Kenapa Peminjam Terima Jualan Pendek?
Jualan pendek dalam hartanah tidak selalu menjadi transaksi yang menyenangkan, tetapi jualan pendek telah lama dipasarkan sejak tahun 2006, jadi jangan menjual konsep pendek. Ekonomi sekarang kita tidak bererti jualan pendek telah hilang. Sebagai contoh, seseorang yang membeli rumah baru boleh mati hari selepas penutupan, dan kos jualan segera boleh membuang transaksi itu ke dalam status jualan pendek.
Bagi mereka yang telah berada di bawah air untuk seketika atau bergelut dengan pengubahsuaian pinjaman, itu satu lagi cerita.
Terdapat banyak cara untuk kehilangan rumah tetapi menandatangani pemilikan dengan cara yang memusnahkan kredit, memalukan keluarga dan mengalihkan pemilik maruah adalah salah satu yang paling sukar, dan itulah penyitaan yang ditawarkan. Bagi pemilik rumah yang tidak lagi mampu untuk menjaga pembayaran gadai janji semasa, terdapat alternatif untuk kebankrapan atau prosiding perampasan . Salah satu pilihan itu dipanggil "jualan pendek."
Lebih separuh daripada jualan saya di Sacramento dari 2006 hingga 2012 telah jualan pendek. Begitulah jualan pendek yang menonjol adalah untuk beberapa tahun. Hari ini, tidak begitu banyak. Dalam tahun-tahun kebelakangan ini, walaupun penjual yang tidak bermasalah mungkin memenuhi syarat untuk jualan pendek, yang telah membuka pintu jualan lebih banyak. Jualan pendek cenderung untuk menyediakan proses penutupan bermaruah bagi penjual.
Apabila peminjam bersetuju untuk melakukan penjualan pendek dalam hartanah , itu bermakna pemberi pinjaman menerima kurang daripada jumlah yang perlu dibayar. Tidak semua pemberi pinjaman akan menerima jualan pendek atau diskaun yang dibelanjakan, terutamanya jika ia akan membuat lebih banyak rasa kewangan untuk merampas; lebih-lebih lagi, tidak semua penjual atau semua hartanah layak untuk jualan pendek .
Sekiranya anda sedang mempertimbangkan membeli jualan pendek , mungkin ada kelemahan. Untuk perlindungan anda, saya cadangkan bahawa semua bakal calon untuk jualan pendek, sebagai langkah pertama:
- Mendapatkan nasihat undang-undang daripada peguam hartanah yang cekap
- Hubungi seorang akauntan untuk membincangkan ramalan cukai jualan pendek
Sebagai ejen hartanah, saya tidak dilesenkan sebagai peguam atau CPA dan tidak boleh memberi nasihat tentang akibat tersebut.
Kecuali untuk syarat-syarat tertentu menurut Akta Bantuan Hutang Percukaian Hipotek 2007, sedar IRS boleh mempertimbangkan pengampunan hutang sebagai pendapatan, dan tidak ada jaminan bahawa pemberi pinjaman yang menerima penjualan pendek tidak akan secara sah mengejar peminjam untuk perbezaan antara amaun yang terhutang dan amaun yang dibayar. Di sesetengah negeri, jumlah ini dikenali sebagai kekurangan. Seorang peguam boleh menentukan sama ada pinjaman anda layak untuk pertimbangan atau tuntutan kekurangan .
Kebanyakan jualan pendek di California tidak lagi dikenakan penalti cukai.
Walaupun semua peminjam mempunyai keperluan yang berbeza-beza dan mungkin menuntut peminjam menyerahkan pelbagai dokumentasi, langkah-langkah berikut akan memberi anda gambaran yang baik tentang apa yang diharapkan.
- Hubungi Pemberi Pinjaman
Anda mungkin perlu membuat setengah selusin panggilan telefon sebelum anda mencari orang yang bertanggungjawab untuk mengendalikan jualan pendek. Anda akan mahu bercakap dengan jabatan "jualan pendek hartanah" atau "bekerja", dan cuba mendapatkan nama perunding. Ejen hartanah anda juga boleh mengendalikan langkah ini untuk anda, dalam banyak keadaan. - Hantar Surat Kebenaran
Peminjam biasanya tidak mahu mendedahkan mana-mana maklumat peribadi anda tanpa kebenaran bertulis untuk berbuat demikian. Sekiranya anda bekerja dengan ejen hartanah, ejen penutup, syarikat tajuk atau peguam, anda akan mendapat kerjasama yang lebih baik jika anda menulis surat kepada pemberi pinjaman yang memberi kebenaran kepada pemberi pinjaman untuk bercakap dengan pihak yang berminat tentang pinjaman anda. Surat hendaklah termasuk yang berikut:- Alamat Hartanah
- Nombor Rujukan Pinjaman
- Nama awak
- Tempoh Tarikh dan Tempoh Berkesan
- Nama Ejen dan Maklumat Hubungan Anda
- Lembaran Bersih Awal
Ini adalah anggaran penutupan anggaran yang menunjukkan harga jualan yang anda harapkan untuk diterima dan semua kos jualan, baki pinjaman yang belum dibayar, bayaran belum bayar yang terhutang dan yuran lewat, termasuk komisen hartanah . Ejen penutup atau peguam anda harus dapat menyediakan ini bagi pihak anda. Jika bahagian bawah menunjukkan wang tunai kepada penjual, berita baik, anda mungkin tidak memerlukan jualan pendek. - Surat Hukuman
Yang sedih, semakin baik. Kenyataan fakta ini menerangkan bagaimana anda masuk ke dalam pengikatan kewangan ini dan membuat permohonan kepada pemberi pinjaman untuk menerima kurang dari pembayaran penuh. Pemberi pinjaman tidak berperikemanusiaan dan boleh memahami jika anda kehilangan pekerjaan anda, dimasukkan ke hospital atau trak berlari ke seluruh keluarga anda, tetapi pemberi pinjaman tidak terlalu empati terhadap situasi yang melibatkan ketidakjujuran atau tingkah laku jenayah.
- Bukti Pendapatan dan Aset
Adalah lebih baik untuk menjadi jujur dan jujur tentang situasi kewangan anda dan mendedahkan aset. Pemberi pinjaman akan ingin mengetahui jika anda mempunyai akaun simpanan, akaun pasaran wang, stok atau bon, instrumen boleh niaga, tunai atau hartanah lain atau apa-apa nilai ketara. Pemberi pinjaman tidak berada dalam perniagaan amal dan sering memerlukan jaminan bahawa penghutang tidak dapat membayar balik hutang apa pun yang memaafkannya. Bank itu juga memerlukan 30 hari gaji gaji. - Salinan Penyata Bank
Sekiranya penyata bank anda mencerminkan deposit yang tidak dapat diakui, pengeluaran wang tunai yang besar atau bilangan cek yang tidak biasa, itu mungkin merupakan idea yang baik untuk menjelaskan setiap item baris tersebut kepada pemberi pinjaman. Di samping itu, pemberi pinjaman mungkin mahu anda membuat akaun untuk setiap deposit supaya dapat menentukan sama ada deposit akan berterusan. Biasanya bank memerlukan 2 bulan terakhir anda. - Analisis Pasaran Perbandingan
Kadang-kadang pasaran menurun dan nilai harta jatuh. Sekiranya ini adalah sebahagian daripada alasan bahawa anda tidak boleh menjual rumah anda dengan cukup untuk membayar pemberi pinjaman, fakta ini harus dibuktikan untuk pemberi pinjaman melalui analisis pasaran perbandingan (CMA). Ejen hartanah anda boleh menyediakan CMA untuk anda, yang akan menunjukkan harga rumah yang sama:- Aktif di pasaran
- Menunggu jualan
- Menjual dari 6 bulan yang lalu.
- Perjanjian Pembelian dan Perjanjian Penyenaraian
Apabila anda mencapai persetujuan untuk menjual dengan prospektif pembeli, pemberi pinjaman akan meminta salinan tawaran itu, bersama dengan salinan perjanjian penyenaraian anda. Bersedia untuk pemberi pinjaman untuk merundingkan semula yuran dan menolak untuk membayar barang-barang tertentu seperti pelan perlindungan rumah atau pemeriksaan rayap.
Sekarang, jika semuanya berjalan lancar, pemberi pinjaman akan meluluskan jualan pendek anda. Sebagai sebahagian daripada rundingan, anda mungkin meminta pemberi pinjaman tidak melaporkan kredit buruk kepada agensi pelaporan kredit, tetapi menyedari bahawa pemberi pinjaman tidak berkewajiban untuk menampung permintaan ini. Status laporan kredit sering tidak boleh dirunding.
Baca lebih lanjut mengenai Sebelum Anda Beli Jualan Pendek .
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.