Penutup Apabila Penaksiran Berada di Rendah
Adakah anda bimbang untuk menerima penilaian yang rendah atau penilaian anda sudah siap pada nilai kurang daripada yang anda harapkan? Kami mohon maaf ini telah berlaku kepada anda. Di pasaran penjual, pelbagai situasi tawaran sering memacu harga pembelian yang lebih tinggi daripada mana-mana jualan setanding di kawasan itu; itulah sebabnya dalam hal ini ramai penjual bimbang penilaian akan datang rendah. Dalam pasaran pembeli , apabila harga adalah lembut atau jatuh, penjual juga prihatin bahawa penilaian akan menjadi penilaian yang rendah.
Nilai penilaian yang rendah boleh berlaku di mana-mana pasaran, walaupun: panas, sejuk atau neutral .
Kenapa Penilaian Rendah Berlaku?
Persatuan Realtors Kebangsaan melaporkan dalam Penyiasatan Indeks Keyakinan REALTOR bulanan untuk jualan antara November 2016 dan Januari 2017, 22% responden menghadapi isu penilaian. Dalam Penyiasatan NAR mengenai Penggubal Hipotek, 55% daripada responden untuk tempoh tersebut melaporkan isu penilaian.
Terdapat beberapa sebab mengapa rumah tidak menilai harga jualan dan harga dinilai rendah. Berikut adalah beberapa:
- Harga yang dilancarkan secara buatan hasil daripada pelbagai tawaran .
- Mengurangkan nilai pasaran disebabkan pembeli membeli lebih sedikit di kalangan inventori rumah yang lebih besar.
- Jatuh dari banyak perampasan atau jualan pendek di kawasan kejiranan, terutamanya apabila tidak ada jualan sebanding yang lain.
- Penilaian salah oleh penaja jamin .
- Lebih mahal oleh penjual.
- Penilai yang tidak berpengalaman yang tidak memahami pengaruh tempatan terhadap nilai.
- Meningkatkan nilai pasaran disebabkan oleh inventori yang terhad dan beberapa pemampat.
- Penilai tidak dapat melihat data jualan belum selesai, yang mungkin mencerminkan penjualan setanding yang lebih tinggi apabila ditutup, atau penilai memilih jualan setanding dari kejiranan yang salah.
- Pembeli menerima wang tunai dari penjual, menyebabkan pemberi pinjaman percaya harga telah dinaikkan.
Salah satu faktor yang tidak dimainkan adalah sama ada pemberi pinjaman mahu membuat pinjaman. Pemberi pinjaman mahu meminjamkan wang, dan peminjam dilarang daripada menebal .
Penyelesaian untuk Nilai Rendah
Jangan panik sekiranya penilaian itu rendah. Sukar untuk tetap tenang apabila kelihatan jualan yang tertunda akan runtuh, tetapi kedua-dua pihak mempunyai pilihan:
- Pembeli boleh membuat perbezaan wang tunai.
Pemberi pinjaman mengambil berat tentang penilaian hanya sejauh mana ia mempengaruhi nisbah pinjaman ke nilai . Penilaian yang rendah tidak bermakna pemberi pinjaman tidak akan memberi pinjaman. Ini bermakna pemberi pinjaman akan membuat pinjaman berdasarkan nisbah yang dipersetujui dalam kontrak pada nilai dinilai. Kadang-kadang pemberi pinjaman pembeli tidak akan membenarkan pembeli memberi wang untuk perbezaan dan, dalam hal itu, pembeli membayar sebaliknya beberapa kos penutupan penjual.
- Penjual boleh menurunkan harga.
Jika rumah itu terlalu mahal atau nilai itu dinaikkan, selalunya ini adalah penyelesaian terbaik. Ia menjadikan pembeli senang dan pemberi pinjaman berpuas hati. Tidak ada jaminan bahawa jika pembeli berjalan kaki, penjual tidak akan menerima penilaian yang rendah dari pemberi pinjaman pembeli kedua, tidak kira masa dan masalah yang diperlukan untuk menjual harta itu lagi. Kadang-kadang burung di tangan adalah yang terbaik.
- Penjual boleh menawarkan untuk membawa gadai janji kedua untuk perbezaannya.
Sekiranya pembeli benar-benar mahukan rumah itu tetapi tidak dapat menghasilkan perbezaan dalam bentuk wang tunai, membuat bayaran atau bayaran sekali gus pada masa akan datang kepada penjual adalah satu pilihan. Selepas penutupan escrow , penjual sering mengekalkan hak untuk menolak gadai janji kedua , menjualnya untuk kurang daripada nilai muka kepada pelabur.
- Perintahkan penilaian kedua.
Pertama, jika pinjaman anda adalah pinjaman FHA, minta pemberi pinjaman untuk senarai penilai yang diluluskan. Sama ada penjual atau pembeli boleh membayar penilaian kedua. Kadangkala penilaian kedua akan lebih tinggi daripada yang pertama, terutamanya jika penilai pertama tidak berpengalaman atau membuat kesilapan.
Jika pinjaman anda adalah pinjaman konvensional , maka ia tertakluk kepada peraturan Kod Etika Penilaian Rumah (HVCC). Barb Torres, seorang penilai kanan yang bertauliah berkata, "Sebaik sahaja pihak-pihak mencari penilai yang keluar yang tidak biasa dengan pasaran tempatan, mereka mempunyai hak untuk menghubungi peminjam (sebaik-baiknya secara bertulis) kepada PERMINTAAN seorang penilai tempatan yang digunakan . "
- Membekal senarai jualan setanding .
Tanyakan kepada ejen yang terlibat untuk menyusun senarai jualan sebanding yang baru yang membenarkan harga jualan yang dipersetujui. Serahkan senarai itu kepada penaja jamin dan minta semakan penilaian. Cuba gunakan comps lebih dekat dengan subjek harta daripada comps yang digunakan oleh pentaksir.
- Juga, minta ejen memanggil ejen penyenaraian menunggu jualan untuk mencuba untuk mengetahui harga jualan sebenar hartanah tersebut. Ejen penyenaraian tidak perlu mendedahkan harga jualan, tetapi ramai yang gembira dapat membantu kerana mereka dapat mencari diri mereka dalam keadaan yang sama. Anda sentiasa boleh bertanya sama ada ejen itu berfikir harga anda akan menilai jika ejen enggan mendedahkan harga yang sedang menunggu.
Kompromi pada nilai. Kadang-kadang penjual akan mundur sedikit pada pembeli yang membayar seluruh perbezaan dan akan menyelesaikan suatu tempat antara sumbangan tunai penuh dan sepenuhnya menurunkan harga. Berkenaan dengan perbezaan berkata, $ 10,000, penjual mungkin bersetuju menerima $ 5,000 secara tunai dan menurunkan harga sebanyak $ 5,000.
- Tanya penjual untuk membayar penilaian bebas. Jika pembeli meletakkan 20%, sebagai contoh, pembeli boleh beralih kepada program pinjaman bawah 10% dan menggunakan wang tunai yang baru dibebaskan untuk merundingkan pembayaran tunai yang lebih tinggi kepada penjual.
- Batalkan transaksi.
Banyak kontrak pembelian mengandungi kontinjensi pinjaman . Sekiranya penilaian itu rendah, pembeli tidak layak untuk membeli harta tersebut mengikut terma yang telah dipersetujui dalam kontrak. Kontingensi pinjaman bertulis yang betul membolehkan pembeli membatalkan kontrak dan menghendaki penjual untuk melepaskan deposit wang sungguh - sungguh pembeli .
Begitu juga, penjual mungkin menjual lebih banyak dengan meletakkan kembali rumah di pasaran dan mencari pembeli baru. Selagi penilaian yang rendah bukanlah FHA, penilaian baru mungkin sangat berbeza. Penilaian FHA diberikan nombor kes jadi jika pembeli pertama adalah FHA dan pembeli kedua adalah FHA, penilaian yang sama akan digunakan.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.