Pemberi Pinjaman Anda Boleh Memfailkan Penghakiman Kekurangan Selepas Penyitaan
Pertimbangan kekurangan kadang-kadang muncul selepas perampasan atau jualan pendek . Pemilik rumah sering terkejut menerima mereka, dan ini biasanya kerana mereka tidak mendapat nasihat undang-undang atau cukai yang betul terlebih dahulu.
Nota Promosi dan Gadai Janji
Pertimbangan kekurangan adalah disebabkan oleh fakta peminjam memungkiri nota janji hutang , bukan gadai janji. Nota janji hutang adalah janji untuk membayar. Ia juga boleh mewujudkan tanggungjawab peribadi, bergantung kepada undang-undang negeri. Tanggungjawab peribadi bermakna pemberi pinjaman boleh pergi setelah aset peminjam untuk kegagalan membayar pinjaman.
Nota janji dijamin dengan sama ada surat ikatan amanah atau gadai janji, bergantung kepada instrumen pembiayaan. Biasanya, gadai janji atau surat ikatan amanah direkodkan dalam rekod awam di mana harta itu terletak, yang memberi notis kepada orang ramai bahawa rumah itu mempunyai tanggungan terhadapnya.
Penyitaan
Jika nota janji hutang tidak dibayar sebagaimana yang dipersetujui, benefisiari berhak untuk merampas harta itu, kerana harta itu adalah jaminan untuk nota janji hutang.
Jika peminjam tidak membawa pembayaran semasa atau membayar pinjaman yang sedia ada semasa tempoh perampasan, harta itu akan dilelong. Jika harta itu menjual lebih daripada jumlah hutang, tidak ada kekurangan; bagaimanapun, yang jarang terjadi.
Bank-bank mendapatkan harta itu dalam perampasan apabila tiada siapa yang membida cukup untuk membayar bank.
Bank juga berhak menjualnya kurang kepada penawar tertinggi di lelongan, tetapi secara amnya, bank-bank lebih suka menjual kepada pihak swasta selepas perampasan, dengan harapan dapat mendapatkan lebih banyak wang di pasaran terbuka.
Jualan Pendek
Walaupun rumah masih menunggu rampasan, bank mungkin bersetuju untuk memotong kerugiannya. Ia membolehkan penjual membuat jualan pendek dan menerima kurang wang daripada penjual yang berhutang atas pinjamannya.
Penjual rumah menyewa ejen hartanah untuk mencari pembeli untuk jualan pendek . Pembeli membuat tawaran dan, jika bank menerimanya, rumah tersebut dijual pada kerugian.
Pertimbangan Kekurangan
Kekurangan adalah perbezaan di antara baki prinsipal dan amaun yang diterima, dengan jumlah yang diterima adalah kurang daripada amaun yang terhutang.
Sama ada bank boleh mengejar penghakiman kekurangan selepas rampasan atau jualan pendek bergantung sebahagiannya sama ada nota janji hutang membuat penjual secara peribadi bertanggungjawab terhadap hutang itu. Sesetengah negeri membenarkan tanggungjawab peribadi .
Pertimbangan Kekurangan di California
Berita baik untuk peminjam California adalah semua pinjaman pembelian wang pada satu hingga empat unit kediaman kediaman dikecualikan daripada pertimbangan kekurangan.
Pinjaman keras wang di California - pinjaman yang dikeluarkan selepas rumah dibeli melalui pembiayaan semula atau gadai janji kedua - boleh tertakluk kepada penghakiman kekurangan di bawah syarat-syarat berikut:
- Peminjam memalsukan di bawah prosiding kehakiman (California Code Civil Proc. ยง 726).
- Kebanyakan peminjam merampas penjualan seorang pemegang amanah, yang tidak memberi pemberi pinjaman hak untuk mengejar penghakiman kekurangan dengan satu pengecualian (lihat hipotek kedua yang kedua keras di bawah) .
- Batasan waktu tiga bulan berlaku untuk tindakan untuk pertimbangan kekurangan di bawah perampasan kehakiman.
- Jika gadai janji kedua adalah wang yang keras dan pemberi pinjaman telah kehilangan keselamatan untuk pinjaman itu melalui penjualan atau penjualan pendek - membuat keselamatan untuk nota janji hutang tidak bernilai apa-apa - benefisiari gadai janji kedua itu dapat mengejar pertimbangan kekurangan (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, berkuatkuasa 1 Januari 2011, menawarkan perlindungan kekurangan kepada penjual jualan California California sekiranya pinjaman berada pada kedudukan pertama. Ia tidak terpakai untuk foreclosures.
Rundingan Perundingan
Sesetengah peminjam wang keras menjual nota janji kepada pelabur selepas perampasan untuk wang pada dolar. Kemudian, pelabur akan cuba mengumpul hutang.
Walaupun pemberi pinjaman mungkin diterima, katakanlah, $ 1,000 untuk gadai janji bernilai $ 100,000-kedua melalui jualan pendek, keselamatan untuk kedua-dua wang keras itu dibebaskan, tetapi nota janji hutang itu tidak mungkin. Seorang penjual jualan pendek seperti pembaca kami mungkin percaya pengalaman pahit itu berakhir, sehingga suatu hari dia menerima panggilan telefon meminta bayaran balik. Apabila ini berlaku:
- Menyedari bahawa pemberi pinjaman kemungkinan akan berunding untuk memperoleh hasil diskon.
- Pemberi pinjaman boleh meminta nota janji hutang baru untuk menggantikan nota janji hutang lama. Dalam acara itu, pastikan pemberi pinjaman menghantar nota janji hutang "dibayar dengan penuh".
- Jika pemberi pinjaman telah menjual nota itu, potongan mungkin lebih besar.
- Tidak semua nota janji wang keras mesti dibayar secara tunai. Sesetengah peminjam akan menerima pembayaran.
- Sekiranya pemberi pinjaman mengarahkan pembayaran kepada entiti lain, sedar bahawa nota itu mungkin telah dijual kurang daripada nilai muka dan pemberi pinjaman baru itu boleh menerima jumlah yang lebih rendah lagi sebagai pembayaran sepenuhnya.
- Selepas nota dibayar secara keseluruhannya, minta pemberi pinjaman memulangkan nota janji hutang bertanda "Dibayar Penuh."
Saya tidak dilesenkan untuk memberikan nasihat undang-undang dan memberikan maklumat ini untuk tujuan maklumat umum sahaja. Sekiranya anda mahukan nasihat undang-undang atau maklumat lanjut, sila hubungi peguam hartanah .
Sumber: Persatuan Realtors California
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.