Bagaimana Gadai Janji Mempengaruhi Ekonomi AS
Jenis
Jenis gadai janji yang paling popular ialah pinjaman kadar faedah tetap 30 tahun yang konvensional . Sejak tahun 1999, ia mewakili 70 peratus hingga 90 peratus daripada semua gadai janji. Pinjaman kadar tetap 15 tahun juga digunakan secara meluas, kerana ia membolehkan orang membayar hutang mereka pada separuh masa.
Gadai janji kadar larasan menawarkan kadar faedah yang lebih rendah, dan bayaran bulanan daripada pinjaman berkadar tetap. Mereka akan menjadi lebih mahal apabila kadar faedah meningkat daripada paras terendah 200 hari ini.
Pemberi pinjaman subprima mencipta pelbagai jenis pinjaman eksotik. Mereka menarik pelanggan dengan menawarkan kadar "penggoda" yang rendah untuk beberapa tahun pertama. Ini berbahaya bagi peminjam baru. Mereka mungkin tidak menyedari bahawa pembayaran meningkat secara mendadak selepas fasa cinta awal. Berikut adalah beberapa yang paling popular:
- Pinjaman hanya faedah : Bayaran super-rendah yang tidak mengurangkan prinsipal untuk beberapa tahun pertama.
- Pinjaman ARM Pilihan : Peminjam memilih berapa banyak untuk membayar setiap bulan untuk lima tahun pertama.
- Pinjaman pelunasan negatif : Pinjaman hanya faedah yang meningkatkan prinsipal setiap bulan. itu kerana bayaran adalah kurang daripada minat.
- Pinjaman kadar tetap tetap panjang : Ini adalah pinjaman konvensional 40-50 tahun.
- Pinjaman belon : Mereka mesti dibiayai semula atau dibayarkan selepas 5-7 tahun.
- Pinjaman tanpa wang : Ini membenarkan peminjam mengambil pinjaman untuk wang pendahuluan.
Sejarah
Sebelum Kemelesetan Besar , gadai janji rumah adalah 5 hingga 10 tahun pinjaman hanya 50 peratus daripada nilai rumah. Pengetua adalah sebagai pembayaran belon pada akhir tempoh. Bank mempunyai risiko yang sedikit.
Apabila harga perumahan jatuh 25 peratus semasa Kemelesetan Besar, pemilik rumah tidak mampu membayar belon.
Bank-bank tidak akan membenarkan pembiayaan semula. Menjelang tahun 1935, 10 peratus daripada semua rumah berada dalam perampasan .
Untuk menghentikan pembunuhan itu, Presiden Roosevelt menukar lima kawasan berkaitan perumahan kritikal sebagai sebahagian daripada Perjanjian Baru :
- Perbadanan Pinjaman Pemilik Rumah membeli satu juta gadai janji ingkar dari bank. Ia mengubahnya kepada jangka panjang, gadai janji kadar tetap yang kita tahu hari ini, dan mengembalikannya.
- Pentadbiran Perumahan Persekutuan menyediakan insurans gadai janji.
- Persatuan Hipotek Negara Persekutuan mencipta pasaran sekunder untuk gadai janji.
- Perbadanan Insurans Deposit Persekutuan menginsuranskan deposit bank.
- Glass-Steagall melarang bank daripada melabur dana pendeposit dalam usaha berisiko seperti pasaran saham.
Perubahan ini memberi respons kepada malapetaka ekonomi. Mereka tidak direka untuk menjadi polisi homeownership. Walau begitu, mereka membuat homeownership lebih murah. Mereka meluaskan tempoh pinjaman. Itu mengurangkan kos bulanan dan menghapuskan keperluan untuk membiayai semula. Bank-bank membiayai pinjaman itu kerana deposit bank yang diinsuranskan FDIC.
Pada tahun 1944, program insurans gadai janji Jabatan Jabatan Veteran menurunkan bayaran. Ia menggalakkan veteran perang kembali untuk membeli rumah yang dibina di pinggir bandar. Itu mendorong aktiviti ekonomi dalam industri pembinaan rumah.
Terima kasih kepada semua program persekutuan, homeownership meningkat dari 43.6 peratus pada tahun 1940 kepada 64 peratus pada tahun 1980.
Kerajaan telah mewujudkan undang-undang khas untuk mewujudkan simpanan dan pinjaman bank untuk mengeluarkan gadai janji ini. Sepanjang tahun 1960-an dan 1970-an, hampir semua gadai janji telah dikeluarkan melalui simpanan dan pinjaman . Bank-bank ini berjaya kerana orang mendepositkan dana dalam akaun simpanan. Kerajaan menginsuranskan deposit, jadi orang menggunakan akaun tersebut, walaupun minat yang diperoleh tidak banyak. Ini juga dikawal oleh kerajaan. S & Ls tetap kekal menguntungkan dengan membayar kadar faedah yang lebih rendah ke atas deposit daripada yang dikenakan ke atas gadai janji.
Pada tahun 1970-an, Presiden Nixon mencipta inflasi melarikan diri dengan memutuskan semua hubungan antara dolar Amerika Syarikat dan piawaian emas . Bank-bank kehilangan deposit kerana mereka tidak dapat menandingi faedah yang dibayar oleh akaun pasaran wang .
Ini mengurangkan pendanaan yang diperlukan untuk mengeluarkan gadai janji.
Untuk membantu bank, Kongres meluluskan Garn-St. Akta Institusi Depositori Germain. Ia membenarkan bank untuk menaikkan kadar faedah dan piawaian pinjaman yang lebih rendah. Ia juga membenarkan S & L untuk membuat pinjaman komersial dan pengguna. Ini membawa kepada krisis tabungan dan pinjaman , dan kegagalan separuh bank negara.
| Tahun | % Pendapatan Isi Rumah | % Aset Rumah Tangga | % daripada KDNK |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Source: Richard K. Green dan Susan M. Wachter, "American Mortgage dalam Konteks Sejarah dan Antarabangsa," University of Pennsylvania, 21 September 2005)
Bagaimana Gadai Janji Mempengaruhi Ekonomi
Semasa Pentadbiran Presiden Clinton , bank mengadu bahawa mereka tidak dapat bersaing dalam pasaran kewangan antarabangsa. Kongres telah mendustakan industri itu, dan memansuhkan Akta Glass-Steagall. Ini membolehkan bank menggunakan dana jaminan pendeposit untuk melabur dalam derivatif berisiko. Yang paling popular ialah jaminan keselamatan gadai janji .
Bank akan menyatukan gadai janji yang serupa, dan kemudian menjualnya kepada Fannie Mae, Freddie Mac atau pelabur lain. Mereka telah diinsuranskan terhadap lalai oleh swap ingkar kredit. Permintaan terhadap sekuriti ini sangat tinggi sehingga bank-bank mula menurunkan piawaian mengenai pinjaman yang mendasari. Tidak lama kemudian, gadai janji subprima ini membolehkan hampir semua orang menjadi pemilik rumah.
Akibatnya, peratusan hutang gadai janji berbanding produk domestik kasar melonjak dari 50 peratus pada tahun 2000 kepada hampir 70 peratus pada tahun 2004. Semua berjalan lancar sehingga harga perumahan mula jatuh pada tahun 2006. Tidak dapat membiayai semula atau menjual rumah mereka, pemilik rumah mula ingkar . Begitu ramai pelabur menunaikan swap ingkar kredit mereka bahawa penanggung insurans utama, AIG, hampir bangkrut. Itulah bagaimana krisis gadai janji subprima mencipta krisis kewangan pada tahun 2008 .