Bagaimana Minta Ejen Anda untuk Mengurangkan Suruhanjaya
Kerana sesetengah agen tidak perlu.
Memahami Bagaimana Ejen Dibayar
Percubaan peratusan komisen berbeza di kalangan broker, bergantung kepada dasar syarikat dan pengeluaran ejen. Ejen penghasil utama yang menutup 100 urusniaga setahun biasanya membayar lebih, perpecahan yang lebih tinggi, daripada agen yang menutup kesepakatan setiap beberapa bulan. Hanya broker hartanah berlesen yang boleh menerima komisen. Broker telah menulis perjanjian yang menggunakan ejen dan, pada gilirannya, membayar ejen, biasanya sebagai kontraktor bebas.
Komisen yang dibayar oleh penjual dibahagikan dengan kira-kira separuh pergi ke sebelah penyenaraian dan selebihnya ke sisi jualan; ia tidak selalunya 50/50 bahagian. Trend yang semakin meningkat ialah penyenaraian agen dibayar lebih daripada ejen yang mewakili pembeli.
Mengapa Tidak Agen Semua Mengisi Suruhanjaya Sama?
Untuk sebahagian besar, mereka lakukan, mengikut adat tempatan. Walaupun anda akan mendapati ejen diskaun, ejen pengeluar utama, pakar kejiranan, ejen veteran, ejen baru, ejen sambilan, dan ejen dalam setiap jenis saiz dan warna.
Ejen tidak sama dengan satu sama lain. Anda tidak sepatutnya memilih ejen berdasarkan komisen. Anda mungkin mendapati ejen-ejen yang lebih mahal menawarkan perkhidmatan dan model keuntungan untuk penjual mereka ejen kurang mahal tidak. Secara keseluruhan, ejen biasanya dibayar apa yang mereka berbaloi. Mereka tidak semuanya bernilai yuran yang sama.
Keuntungan Bersih biasa
Suka berapa banyak ejen membuat? Katakan pembeli Mary membeli rumah $ 150,000. Jumlah komisen yang dibayar adalah 7%, dengan 4% kepada broker penyenaraian dan 3% kepada broker jualan. Broker Mary dibayar $ 4,500. Mary berhak untuk 50% kurang yuran francais sebanyak 8%. Mary menerima $ 2,070. Dari itu, Mary membayar perbelanjaan overheadnya sebanyak 22% dan meletakkan 30% ke simpanan untuk memegang pembayaran keselamatan sosial, cukai pendapatan persekutuan dan negara. Mary telah membuat $ 993.60 keuntungan bersih.
Sekiranya Mary hanya menutup satu transaksi sebulan dan bekerja seminggu 40 jam yang biasa, ia membuat gaji bersih setiap jam kira-kira $ 5.78 untuk bulan itu. Sekiranya dia menutup dua transaksi sebulan, maka Mary membuat kira-kira sama dengan kerani lorong di The Depot Home. Bukan setiap agen hartanah membuat pembunuhan. Ramai yang hampir tidak mendapat, sebahagiannya bersara atau bekerja buat kali kedua.
Menjual dan Membeli Dengan Ejen Sama
Ia dianggap dibenarkan untuk meminta Mary jika dia akan menolak sebahagian daripada komisennya jika dia mewakili anda untuk menjual rumah anda dan juga mewakili anda untuk membeli rumah, tetapi Mary mungkin tidak bersetuju. Teori ini berfungsi pada premis bahawa dua burung di belukar lebih baik daripada satu di tangan. Dengan kata lain, jika Mary adalah agen penyenaraian anda, dia akan mendapat bahagian penyenaraian suruhanjaya itu.
Selain itu, dengan membantu anda membeli rumah lain, dia akan mendapat bahagian jualan transaksi itu. Satu orang. Dua tawaran. Tetapi ia lebih nuanced daripada itu.
Terdapat ejen yang akan menawarkan diskaun jika anda menjual dan membeli rumah melalui agensi mereka. Ejen hartanah yang enggan mendiskaun yuran berkemungkinan percaya kedua-dua urus niaga itu berasingan dari satu sama lain, yang mana mereka. Mereka memerlukan jumlah kerja yang berasingan, sama ada penjual dan pembeli adalah orang yang sama atau dua orang yang berbeza dan tidak berkaitan.
Jika Mary diskaun komisen penyenaraiannya untuk anda untuk melakukan dua kali kerja dan memperoleh kurang daripada dua kali ganda wang itu, dia mungkin akan marah. Dia juga mungkin terkena bahagian penjualan suruhanjaya itu kerana dia tidak mempunyai kawalan ke atas yuran agen lain yang berunding. Untuk memujuk Mary untuk "memberikan rehat," anda mungkin perlu menawarkan insentif lain Mary seperti arahan, menghantar lebih banyak perniagaan ke jalan.
Apabila Ejen Sama Merupakan Anda dan Pembeli
Ini dipanggil agensi dua , dan ia tidak sah di beberapa negeri. Tetapi di mana ia sah, Mary akan mendapat kedua-dua pihak komisen, penyenaraian dan yuran jualan. Ia dipanggil melakukan pengakhiran dua kali ganda. Harta yang sama tetapi dua pihak berasingan dengan kepentingan berasingan dan kebolehan berasingan untuk mendakwa. Mary sekarang telah menerima liabiliti yang lebih tinggi sebagai ejen dwi.
Di sesetengah negeri, ejen dwi dikehendaki beroperasi sebagai ejen transaksional, tanpa mengambil bahagian. Mereka tidak menawarkan nasihat atau bantuan yang banyak kecuali untuk memproses kertas kerja.
Ini kadangkala taktik biasa yang digunakan oleh penjual di beberapa bahagian negara untuk meminta ejen penyenaraian jika dia bersetuju untuk menurunkan komisennya jika dia berakhir mewakili kedua-dua penjual dan pembeli. Anda mempunyai pilihan untuk berunding ini apabila anda menandatangani perjanjian penyenaraian atau apabila anda menerima tawaran, tetapi lebih baik jika anda membincangkan senario ini di muka, pada penyenaraian itu.
Perlu diingatkan bahawa rundingan ini mungkin menjadi kebarangkalian. Ia boleh mengurangkan semangat atau motivasi ejen penyenaraian untuk menjual rumah anda kepada pembeli sendiri. Selain tanggungjawab fidusiari undang-undangnya untuk memasarkan rumah anda kepada semua pembeli yang ada, apakah insentifnya untuk mendorong pembeli membeli rumah anda apabila bayarannya akan dikurangkan? Terutama jika dia berdiri untuk menjual pembeli ini milik orang senarai orang lain dan dibayar lebih. Tetapi teruskan dan tanya. Banyak ejen bersetuju untuk "komisen berubah" apabila ditanya kerana mereka mengesyaki kemungkinannya mereka tidak mewakili kedua-dua pihak, jadi mereka tidak menyerah apa-apa.
Senarai Pelbagai, Penjual Sama
Mengurangkan komisen dalam pertukaran untuk beberapa penyenaraian eksklusif dari penjual yang sama bergantung kepada:
- Jumlah dolar
- Kemudahan jualan
- Mobiliti pasaran
Sekiranya ketiga-tiga pemboleh ubah itu berada dalam kelebihan ejen, ia tidak akan berupaya untuk berunding dan mungkin rundingan yang paling mudah untuk menang. Walaupun, sekali lagi, tidak semua ejen akan bersetuju dengan ini. Terutamanya pengeluar utama dengan aliran pendapatan yang kukuh. Jika mereka tidak memerlukan penyenaraian anda, menawarkan 5 penyenaraian bukan dorongan besar.
Agen Yang Mengendalikan Kejiranan
Ejen yang melakukan satu tan perniagaan setiap tahun di kawasan tertentu biasanya menolak satu titik di sana sini. Ini adalah ejen yang mungkin meminta komisen yang lebih tinggi tetapi dengan cepat bersetuju untuk menurunkan yuran jika ada persaingan dari agen lain. Sekiranya anda menyukai ejen yang telah memetik anda komisen yang lebih tinggi tetapi menemuinya yang kedua yang bersetuju untuk melakukan kerja kurang, hubungi semula ejen pertama dan menawarkan yuran ejen kedua. Terangkan mengapa. Ingat, juga, bahawa pepatah: anda mendapatkan apa yang anda bayar adalah sangat kerap berlaku. Jangan terlalu bergantung pada komisen yang anda ketinggalan menyewa agen terbaik yang mungkin anda dapati.
Saya teringat seorang penjual di bandar Elk Grove yang mencuba taktik ini. Mungkin dia membaca artikel saya? Dia meminta saya untuk menyamai komisen ejen lain. Apabila saya menolak tanggapan itu, dia mula menangis. Tetapi saya mahu ANDA, dia mengeluh. Dia hanya tidak mahu membayar komisen saya. Jadi, dia menginginkan perkhidmatan saya tetapi hanya dengan diskaun. Saya terpaksa memberitahunya yang terbaik. Ia tidak berfungsi seperti itu.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.