Alasan untuk cabaran melibatkan jenis kontinjensi pinjaman yang paling lazim.
Di California, contohnya, seperti banyak tempat lain di negara ini, pembeli rumah mungkin melihat beberapa jenis kontinjensi pinjaman dan memasukkan satu atau lebih daripada kemungkinan ini ke dalam tawaran pembelian .
Hanya pembeli rumah yang memperoleh pembiayaan cenderung untuk membuat kontrak pembelian kontingen untuk mendapatkan pinjaman. Pembeli tunai tidak meminta kontinjensi pinjaman kerana tidak ada pinjaman. Kontrak itu mungkin bergantung pada pembeli mendapatkan:
- Pinjaman FHA , yang mempunyai keperluan sendiri, atau
- pinjaman VA , yang dijamin oleh Pentadbiran Veteran, atau
- pinjaman konvensional , yang biasanya dijual di pasaran sekunder, atau
- pinjaman daripada kesatuan kredit di mana peminjam adalah ahli, atau
- pembiayaan persendirian, yang kadang-kadang dipanggil pinjaman wang keras
Bergantung kepada jenis pinjaman, pemberi pinjaman mungkin memerlukan syarat atau pembaikan tertentu untuk membuat pinjaman. Sekiranya penjual dan pembeli tidak bersetuju dengan syarat pembaikan atau pemberi pinjaman, pembeli tidak akan menerima pinjaman tersebut, dan urus niaga itu mungkin runtuh.
Pada umumnya, pembeli mempunyai tempoh masa tertentu dalam kontrak pembelian untuk mendapatkan pembiayaan. Dalam beberapa keadaan, kontrak mungkin memberikan pilihan kepada pembeli, untuk memilih antara beberapa hari sebelum kontinjensi pinjaman perlu dikeluarkan atau berpuas hati, atau menyimpan kontinjensi pinjaman, jika semua pihak setuju, sampai di tutup.
Di sinilah permulaan masalah. Kebanyakan penjual mengharapkan pembeli perlu mendapatkan pembiayaan. Penjual biasanya agak munasabah dan akan membenarkan tempoh masa tertentu untuk lulus untuk pembeli untuk mendapatkan pembiayaan dan mengeluarkan kontinjensi pinjaman, tetapi tidak setiap penjual akan ingin menunggu sehingga hari penutupan untuk mengetahui sama ada pembeli benar-benar mampu untuk menutup escrow. Ia tidak adil kepada penjual untuk pembeli meminta tempoh penutupan 30 hari tanpa komitmen yang tegas untuk ditutup. Sebaliknya, menghapuskan kontinjensi pinjaman sebelum tutup boleh membuat pembeli sangat gugup.
Pembeli mungkin tertanya-tanya apa yang akan berlaku jika pemberi pinjaman, untuk sebab yang tidak dijangka atau aneh, memutuskan untuk menolak pinjaman. Sekiranya pembeli telah mengalih keluar kontinjensi pinjaman, pembeli mungkin berada di belas kasihan penjual, dan deposit wang sungguh - sungguh pembeli mungkin berisiko. Beberapa pembeli sanggup mengambil judi untuk kehilangan deposit.
Sudah tentu, pembeli mendapatkan dan mengemukakan surat preapproval sebelum membuat tawaran. Ia adalah surat preapproval yang bergantung kepada penjual sebagai bukti kelayakan kredit pembeli dan keupayaan untuk melayakkan pinjaman. Tetapi selepas fail itu dibungkus untuk pengunderaitan, masalah lain boleh muncul.
Penghakiman yang tidak diketahui boleh muncul di rekod awam, pembeli mungkin mempunyai kekeliruan pada laporan kredit yang telah merosot melalui retak, bekas dengan jualan pendek terdahulu boleh meletakkan peredam pada kelayakan, pembeli boleh kehilangan pekerjaannya, pembeli mungkin boleh bekerja hanya di bawah tempoh 2 tahun yang diperlukan atau menerima upah yang tidak dipertimbangkan pada stub gaji. Ada perkara-perkara bazillion yang boleh salah Kita tidak terfikir bahawa jenis kedua kontingensi pinjaman adalah penilaian. Kontingensi penilaian sering kali terpisah dari kontinjensi pinjaman. Kontingensi penilaian bermakna rumah mesti menilai harga pembelian. Sekiranya penilaian kurang daripada harga belian, maka pembeli boleh membatalkan pembeli menyediakan kontinjensi penilaian dalam kontrak pembelian. Jika penjual bersetuju untuk menurunkan harga untuk memenuhi penilaian, pembeli kemudiannya akan menghilangkan kemungkinan kontinjensi.
Tetapi apa yang berlaku jika pada penutupan pengunderait itu memutuskan pada jam 11 untuk memerintahkan penilaian kedua dan pendapat kedua nilai ternyata menjadi penilaian yang rendah ? Jika pembeli telah mengeluarkan kontinjensi penilaian, tidak ada kontinjensi penilaian yang tersisa. Walau bagaimanapun, jika kontinjensi pinjaman belum dikeluarkan, kontrak pembelian mungkin masih bergantung kepada keupayaan pembeli untuk mendapatkan pinjaman.
Ini adalah kebimbangan untuk ditangani dengan ejen hartanah anda sebelum membuat tawaran untuk membeli rumah. Sesetengah pembeli selesa menghilangkan kemungkinan kontinjen pinjaman apabila pemberi pinjaman memberi jaminan kepada pembeli fail itu siap untuk pembiayaan. Walau bagaimanapun, jika pemberi pinjaman mempunyai kebimbangan, ia mungkin bukan merupakan idea yang baik untuk menghapuskan kontinjensi pinjaman. Kontinjensi pinjaman juga bercakap kepada penjual. Kelemahannya adalah apabila tawaran anda adalah antara tawaran yang banyak, dan pembeli lain sanggup menghapuskan suatu kontingensi pinjaman atau memendekkan tempoh tersebut, dan anda bersungguh-sungguh untuk mengekalkan kontinjensi pinjaman utuh sepanjang penutupan, tawaran anda mungkin tidak diterima. Penjual mungkin berfikir anda mempunyai masalah yang boleh menyebabkan kesulitan pada penutupan.
Dalam keadaan yang sukar seperti ini, sesetengah pembeli rumah meminta pemberi pinjaman untuk meluluskan fail melalui pengunderaitan sebelum mereka membuat tawaran untuk membeli rumah. Kelulusan pengunderaitan membuang rasa takut ketidakpastian dan menguatkan tawaran.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.