Melakukan penjualan pendek cukup keras, tetapi terus terang, tetapi ia lebih sukar apabila anda mempunyai dua pinjaman - dua kali sakit kepala. Saya merasai kesakitan kamu. Kerana bukan sahaja anda memerlukan kerjasama pemberi pinjaman pertama, pemegang gadai janji kedua perlu melepaskan pinjaman itu juga.
Pertama, mari kita lihat apa yang berlaku dalam penyitaan :
Kedudukan Foreclosure Antara Pemberi Pinjaman
Tidak masalah jika anda mengeluarkan gadai janji kedua untuk membeli rumah atau jika anda telah memperoleh pinjaman ekuiti rumah selepas fakta tersebut.
Pemberi pinjaman kedua akan selalu berada di posisi kedua melainkan yang pertama adalah bersedia untuk bawahan. Biasanya, pemberi pinjaman gadai janji yang berada di posisi pertama tidak akan menundukkan kedudukannya.
Pertama dalam kedudukan pertama adalah di sebelah kanan untuk mengambil dari prosiding perampasan. Ini bererti apabila Notis Kebankrapan difailkan, jika pemberi pinjaman kedua ingin menjadi yang pertama selaras untuk menerima hasil dari lelongan atau penjualan atau untuk mengambil harta itu, pemberi pinjaman kedua mesti memulakan prosiding perampasannya sendiri.
Di kebanyakan negara, ini bermakna pemberi pinjaman kedua mesti membuat pembayaran balik kepada pemberi pinjaman pertama, membayar kos pemberi pinjaman pertama untuk memfailkan Notis Lalai dan perbelanjaan yang berkaitan, dan kemudian memfailkan Notis Lalai sendiri. Jika pemberi pinjaman kedua tidak melakukan ini, pemberi pinjaman kedua dapat dihapuskan dalam rampasan dan tidak menerima apa-apa, terutama jika tidak ada cukup uang untuk dikunjungi.
Apabila pemberi pinjaman kedua menerima notis yang menyatakan yang pertama telah diambil alih, setelah memeriksa nilai rumah, banyak pemberi pinjaman kedua tidak memulakan proses perampasan sendiri. Mereka mengambil pendirian ini kerana mungkin tidak cukup ekuiti untuk membuat kos penyitaan yang menguntungkan bagi pemberi pinjaman kedua.
Ini bukan tindakan meninggalkan pemberi pinjaman kedua dalam kedudukan terdedah.
Bagaimana kos penutupan jualan yang pendek dibayar
Walaupun penjual mungkin telah menandatangani perjanjian penyenaraian dengan ejen hartanah, kemungkinan besar pemberi pinjaman itu akan merundingkan semula komisi itu . Peminjam membayar kurang daripada yuran tradisional dan cuba mengurangkan kos urusniaga setiap cara yang mungkin.
Untuk mengurangkan kos penutupan, terdapat juga bayaran yang peminjam biasanya menolak untuk membayar. Mereka adalah:
- Rancangan Jaminan Rumah
- Pemeriksaan Perosak dan Kerja Berkaitan Perosak
- Persijilan Bumbung
- Pemeriksaan Pembetung
- Pembaikan yang diminta oleh Pembeli seperti Permintaan Pembaikan
- Kredit untuk Kos Penutupan Pembeli
Berunding dengan pemberi pinjaman kedua dengan jualan pendek
Setelah menentukan bahawa keadaan anda sesuai dengan kelayakan jualan pendek , dan anda telah mematuhi semua permintaan pemberi pinjaman - ditambah, anda dapati pembeli yang bersedia dan berkelayakan - anda belum keluar dari hutan.
Katakan kos penutupan anda adalah 5% atau $ 4,250. Selepas menolak kos penutupan dari harga jualan $ 85,000, anda akan mempunyai kira-kira $ 81,000 kiri. Kini ia menjadi tugasan perang antara dua peminjam.
Secara umumnya, rundingan pertama adalah untuk menawarkan pemberi pinjaman kedua sejumlah kecil, katakan $ 1,000. Kini, ini mungkin tidak kelihatan seperti jika dibandingkan dengan baki pinjaman kedua sebanyak $ 55,000 kerana anda meminta pemberi pinjaman kehilangan $ 54,000.
Walau bagaimanapun, jika pemberi pinjaman kedua enggan, akhirnya ia akan mendapat apa-apa.
Ada kalanya, peminjam muda kelihatan memotong hidung mereka walaupun muka mereka. Tetapi ini adalah di mana pemberi pinjaman pertama boleh menyerah lebih sedikit untuk membuat perjanjian itu berfungsi. Dalam pengalaman saya, kebanyakan peminjam dalam kedudukan pertama teruja untuk menerima walaupun 90%, yang bermakna pada pinjaman $ 85,000, pemberi pinjaman mungkin bersetuju untuk mengambil $ 76,500.
Sekiranya bersih ialah $ 81,000, selepas menutup kos, ia akan meninggalkan $ 4,500 yang pemberi pinjaman pertama boleh ditawarkan kepada pemberi pinjaman kedua. Pemberi pinjaman kedua mesti bersetuju untuk melepaskan pinjaman. Jika tidak, jualan pendek akan dinafikan, dan pemberi pinjaman pertama kemungkinan akan merampas harta itu dalam perampasan, menghapuskan pinjaman kedua.
Terus berunding sehingga resolusi dicapai. Ingatlah, kedua-dua yang pertama dan kedua mempunyai kepentingan dalam membuat kerja jualan pendek .
NOTA: Salah satu sebab peminjam junior di California boleh enggan bekerjasama adalah jika pinjaman itu merupakan pinjaman wang keras, yang dijamin dengan kediaman 1 hingga 4 unit. Dalam hal ini, jika pemberi pinjaman kedua dihapuskan semasa rampasan di bawah penjualan pemegang amanah, pemberi pinjaman kedua itu mungkin mempunyai hak untuk meneruskan pertimbangan kekurangan . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)