Malangnya, terdapat banyak hotel kelas perniagaan yang berkisar antara $ 2 hingga $ 15 juta. Hotel mewah dan mewah boleh dengan mudah memerlukan $ 30 hingga $ 60 juta atau lebih.
Walaupun kebanyakan ini secara tradisional dibiayai dengan hutang, pembayaran balik ekuiti yang diperlukan masih jauh di luar bidang kemungkinan untuk hampir semua pelabur.
Berita baik? Hari-hari ini, ada cara lain untuk melabur di hotel. Anda boleh membeli REIT hotel di dalam akaun pembrokeran anda dengan cara yang sama anda membeli stok , bon , atau dana bersama . Mula-mula pertama, mari buat cadangan dan bercakap tentang REITs seketika. Sekiranya anda terlupa atau tidak pernah mempelajarinya, amanah pelaburan hartanah, atau REIT adalah jenis korporat khusus yang tertumpu kepada memperoleh dan mengurus harta tanah dan hartanah berkaitan hartanah.
Salah satu perkara yang membezakan REIT daripada syarikat biasa adalah bahawa Kongres membuat mereka dikecualikan daripada cukai korporat dengan syarat beberapa syarat yang ketat dipenuhi, yang paling relevan adalah pengedaran sekurang-kurangnya 90% daripada semua keuntungan dalam bentuk dividen tunai kepada para pemegang saham.
Ini menjadikan REITs sangat sensitif terhadap pergerakan kadar faedah tetapi juga bermakna mereka cenderung menawarkan hasil dividen yang lebih gemuk daripada rakan saham stok biru mereka.
Kelemahannya? Pengagihan REIT bukan "dividen yang layak" di bawah kod cukai, yang bermaksud anda akan dikenakan cukai seolah-olah mereka adalah pendapatan biasa, bukan pada kadar cukai dividen yang lebih rendah dan lebih menarik.
Sebaik sahaja anda mula membina portfolio penting, ini kadang-kadang akan membawa anda dalam masalah jika anda membeli terlalu banyak melalui Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) , atau perlindungan cukai lain, kerana anda mungkin mencetuskan Cukai Pendapatan Perniagaan yang Tidak Berkaitan atau UBIT . Itulah perbincangan yang berbeza untuk hari yang berbeza.
Hotel REITs vs REIT Apartment atau REIT Specializing in Leasing Mall Space
Sama seperti saham dalam industri dan sektor yang berbeza mempunyai ciri-ciri risiko yang berbeza, REITs berbeza-beza bergantung kepada jenis projek hartanah di mana mereka mengkhususkan.
Ini bukanlah berita kepada pelabur hartanah yang terbiasa memperoleh harta benda secara terang-terangan - seperti yang mereka tahu dari pengalaman pertama, bangunan apartmen berkelakuan sangat berbeza dari bangunan pejabat atau unit penyimpanan berdasarkan kepada ekonomi, tradisi, amalan, undang-undang, dan kuasa di tempat kerja - tetapi kadang-kadang datang sebagai kejutan kepada pelabur baru memperoleh hartanah melalui sekuriti yang didagangkan secara umum.
Mereka tidak faham bahawa pejabat komersial REIT anda mungkin mengalami kadar pajakan kitaran kerana ia mengikuti kitaran boom dan bust, sementara REIT gudang industri anda mungkin jauh lebih mantap kerana kelebihan kapasiti boleh ditutup dengan kos penyelenggaraan yang minimum lebih cepat daripada mungkin dengan sesuatu seperti bangunan pangsapuri.
Ini sifat kelas aset .
Satu sub-specialty yang menarik dalam industri hartanah adalah REIT hotel. Seperti yang anda mungkin dapat mengejutkan dari nama, REIT hotel memberi tumpuan untuk membangun, menguruskan, memperoleh, atau membiayai hotel dan hartanah yang berkaitan dengan perhotelan.
Ini boleh terdiri dari tempat penginapan bajet yang terletak di tepi jalan raya yang dilupakan dan jalan negara ke pusat peranginan prestij lima berlian di beberapa pusat hiburan, perjudian, dan penduduk di dunia. Mereka boleh melibatkan membangun dan memiliki harta itu, membayar pasukan pengurusan pihak ketiga untuk mengendalikan perjalanan hotel yang sebenar sebagai pertukaran bagi bahagian pendapatan .
Mereka boleh memusatkan perhatian kebanyakannya untuk menguruskan hartanah hotel orang lain untuk potongan pendapatan. Mereka boleh melibatkan projek-projek hotel pembiayaan, bertindak lebih seperti pelaburan pendapatan tetap kuasi.
Anda benar-benar harus memahami apa yang anda miliki atau anda mempertaruhkan simpanan yang diperoleh dengan baik.
REIT Hotel terkenal tidak menentu kerana penghunian hotel berkorelasi dengan keadaan ekonomi umum, menjadikannya sangat sensitif terhadap pengembangan dan penguncupan. Apabila kemelesetan berlaku , perniagaan melicinkan belanjawan perjalanan, memilih persidangan video atau panggilan telefon, sebaliknya. Keluarga dan organisasi menangguhkan percutian, tinggal lebih dekat ke rumah.
Untuk REIT hotel, ini sering bermaksud aliran tunai mengering pada masa yang sama hasil meningkat sehingga anda mendapat penurunan dramatik dalam nilai unit atau saham. Sebaliknya, apabila keadaan berubah, aliran tunai kadang-kadang meletup melalui bumbung supaya anda mendapatkan pembayaran yang melambung dan nilai pasaran. Mereka sangat berbeza dari golongan bangsawan dunia yang hanya mengeluarkan wang seperti kerja jam, generasi demi generasi; perniagaan seperti Colgate-Palmolive atau Nestle. Mari kita lihat ilustrasi dunia nyata untuk menunjukkan bagaimana hotel sebenar REIT berfungsi.
Bagaimana REIT Hotel Real Berkelakuan Semasa Kejatuhan Ekonomi 2008-2009
Hospitality Properties Trust adalah REIT hotel yang memiliki 291 hotel, yang merangkumi 43,976 bilik atau suite, serta 185 pusat pelancongan yang dimiliki atau dipajak. Menurut pemfailan SEC, hartanah ini terletak di 44 buah negara di Amerika Syarikat, Kanada, dan Puerto Rico.
REIT hotel mengendalikan portfolio hotel di bawah koleksi pelbagai perjanjian francais, termasuk Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Sonesta Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Marriott, dan Park Plaza Hotels & Resorts.
Dalam tahun-tahun boom sebelum kemerosotan hartanah mencecah ekonomi dalam kemelesetan paling teruk sejak Kemelesetan Besar, REIT hotel ini menghasilkan pengagihan lemak untuk pemiliknya. Pada tahun 2004, mereka menerima $ 2.88 tunai sesaham, pada tahun 2005, $ 2.89 tunai sesaham, pada tahun 2006, $ 2.94 tunai sesaham, pada tahun 2007, $ 3.03 tunai sesaham, pada tahun 2008, $ 3.08 tunai sesaham.
Ketika dunia kewangan runtuh, namun, tempahan hotel jatuh dari tebing. Persidangan perniagaan telah dibatalkan dan pengagihan wang telah hancur, jatuh kepada $ 0.77 setiap saham, penurunan yang mengejutkan sebanyak 75%. Jika anda bergantung pada wang itu untuk membayar bil anda, anda tiba-tiba mendapati ia telah menguap pada ketika anda sangat memerlukannya.
Kerana menjual saham mereka (sekali lagi, jika anda memiliki REIT hotel, anda harus tahu ini adalah sebahagian daripada pengalaman pemilikan), saham-sahamnya jatuh dari $ 51.50 pada tahun 2006 kepada hanya $ 6.90 pada tahun 2009. Penurunan ini sebanyak 86.6% harga saham ditambah penghinaan kepada kecederaan pemotongan teruk dalam pendapatan pasif anda.
Apa yang berlaku kepada pelabur yang canggih yang memahami sifat pemilikan hotel REIT? Mereka duduk di belakang pepatah mereka, memerhatikan pendistribusian tunai naik ke $ 1.96 setiap saham dengan harga saham $ 32.46. Pasti, ia tidak berada di dekat tahun-tahun yang baik tetapi untuk tempoh pengukuran yang agak mengerikan, anda sedikit mengalahkan inflasi selepas cukai, mengekalkan kuasa beli anda .
Anda membeli keselamatan hartanah sepuluh tahun lalu, membayar antara $ 26.50 dan $ 42.40 sesaham. Pada masa itu, anda mengumpulkan $ 24.83 atau lebih dalam pengagihan tunai. Jika anda bijak dan menginvestasikan semula dividen tersebut semasa krisis, mereka menjadi apa yang dikatakan oleh akademik kewangan sebagai "pemecut pemulangan", menjadikan beberapa ratus mata peratusan keuntungan pada setiap cek atau deposit dibajak semula untuk membeli saham tambahan disebabkan sebahagiannya pemulihan dalam nilai pasaran.
Sebaliknya REIT hotel dengan sesuatu seperti REIT perindustrian. Walaupun dunia runtuh, perniagaan tidak mahu mengosongkan gudang, kemudahan perkapalan dan kilang mereka. Di samping itu, mereka sering (tidak semestinya) mampu membayar kontrak sewa yang sah secara sah walaupun syarikat itu akhirnya menjadi bankrap. Semasa krisis yang sama, sebuah REIT industri seperti EastGroup Properties tidak memotong dividen.
Saham jatuh dari $ 48.54 hingga $ 24.58, penurunan hanya 49.36%, yang tidak jauh berbeza daripada indeks pasaran saham, seperti Dow Jones Industrial Average dan S & P 500! Memandangkan sifat aliran sekuriti, dan bagaimana ia mempengaruhi nilai pasaran, ia sangat mengagumkan. Lebih hebat lagi? Sahamnya sebenarnya pada $ 59.32 sekarang, jadi anda mempunyai keuntungan modal $ 10.78 yang tidak direalisasi , atau 22% + pada saham itu sendiri di atas semua dividen yang anda nikmati.
Implikasi untuk Pelabur REIT Hotel Adakah Jelas
Terdapat empat cara utama yang anda boleh mendekati strategik REIT hotel jika anda ingin memiliki mereka:
- Hanya membeli blok hotel REIT semasa kemalangan pasaran saham , merawatnya dengan sangat berbeza dari dana indeks atau pegangan lain yang anda merancang untuk memegang selama-lamanya . Semakin rendah kos anda, semakin cepat anda dapat mengekstrak harga pembelian anda kembali dalam dividen tunai jika anda bercadang untuk melaburkan wang itu di tempat lain.
- Purata kos purata dolar ke dalam REIT hotel , dengan mengetahui bahawa kadangkala, anda akan membeli pada saat yang paling teruk tetapi mempercayai tinggi dan rendah, digabungkan dengan dividen yang dilabur semula, semuanya akan rata-rata untuk anda untuk pulangan yang memuaskan. Bagi kebanyakan orang, ini mungkin pendekatan yang lebih baik apabila kos dolar menembusi secara drastik mengurangkan risiko pasaran saham, terutamanya apabila digabungkan dengan kepelbagaian .
- Tentukan . Apabila industri hotel runtuh, membeli REIT hotel sehingga tahun-tahun boom kembali, kemudian membuangnya walaupun mereka akhirnya akan jauh lebih tinggi. Kemungkinan kejayaan jangka panjang di sini tidaklah hebat melainkan jika anda dapat memahami industri hotel secara tersirat dan merawat pengambilalihan REIT dengan cara yang sama seperti jika anda membelanjakan berjuta-juta dolar untuk membeli harta secara langsung, tetapi terdapat minoriti orang-orang kewangan yang canggih di luar sana dengan keupayaan untuk melakukannya berdasarkan penilaian berasaskan penilaian, dengan syarat mereka boleh hidup dengan membeli terlalu lama atau menjual terlalu awal, yang pasti akan berlaku memandangkan para pelabur, secara keseluruhan, mempunyai tabiat yang terlalu optimistik atau pesimis dari semasa ke semasa.
- Buangkan tuala dan beli sesuatu seperti Dana Indeks Vanguard REIT , yang mencampur banyak REITs bersama, termasuk hotel REIT, sebagai sebahagian daripada portfolio pelbagai. Ia mempunyai hasil dividen yang jauh lebih rendah tetapi jika anda fikir risiko yang berkurangan bernilai perdagangan, ini mungkin tindakan terbaik anda.
Dalam apa jua keadaan, hotel REITs bukanlah jantung yang lemah. Jika anda tidak tahu apa yang anda lakukan, gosokkan dengan ringan.