Bagaimana Sekuriti yang Disokong Gadai Janji Beroperasi Sehingga Mereka Tidak
Apabila anda melabur dalam MBS, anda membeli hak untuk menerima nilai gadaian hipotek.
Ini termasuk bayaran bulanan dan bayaran balik prinsipal. Oleh kerana ia adalah keselamatan, anda boleh membeli hanya sebahagian daripada gadai janji. Anda menerima bahagian pembayaran yang setara. MBS adalah derivatif kerana ia memperoleh nilainya daripada aset asas.
Bagaimana Keamanan Berasaskan Gadai janji berfungsi
Pertama, bank atau syarikat gadai janji membuat pinjaman rumah. Bank kemudian menjual pinjaman itu ke bank pelaburan . Ia menggunakan wang yang diterima daripada bank pelaburan untuk membuat pinjaman baru.
Bank pelaburan menambah pinjaman tersebut kepada sekumpulan hipotek dengan kadar faedah yang serupa. Ia meletakkan bundle di dalam syarikat khas yang direka untuk tujuan itu. Ia dipanggil Kenderaan Tujuan Khas atau Kenderaan Pelaburan Khas. Itu menyimpan sekuriti yang disokong oleh gadai janji yang berasingan dari perkhidmatan lain bank. SPV memasarkan sekuriti yang disokong gadai janji. Gadai janji tinggal di SPV.
Agensi-agensi kerajaan juga terlibat dalam kebanyakan sekuriti yang disokong gadai janji.
Ini adalah Fannie Mae , Freddie Mac dan Ginnie Mae. Fannie Mae dan Freddie Mac kedua-dua membeli dan menjual MBS. Kerajaan persekutuan menjamin pembayaran. Mereka yang membeli MBS tahu mereka tidak akan kehilangan pelaburan mereka. Ginnie Mae juga menjamin bahawa pelabur akan menerima pembayaran mereka. (Sumber: "Sekuriti yang disokong gadai janji," SEC.)
Jenis Sekuriti yang Disokong Gadai Janji
MBS yang paling mudah ialah sijil penyertaan lulus melalui . Ia membayar pemegang saham mereka yang saksama daripada pembayaran prinsipal dan faedah yang dibuat pada ikatan gadai janji.
Pada awal tahun 2000, pasaran MBS berkembang sangat kompetitif. Bank mencipta produk pelaburan yang lebih rumit untuk menarik pelanggan. Sebagai contoh, mereka membangunkan kewajipan hutang bercagar untuk pinjaman selain gadai janji. Tetapi mereka juga menggunakan strategi derivatif ini untuk MBS.
Bank-bank pelaburan menghiris sangkaan hipotek ke dalam kategori risiko yang serupa, yang dikenali sebagai tranche . Tahap berisiko paling tidak mengandungi pembayaran pertama hingga tiga tahun. Peminjam berkemungkinan besar membayar tiga tahun pertama. Untuk gadai janji kadar laras, tahun-tahun ini juga mempunyai kadar faedah yang paling rendah.
Sesetengah pelabur memilih tranche berisiko kerana mereka mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi. Tranche tersebut mengandungi pembayaran keempat hingga tahun ketujuh. Selagi kadar faedah kekal rendah, maka risiko tetap boleh diramal. Jika peminjam prabayar gadai janji kerana dia dibiayai semula, maka pelabur menerima kembali pelaburan awalnya.
Risiko meningkat apabila kadar faedah meningkat. Peminjam gadai janji kadar laras telah ditangkap apabila pengawasan mereka meningkat.
Mereka tidak dapat membiayai semula kerana kadar faedah lebih tinggi. Itu bermakna mereka lebih cenderung untuk lalai. Para pelabur kehilangan segala-galanya. Inilah Ryan Gosling menerangkannya dalam filem The Big Short .
Sekuriti Bercagar Gadai Menukar Industri Perumahan
Penciptaan sekuriti yang disokong gadai janji sepenuhnya merevolusi perniagaan perumahan, perbankan dan gadai janji. Pada mulanya, sekuriti yang disokong gadai janji membenarkan lebih ramai orang membeli rumah. Semasa ledakan hartanah , banyak bank dan syarikat gadai janji membuat pinjaman tanpa wang. Itu membolehkan orang ramai masuk ke gadai janji yang mereka tidak mampu. Peminjam tidak peduli. Mereka tahu mereka boleh menjual pinjaman itu, dan tidak membayar akibatnya dan jika peminjam gagal.
Itu mencipta gelembung aset . Ia pecah pada 2006 dengan krisis gadai janji subprima .
Oleh kerana begitu banyak pelabur, dana pencen dan institusi kewangan yang memiliki sekuriti yang disokong gadai janji, semua orang mengambil kerugian. Inilah yang menyebabkan krisis kewangan 2008 .
Bagaimana Sekuriti Bersandarkan Gadai Gadai Melangkah Salah
Presiden Lyndon Johnson telah membuat sekuriti yang disokong gadai janji apabila dia membenarkan Akta Piagam 1968. Ia juga mencipta Fannie Mae . Dia mahu memberi bank kemampuan untuk menjual gadai janji. Itu akan membebaskan dana untuk memberi pinjaman kepada lebih banyak pemilik rumah.
LBJ tidak mengharapkan Akta Piagam untuk menghapuskan amalan pemberian pinjaman yang baik. Bank tidak lama lagi menyedari bahawa mereka tidak lagi perlu mengambil kerugian jika peminjam tidak membayar pinjaman. Bank-bank telah dibayar untuk membuat pinjaman tetapi tidak terluka jika pinjaman menjadi buruk. Mereka tidak berhati-hati tentang kelayakan kredit peminjam.
Sekuriti yang disokong gadai janji juga membenarkan institusi kewangan bukan bank memasuki perniagaan gadai janji. Sebelum MBS, bank hanya memiliki deposit yang cukup besar untuk membuat pinjaman jangka panjang. Mereka mempunyai poket yang dalam menunggu sehingga pinjaman ini dibayar 15 atau 30 tahun kemudian. Penciptaan MBS bermaksud pemberi pinjaman mendapatkan kembali wang tunai mereka segera dari pelabur di pasaran sekunder . Peminjam gadai janji tumbuh di mana-mana. Mereka juga tidak terlalu berhati-hati mengenai kesolvenan pelanggan mereka. Ia mewujudkan lebih banyak persaingan untuk bank tradisional. Mereka terpaksa menurunkan piawaian mereka untuk bersaing.
Paling teruk, MBS tidak dikawal selia. Bank persekutuan dikawal selia untuk memastikan pendeposit mereka dilindungi. Tetapi peraturan tersebut tidak terpakai kepada MBS dan broker gadai janji . Pendeposit bank selamat, tetapi pelabur MBS tidak dilindungi sama sekali.