Bagaimana Menulis Tawaran Beli Foreclosures REO
Apabila harga bank REO merosot di bawah jualan setanding, pelbagai tawaran sering menjadi tindak balas. Ini bermakna anda boleh menghadapi persaingan sengit untuk rumah milik bank itu .
Atau tidak. Cari rumah dengan hari yang lebih lama di pasaran jika anda ingin merundingkan harga yang lebih rendah.
Ia tidak luar biasa untuk beberapa rampasan REO di Sacramento, di mana saya menjual, untuk menerima 15 atau 20 tawaran. Kadang-kadang bank akan membuang semua tetapi beberapa tawaran dan kemudian meminta pembeli terpilih untuk menyerahkan semula apa yang disebut tawaran "Tertinggi dan Terbaik". Kadang-kadang, bank hanya menerima tawaran terbaik pada penubuhannya.
Jika anda tertanya-tanya bagaimana anda boleh membuat tawaran REO bersinar di atas semua yang lain dan menjadi tawaran yang menang, berikut adalah beberapa petua untuk membantu anda memilih harga dan terma yang betul:
1) Dapatkan Sejarah Harta Penyebaran REO itu
Tanya ejen pembeli anda untuk mengetahui harga pembelian bank di Surat Ikatan Pemegang Amanah atau Surat Akuan Sheriff. Umumnya, ia dicatatkan pada dokumen itu sendiri, yang boleh anda dapatkan dari gulung cukai atau syarikat tajuk. Bandingkan harga tersebut dengan harga yang diminta oleh bank. Kadang-kadang bank mahu rampasan dan akan menetapkan harga tawaran begitu tinggi sehingga tidak ada pelabur yang akan membeli rumah di lelongan.
Lihatlah jumlah pinjaman yang pernah dijamin kepada harta benda. Di antara keseimbangan hipotek asal dan harga jualan perampasan adalah jumlah yang akan diterima oleh bank, jika rumah tersebut berada di bawah harga.
2) Tentukan Jualan Sebanding untuk Perampasan REO
Dalam banyak kes, harga senarai tidak banyak memberi kesan terhadap nilai rumah.
Nilai pasaran membawa berat badan yang paling. Sekiranya anda menghadapi tawaran bersaing, pembeli lain akan menawarkan lebih daripada harga senarai.
- Lihat tiga bulan terakhir jualan setanding , CMA mini , untuk kejiranan itu untuk menentukan berapa banyak penampungan REO ini bernilai. Cuba gunakan hanya rumah yang paling hampir dengan REO mengenai rakaman persegi, bilangan bilik tidur, bilik mandi, kemudahan dan keadaan.
- Lihatlah jualan yang belum selesai . Tanya ejen anda untuk memanggil ejen penyenaraian bagi jualan yang menunggu untuk mengetahui harga tawaran yang diterima. Beberapa ejen penyenaraian akan berkongsi maklumat itu dan sesetengahnya tidak akan.
- Lihat senarai aktif. Mereka yang paling mungkin penyenaraian pembeli lain akan menggunakan untuk merumuskan harga kerana mereka adalah satu-satunya rumah yang pembeli sebenarnya pelancongan.
3) Analisis Penjual REO Agen Penyenaraian
Kebanyakan agen REO bekerja untuk satu atau dua bank. Beberapa ejen penyenaraian adalah agen penyenaraian eksklusif untuk REO, dan mereka tidak menyenaraikan mana-mana jenis harta lain. Oleh kerana ejen REO berurusan dalam jumlah, mereka biasanya menggunakan prinsip harga yang sama untuk semua penyenaraian REO mereka.
- Tanya ejen pembeli anda untuk mencari ejen penyenaraian di MLS .
- Jalankan carian menggunakan nama ejen penyenaraian untuk mencari tiga hingga enam bulan terakhir senarai ejen tersebut.
- Tarik sejarah penyenaraian tersebut untuk menentukan senarai harga kepada nisbah harga jualan. Jika kebanyakan penyenaraian tersebut dijual, katakanlah, 5% daripada harga senarai, maka anda mungkin perlu menawarkan harga senarai 6%, dan sebaliknya.
4) Tanya Mengenai Bilangan Penawaran yang Diterima untuk Penyerahan REO
Jika tidak ada tawaran di rumah REO, anda mungkin boleh menawarkan kurang daripada harga senarai dan dapatkan tawaran anda. Walau bagaimanapun, jika terdapat lebih daripada dua tawaran, anda kemungkinan besar akan perlu menawarkan di atas harga yang diminta.
Sekiranya terdapat 20 tawaran, ambil perhatian bahawa beberapa tawaran tersebut mungkin semua wang tunai. Bank seperti semua tawaran tunai. Sekiranya anda memperoleh pembiayaan, maka anda mungkin perlu menaikkan harga tawaran anda untuk dipertimbangkan.
5) Menghantar Surat Pra Pendaftaran
Ia tidak mengatakan bahawa anda tidak mahu huruf prabayar. Anda mahukan surat preapproval .
Dapatkan terlebih dahulu daripada pilihan peminjam terlebih dahulu.
Selain itu, dapatkan terlebih dahulu oleh pemberi pinjaman yang memiliki harta tersebut. Jangan mengharapkan untuk menggunakan pinjaman ini untuk pinjaman anda, tetapi serahkan surat prepproval dari pemberi pinjaman ini, bersama dengan surat dari pemberi pinjaman anda sendiri. Bank tidak selalu mempercayai persetujuan pemberi pinjaman yang lain tetapi cenderung mempercayai jabatan masing-masing. Jika anda membeli REO dari Wells Fargo, anda mungkin mendapat kelebihan jika preapproval anda adalah dari Wells Fargo, yang saya katakan.
6) Jangan Tanyakan Bank REO untuk Membayar Pembaikan / Pemeriksaan
Kadang-kadang bank akan membayar untuk pembaikan, tetapi biasanya tidak akan bersetuju untuk melakukannya pada peringkat tawaran. Sekiranya terdapat masalah yang terdapat semasa pemeriksaan rumah , berunding semula selepas tawaran anda diterima. Pada masa lalu, saya telah dapat merundingkan pengurangan barangan tiket yang besar seperti HVAC yang tidak boleh digunakan. Tetapi barang-barang yang anda dapat lihat dengan mata anda sendiri dan item yang lebih kecil adalah milik anda untuk berurusan dengan kerana klausa AS IS yang wujud dalam kebanyakan penjualan REAL perampasan.
7) Mempendekkan Tempoh Pemeriksaan
Jika pembeli lain meminta 17 hari, sebagai contoh, untuk melakukan pemeriksaan, dan anda meminta 10, anda mungkin dianggap sebagai pembeli yang lebih serius. Pemeriksaan biasanya hanya untuk pembeli pembeli. Bank sangat tidak dapat memberi respons kepada sebarang permintaan pembaikan. Jangan membuat kesilapan berfikir bahawa anda boleh datang dengan tinggi dan berunding semula kemudian.
Beri perhatian khusus kepada acuan yang disyaki yang boleh berlaku di rumah terbengkalai setelah mereka duduk kosong untuk jangka masa yang panjang.
8) Tawaran untuk Bayaran Split dengan bank REO
Sesetengah bank tidak akan membayar yuran pemindahan, contohnya. Jika pembeli menawarkan untuk membahagikan yuran tersebut, bank akan merasa lebih senang menerima tawaran tersebut. Perkara yang sama untuk yuran escrow.
Ramai bank merundingkan fi diskaun untuk insurans hakmilik . Jika bank akan membayar polisi pemilik, dasar ALTA mungkin memerlukan sedikit lebih. Tetapi ia masih merupakan idea yang baik untuk membolehkan bank memilih tajuk jika anda mahu tawaran anda diterima.
Pertimbangkan Kesimpulan Penilaian
Sekiranya anda menawarkan lebih daripada harga senarai, ingatlah penilaian itu perlu membuktikan harga itu. Jika anda mendapati diri anda berurusan dengan penilaian yang rendah , anda mempunyai pilihan, jadi jangan putus asa. Ingat, bank kemungkinan besar akan menghadapi masalah ini dengan pembeli seterusnya yang memperoleh pembiayaan.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.