan kadar dana yang diberi makan . Ramai juga mempunyai kadar penggoda pengenalan yang ditetapkan semula selepas tiga tahun. Apabila Federal Reserve menaikkan kadar pada masa yang sama mereka menetapkan semula, peminjam mendapati mereka tidak dapat lagi membayar pembayaran. Harga rumah jatuh pada masa yang sama, jadi pemegang gadai janji ini tidak dapat membuat pembayaran atau menjual rumah itu. Itulah sebabnya kadar lalai sangat tinggi.

Sejarah kadar faedah dana menunjukkan bahawa Fed menaikkan kadar terlalu cepat antara tahun 2004 dan 2006. Kadar itu adalah 1.0 peratus pada bulan Jun 2004, dua kali ganda kepada 2.25 peratus pada bulan Disember. Kadar itu meningkat dua kali ganda, kepada 4.25 peratus, menjelang Disember 2005. Enam bulan kemudian, kadarnya ialah 5.25 peratus.

The Fed menaikkan kadar pada kadar yang lebih perlahan sejak 2015. Ia menaikkannya kepada 0.5 peratus pada bulan Disember 2015. Ia menaikkannya 1/4 mata menjelang akhir tahun 2016, dan kepada 1.25 peratus menjelang Jun 2017 .

Pasaran hartanah mungkin runtuh jika bank dan dana lindung nilai kembali melabur dalam produk kewangan berisiko. Derivatif ini merupakan penyebab utama krisis kewangan . Bank-bank menghirup gadai janji dan menjual semula mereka dalam sekuriti yang disokong gadai janji. Sekuriti ini adalah perniagaan yang lebih besar daripada gadai janji itu sendiri. Itu sebabnya bank-bank menjual gadai janji kepada sesiapa saja. Mereka memerlukan mereka untuk menyokong derivatif. Mereka menghirisnya sehingga hipotek yang buruk tersembunyi dalam berkas dengan yang baik. Kemudian apabila peminjam ingkar, semua derivatif disyaki menjadi buruk. Itu sebabnya menyebabkan kematian Bear Stearns dan Lehman Brothers.

Pelan pembaharuan cukai Trump mungkin mencetuskan kejatuhan harga yang boleh mengakibatkan keruntuhan. Kongres telah mencadangkan menghapuskan potongan kadar faedah gadai janji. Pengurangan tersebut berjumlah $ 71 bilion. Ia bertindak seperti subsidi persekutuan ke pasaran perumahan. Cuti cukai membantu pemilik rumah mempunyai nilai bersih purata $ 195,400. Itu lebih besar daripada purata penyewa bersih $ 5,400. Walaupun pelan cukai menyimpan potongan, pelan cukai mengambil banyak insentif. Pelan Trump menaikkan potongan standard. Akibatnya, orang Amerika tidak akan lagi terperinci. Apabila itu berlaku, mereka tidak dapat mengambil kesempatan daripada potongan faedah gadai janji. Industri hartanah menentang pelan cukai.

Pasaran mungkin runtuh jika lengkung hasil pada nota Perbendaharaan AS menjadi terbalik . Itulah ketika suku bunga Treasurys jangka pendek menjadi lebih tinggi daripada hasil jangka panjang. Hasil jangka pendek yang normal adalah lebih rendah kerana pelabur tidak memerlukan pulangan yang tinggi untuk melabur kurang dari satu tahun. Apabila ia terbalik, ia bermakna para pelabur berpendapat bahawa jangka pendek adalah lebih berisiko daripada jangka panjang. Itu memusnahkan pasaran gadai janji, dan menandakan kemelesetan. Kurva hasil terbalik sebelum ion reses pada tahun 2008, 2000, 1991, dan 1981.

Akankah Harga Rumah jatuh?

Dalam gelembung perumahan lepas, homebuilders menyerahkan permit untuk pembinaan baru. Itu kurang dari 1 juta pada tahun 1990 semasa kemelesetan. Ia secara beransur-ansur meningkat sepanjang tahun 1990-an, melebihi 1 juta pada tahun 1998. Ia kekal pada tahap itu hingga tahun 2002, ketika melampaui 1.5 juta. Ia mencatat rekod baru sebanyak 2 juta pada tahun 2004 dan 2005. Pada tahun 2006, harga perumahan mula jatuh. Homebuilder mencari lebih daripada 1.5 juta permit. Itu jatuh kepada kurang dari 1 juta pada tahun 2007. Menjelang 2009, ia telah runtuh menjadi 500,000.

Mereka hanya pulih secara beransur-ansur kepada 1.3 juta pada 2017. Mereka dijangka turun lebih rendah, kepada 1.1 juta menjelang tahun 2020.

Bilakah Pasaran Perumahan Akan Dikeluarkan Lagi?

Kejatuhan pasaran akan datang pada 2026, menurut profesor Harvard Extension School, Teo Nicholas. Beliau mendasarkan pada kajian seorang ahli ekonomi Homer Hoyt. Booms-and-busts hartanah telah mengikuti kitaran 18 tahun sejak 1800. Satu-satunya pengecualian ialah Perang Dunia II dan stagflasi.

Nicholas berkata pasaran hartanah 2017 masih dalam fasa pengembangan. Fasa seterusnya, hypersupply, tidak akan berlaku sehingga kadar kekosongan sewa mula meningkat. Sekiranya berlaku ketika Fed menaikkan kadar faedah, ia boleh menyebabkan kemalangan.

Bagaimana Melindungi Diri Dari Kejam

Jika anda berada di kalangan majoriti rakyat Amerika yang bimbang, maka terdapat tujuh perkara yang boleh anda lakukan untuk melindungi diri anda dari kemalangan hartanah.

1. Beli rumah untuk tinggal, jangan buka. Dua pertiga daripada rumah yang hilang dalam krisis kewangan adalah rumah kedua dan ketiga. Apabila harga jualan turun di bawah gadai janji, pemilik berjalan pergi. Mereka menyimpan rumah mereka, tetapi kehilangan pelaburan mereka.
2. Dapatkan gadai janji kadar tetap. Apabila kenaikan kadar gadai janji, pembayaran anda akan tetap sama. Sekiranya ini bermakna anda hanya mampu membeli rumah yang lebih kecil, biarlah. Itu lebih baik daripada mengambil risiko dan kehilangannya kemudian.
3. Sekiranya anda memperoleh gadai janji kadar berubah-ubah, ketahui apa kadar faedah apabila ia ditetapkan semula. Kirakan bayaran bulanan dan pastikan anda mampu membayarnya dengan pendapatan semasa anda. Ambil perbezaan antara bayaran masa depan dan apa yang anda bayar hari ini dengan kadar faedah yang lebih rendah dan simpannya. Dengan cara itu, anda akan mempunyai dana untuk membayar hipotek anda jika pendapatan anda jatuh.
4. Beli rumah terburuk di kawasan terbaik yang anda mampu. Pastikan kawasan tersebut mempunyai sekolah yang baik, walaupun anda tidak merancang untuk mempunyai anak sendiri. Pembeli berpotensi akan. Anda sentiasa boleh memperbaiki rumah selama bertahun-tahun jika pendapatan anda dibenarkan. Kawasan kejiranan yang baik tidak akan mengalami banyak kemelesetan seterusnya sebagai kawasan yang lebih miskin. Mereka juga akan melantun semula lebih cepat.
5. Pastikan rumah anda mempunyai sekurang-kurangnya tiga bilik tidur. Itu akan menarik keluarga jika anda perlu menjual semula.
6. Cara terbaik untuk melindungi diri anda adalah dengan portfolio aset yang pelbagai. Kepelbagaian bermaksud gabungan stok , bon, komoditi dan ekuiti yang seimbang di rumah anda. Perancang kewangan yang paling tidak termasuk ekuiti rumah sebagai aset, tetapi mereka sepatutnya. Ia merupakan aset terbesar yang dimiliki oleh kebanyakan orang.
7. Untuk menghadkan keruntuhan kejatuhan hartanah, beli rumah terkecil yang boleh anda nyatakan secara semulajadi. Cobalah untuk melunaskan hipotek anda lebih awal, supaya anda tidak kehilangan rumah anda dalam kemerosotan. Meningkatkan pelaburan anda dalam stok, bon, dan komoditi supaya mereka sama atau melebihi ekuiti rumah anda. Jika terdapat gelembung aset di perumahan, jangan tunduk kepada godaan untuk membiayai semula dan mengambil ekuiti. Sebaliknya, semak semula peruntukan aset anda untuk memastikan ia masih seimbang.