Mengapa Pembeli Rumah Seperti Kontrak Tanah
Kontrak tanah untuk membeli rumah sangat popular pada akhir 1970-an dan awal 1980-an. Pada masa itu, kontrak jualan ansuran, kadang-kadang dipanggil kontrak untuk surat ikatan, menawarkan terma pembiayaan yang lebih menarik ke atas kadar yang lebih tinggi dan piawaian kelayakan tegar peminjam institusi.
Kontrak tanah mula hilang apabila keperluan pinjaman dicairkan dan kadar jatuh di bawah 8%. Tetapi mereka tidak pernah lenyap sama sekali dan, sebenarnya, berjingkat kembali ke pasaran semasa krisis gadai janji.
Pemilik rumah terdahulu yang kehilangan rumah mereka untuk merampas atau menjual melalui jualan pendek mula bersandar pada kontrak tanah sebagai alternatif pembiayaan ketika bank-bank besar memalingkan mereka.
Apakah Kontrak Tanah Dijual Ansuran?
Kontrak jualan ansuran adalah jenis kontrak yang memerlukan bayaran berkala, tetapi dalam hartanah, ia secara amnya dirujuk sebagai kontrak tanah, kontrak untuk surat ikatan atau kontrak untuk dijual. Istilah "tanah" adalah mengelirukan sebagai kontrak tanah boleh digunakan untuk membeli apa-apa jenis hartanah dengan atau tanpa penambahbaikan.
Kontrak jualan ansuran menceritakan harga jualan, jumlah bayaran pendahuluan, kadar faedah, jumlah bayaran bulanan (atau berkala), dan tugas masing-masing pihak. Ia meliputi tanggungjawab seperti siapa yang akan menjaga rumah, membayar insurans, dan cukai harta - yang biasanya pembeli. Kontrak itu akan merangkumi permintaan untuk penjual sekiranya pembeli berhenti membuat bayaran ansuran.
Spesifikasi:
- Kontrak tanah atau kontrak untuk surat ikatan adalah perjanjian keselamatan antara penjual, yang disebut Penjual, dan pembeli, yang disebut Vendee.
- Penjual bersetuju untuk menjual harta dengan membiayai pembelian untuk Vendee.
- Vendor mengekalkan tajuk undang-undang dan Vendee menerima tajuk yang sama.
- Pembiayaan yang dilakukan pemilik boleh termasuk baki gadai janji yang sedia ada (lihat lebih lanjut di bawah) atau harta boleh bebas dan jelas (pilihan terbaik).
- Setelah pembayaran penuh, Vendor menyerahkan Vendee surat ikatan kepada harta itu.
Kontrak Tanah Merangkumi (Bungkus-sekitar) Semua-termasuk
- Kontrak wrap-around mengandungi gadai janji yang sedia ada.
- Vendee membuat satu pembayaran kepada Penjual.
- Setelah menerima bayaran, Vendor membayar pembayaran pemberi pinjaman yang mendasari dan menyimpan selebihnya.
- Sekiranya gadai janji sedia ada mempunyai kadar faedah yang lebih rendah daripada kadar faedah pada kontrak, Vendor memperoleh faedah tambahan terhadap wang yang tidak termasuk dalam Penjual. Ini dikenali sebagai override.
Berikut adalah cara ia berfungsi.
- Katakan harga jualan adalah $ 100,000.
- Vendee meletakkan $ 10,000.
- Vendee bersetuju untuk membuat bayaran pada $ 90,000, dengan faedah pada 6.5%, yang dibayar $ 567.
- Pinjaman pendasar yang sedia ada ialah $ 50,000, dibayar pada faedah 5% dengan bayaran sebanyak $ 268.
- Vendor memperoleh faedah 6.5% pada $ 40,000 ekuiti, faedah PLUS 1.5% pada gadai janji sedia ada $ 50,000 dan poket $ 299 sebulan.
- Vendee juga membayar cukai, insurans dan semua kos pemilikan lain.
Kontrak lurus
Tiada penggantungan kepentingan dalam kontrak lurus. Vendee boleh bersetuju untuk membayar secara langsung pemberi pinjaman yang ada dan membuat pembayaran lain kepada Vendor, atau Vendee dapat mengirimkan satu pembayaran kepada Vendor, dan Vendor akan membayarkan pembayaran kepada pemberi pinjaman yang mendasarinya.
Mari lihat contoh terdahulu pada kontrak lurus:
- Harga jualan sebanyak $ 100,000.
- Vendee meletakkan $ 10,000.
- Vendee membuat satu pembayaran sebanyak $ 268 pada baki pinjaman sedia ada sebanyak $ 50,000, dengan faedah pada 5%.
- Vendee membuat bayaran kedua kepada Vendor pada pembiayaan yang dibawa oleh pemilik sebanyak $ 40,000, dengan faedah pada 6.5% dan dibayar pada $ 253 sebulan.
- Jumlah kedua-dua pembayaran ialah $ 521, yang menyelamatkan Vendee $ 46 sebulan di atas bungkus.
Kuasa Jualan
- Sesetengah syarikat tajuk draf dan menginsuranskan kontrak tanah yang mengandungi Vendor, Vendee dan Pemegang Amanah. Anda perlu menelefon untuk mencari syarikat tajuk sedemikian.
- Seperti seorang pemegang amanah dalam surat ikatan amanah , Vendor dan Vendee menyerahkan hak, tajuk dan kepentingan kepada pemegang amanah untuk tujuan menjamin kewajipan Vendor dan Vendee.
- Sekiranya Vendee berhenti melakukan pembayaran, Pemegang Amanah mempunyai kuasa untuk merampas di bawah kuasa penjualan.
- Proses memfailkan notis lalai berbeza dari negeri ke negeri.
Klausa Percepatan dalam Pinjaman Asas
Semua pinjaman hari ini mengandungi klausa pecutan dan pengasingan . Pemberi pinjaman mempunyai sejarah panjang memanggil pinjaman dengan serta-merta disebabkan dan dibayar jika pembeli mengambil tajuk "tertakluk kepada" pinjaman yang ada . Ini kerana peminjam mahu pembeli layak, membayar mata pinjaman dan kadar faedah yang lebih tinggi .
Sue Heimbichner, pegawai escrow di Chicago Title di Sacramento, telah berada dalam perniagaan sejak tahun 1976 dan telah menyaksikan populariti kontrak tanah datang dan pergi. Salah satu tuntutan undang-undang terbesar dari tempoh itu berkembang daripada pembeli yang mengambil tajuk tertakluk kepada gadai janji yang sedia ada yang dipegang oleh persekutuan simpanan dan persatuan pinjaman. Kongres meluluskan Akta Institusi Depositori 1982, dengan berkesan menyingkirkan keupayaan untuk mengambil alih pinjaman sedia ada.
Heimbichner berkata peminjam hari ini cenderung melihat cara lain. "Sesetengah peminjam gembira kerana pembayaran mereka dibuat," katanya. Tetapi jangan cuba mengambil alih pinjaman yang disokong kerajaan. "Anda tidak mahu kekacauan dengan kerajaan," Heimbichner memberi amaran, "kerana anda akan ditampar." Sekiranya kontrak tanah anda mengandungi gadai janji yang sedia ada, anda perlu mendapatkan nasihat peguam hartanah.
Contoh pinjaman yang disokong kerajaan ialah Fannie Mae atau Freddie Mac, dan pinjaman kerajaan adalah FHA atau VA.
Bundel Hak Vendee
Untuk semua tujuan praktikal, Vendee memiliki harta dan mempunyai hak untuk:
- Pemilikan.
- Keseronokan tenang dan penggunaan harta benda.
- Pengecualian, memaksa orang lain meninggalkan premis itu.
- Jualan semula.
Faedah kepada Vendee
- Tidak layak, walaupun Vendor boleh meminta salinan laporan kredit pembeli.
- Fleksibiliti pembayaran turun. Jumlahnya boleh dirunding.
- Panjang tempoh kontrak tanah, kadar faedah , dan bayaran boleh dirunding.
- Kos penutupan yang rendah . Tiada yuran pemberi pinjaman untuk dibayar.
- Tutup cepat. Transaksi boleh ditutup dalam 7 hari atau kurang.
Faedah kepada Penjual
- Biasanya harga jualan yang tinggi dan tiada penilaian. Walaupun pembeli dinasihatkan untuk mendapatkan penilaian.
- Sekiranya dikenakan cukai, mungkin boleh melayakkan keuntungan ditangguhkan.
- Pendapatan bulanan.
- Selalunya kadar pulangan yang lebih baik daripada akaun pasaran wang .
- Jika harta itu tidak mematuhi, ia adalah cara mudah untuk dijual.
- Tutup cepat.
Tip Pembeli
- Dapatkan penilaian.
- Dapatkan insurans tajuk.
- Melibatkan perkhidmatan syarikat induk untuk mengekalkan pemilikan surat ikatan kerja dan dokumen asal.
- Bercakap dengan peguam hartanah .
Tip Penjual
- Tarik laporan kredit pembeli.
- Termasuk kedua-dua nama Vendor dan Vendee mengenai polisi insurans sedia ada.
- Sewa syarikat pembayaran untuk mengendalikan kontrak.
- Bercakap dengan peguam hartanah.
Artikel ini tidak boleh disalah anggap sebagai memberikan nasihat undang-undang. Hanya peguam yang boleh menawarkan nasihat undang-undang.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, adalah syarikat bersekutu di Real Estate Lyon di Sacramento, California.