A Deep Dive
Anda telah melihat pratonton rumah dengan broker anda selama berbulan-bulan dan akhirnya anda mendapati rumah, harta, dan kejiranan yang terasa tepat untuk anda. Penjual telah menerbitkan harga yang diminta dan kini sudah tiba masanya untuk anda membuat tawaran atau menyampaikan kepada penjual yang anda berminat.
Tawaran mungkin lebih rendah, sama atau lebih tinggi daripada harga yang diminta, berdasarkan keadaan pasaran.
Ia adalah permulaan rundingan, satu proses yang boleh berlangsung selama beberapa pusingan. Akhirnya, anda dan penjual bersetuju dengan harga. Sekarang sudah tiba masanya untuk "pergi ke kontrak". Apa yang sesetengah agen juga memanggil "di bawah kontrak."
Kontrak Pembelian Harta Tanah
Juga dikenali sebagai kontrak untuk membeli hartanah atau perjanjian pembelian kediaman, kontrak pembelian harta tanah adalah perjanjian dua hala yang mengikat antara dua atau lebih pihak yang mempunyai keupayaan hukum untuk pembelian, pertukaran atau pengangkutan lain dari harta tanah. Kontrak ini berdasarkan kepada "pertimbangan" yang sah. Pertimbangan adalah apa yang ditukar untuk hartanah dan, yang paling biasa, adalah wang. Pertimbangan juga boleh menjadi harta lain sebagai pertukaran, atau janji untuk melaksanakan (iaitu janji untuk membayar).
Statut Penipuan Amerika Syarikat memerlukan kontrak hartanah secara bertulis untuk dikuatkuasakan, dan ia harus ditandatangani oleh kedua belah pihak (pembeli dan penjual).
Tangan shake adalah perkara yang lalu. Terdapat templat dan bentuk yang tersedia, tetapi anda harus mempertimbangkan untuk berunding dengan peguam hartanah berpengalaman atau ejen hartanah.
Kontrak pembelian hartanah, antara butiran lain, akan mengandungi:
- Pengenalpastian pihak-pihak, hartanah hartanah, dan harga pembelian yang dipersetujui
- Butiran penting, hak, dan kewajipan kontrak
- Kecemasan atau syarat yang mesti dipenuhi
- Keadaan harta benda, apa yang termasuk, dan apa yang tidak termasuk
- Jumlah deposit
- Kos penutupan dan siapa yang membayar
- Tarikh tutup permohonan
- Tandatangan setiap pihak
- Syarat pemilikan
Kontingensi
Senarai kontinjensi mungkin termasuk:
- Mendapatkan gadai janji (atau pembiayaan pemilik)
- Mendapat penilaian (yang mungkin diperlukan oleh syarikat gadai janji)
- Mempunyai pemeriksaan profesional
- Keperluan untuk penjualan lain (contohnya, saya mesti menjual rumah saya sebelum saya mampu untuk membeli milik anda)
Deposit Wang Earnest
Deposit biasanya dibuat apabila pembeli menandatangani kontrak, yang diadakan di escrow oleh pihak ketiga, misalnya, peguam harta tanah atau hakim penjual sehingga penutupan. Ia biasanya sebahagian kecil daripada harga jualan dan dinyatakan dalam kontrak. Deposit wang yang sungguh-sungguh adalah kredit ke arah harga belian akhir yang dirundingkan.
Bagaimana jika Pembeli Mahu Keluar
Ini adalah pertimbangan yang serius dan boleh mengakibatkan kehilangan deposit anda, atau lebih teruk, disaman untuk prestasi tertentu, atau penyelesaian kontrak. Sekiranya anda rasa anda perlu keluar, masa terbaik adalah semasa kontinjensi sedang dipenuhi.
Kontingensi adalah melepaskan tetikus dan boleh digunakan secara sah, tetapi tidak semestinya untuk tujuan jika pembeli mendapat kaki yang sejuk . Tidak ada kontingensi untuk kaki sejuk.
"Keluar" yang paling biasa adalah kerana kontinjensi pembiayaan. Jika pembeli cuba, dengan niat baik, untuk mendapatkan gadai janji dan ditolak, kontrak dibatalkan dan tiada siapa yang bersalah. Banyak perkara yang boleh salah dalam pengunderaitan. Hanya kerana pembeli telah diluluskan oleh pemberi pinjaman tidak bermakna pembeli akan muncul dengan jayanya dari pengunderaitan.
Satu lagi perkara biasa ialah kontinjensi pemeriksaan. Sekiranya pemeriksaan itu muncul kecacatan, dan mereka semua lakukan, dan pembeli menyangka kekurangan terlalu banyak untuk menangani, atau pembeli dan penjual tidak dapat mencapai kesepakatan mengenai pembaikan kecacatan, pihak-pihak boleh membatalkan kontrak, dan tidak ada bersalah.
Di beberapa tempat di negara ini, pemeriksaan rumah siap sebelum melaksanakan kontrak pembelian akhir, jadi pemeriksaan mungkin tidak menjadi kontingensi kontrak pembelian.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.