Tertakluk kepada Jualan Bukan Andaian Pinjaman
Apa yang Membeli Tertakluk?
"Membeli tertakluk kepada" bermakna membeli subjek rumah kepada gadai janji yang ada.
Ini bermakna penjual tidak membayar gadai janji sedia ada dan pembeli mengambil alih pembayaran. Baki belum bayar gadai janji yang ada kemudian dikira sebagai sebahagian daripada harga pembelian pembeli.
Mengapa Pembeli Membeli Rumah Tertakluk kepada Gadai Janji?
Sebab utama untuk membeli tertakluk adalah untuk mengambil alih kadar faedah sedia ada penjual. Sekiranya kadar faedah sekarang berada pada 7% dan penjual mempunyai kadar faedah tetap 5%, variasi 2% boleh membuat perbezaan besar dalam pembayaran bulanan pembeli.
- Hipotek $ 200,000 pada kadar faedah 5% dilunaskan pada pembayaran $ 1,073.64 sebulan.
- Hipotek $ 200,000 pada kadar faedah 7% dilunaskan pada pembayaran pada $ 1,330.60 sebulan.
- Penjimatan bulanan kepada pembeli dalam keadaan ini adalah $ 256.96 atau $ 3,083.52 setahun.
Alasan kedua: umumnya pembeli tidak layak membeli rumah apabila menggunakan tertakluk kepada pembiayaan melainkan penjual memutuskan untuk menarik laporan kredit pembeli.
Jika penjual bersedia, bahkan pembeli dengan kredit yang buruk boleh membeli subjek rumah.
Tiga Jenis Tertakluk kepada Pilihan
Subjek penjualan tidak semestinya melibatkan pembiayaan pemilik tetapi boleh. Sama ada penjual membawa apa-apa jenis pembiayaan bergantung kepada sama ada penjual membungkus gadai janji dan / atau jumlah bayaran pendahuluan berbanding harga belian.
- Subjek lurus kepada wang tunai: Jenis mata pelajaran yang paling biasa ialah apabila pembeli membayar secara tunai perbezaan antara harga belian dan baki pinjaman penjual sedia ada. Sebagai contoh, jika baki pinjaman penjual sedia ada adalah $ 150,000 dan harga jualan adalah $ 200,000, pembeli harus memberikan penjual $ 50,000 secara tunai.
- Tertakluk langsung dengan membawa balik penjual: Pembawa balik penjual , juga dikenali sebagai penjual atau pembiayaan pemilik, paling biasa dijumpai dalam bentuk gadai janji kedua . Pengangkut semula penjual juga boleh menjadi kontrak tanah atau instrumen penjualan pilihan pajakan .
Sebagai contoh, jika harga jualan adalah $ 200,000, baki pinjaman sedia ada adalah $ 150,000, dan pembeli akan membuat bayaran balik sebanyak $ 20,000, penjual akan membawa baki selebihnya sebanyak $ 30,000 pada kadar faedah dan istilah yang berasingan yang dirundingkan antara pihak-pihak. Pembeli akan bersetuju untuk membuat satu pembayaran kepada pemberi pinjaman penjual dan bayaran berasingan pada kadar faedah yang berbeza kepada penjual.
- Wrap-around tertakluk kepada: Subjek yang dibungkus dapat memberi penjelasan kepada penjual sebagai penggantungan kepentingan kerana penjual membuat uang pada keseimbangan hipotek yang ada. Katakan gadai janji yang ada membawa kadar faedah sebanyak 5%. Sekiranya harga jualan adalah $ 200,000 dan pembeli meletakkan $ 20,000, pembawa semula penjual akan menjadi $ 180,000. Pada kadar 6%, penjual membuat 1% pada gadai janji sedia ada sebanyak $ 150,000 dan 6% pada baki $ 30,000. Pembeli akan membayar 6% pada $ 180,000.
Perbezaan antara Tertakluk kepada dan Asumsi Pinjaman
Dalam subjek transaksi, bukan penjual atau pembeli memberitahu pemberi pinjaman yang sedia ada bahawa penjual telah menjual harta tersebut dan pembeli kini melakukan pembayaran. Pembeli tidak mendapat kebenaran bank untuk mengambil alih pinjaman. Pemberi pinjaman meletakkan perbualan khas ke dalam gadai janji dan kepercayaan mereka yang memberi pemberi pinjaman hak untuk mempercepatkan pinjaman sekiranya pengasingan .
Adakah bank memanggil pinjaman ini untuk dibayar dan dibayar selepas pemindahan? Ia bergantung. Dalam situasi tertentu, sesetengah bank hanya gembira bahawa seseorang - sesiapa sahaja - membuat pembayaran. Tetapi bank mempunyai hak kerana fasal percepatan dalam hipotek atau surat ikatan amanah. Itulah yang menjadikannya situasi yang berisiko untuk pembeli. Sekiranya pembeli tidak dapat membayar pinjaman atas tuntutan bank, bank boleh memulakan penyitaan .
Jika pembeli melakukan asumsi pinjaman , pembeli secara rasmi mengambil pinjaman dengan izin bank. Ini bermakna nama penjual dikeluarkan dari pinjaman, dan pembeli memenuhi syarat untuk pinjaman, sama seperti pinjaman wang pembelian lain . Umumnya, bank mengenakan pembeli yuran asumsi untuk memproses asumsi pinjaman, tetapi bayarannya jauh lebih kecil daripada biaya untuk mendapatkan pinjaman konvensional . Pinjaman FHA membolehkan andaian pinjaman tetapi kebanyakan pinjaman konvensional tidak.