11 Sebab Tidak Beli Jualan Pendek
Di permukaan, ia mungkin kelihatan bahawa pembeli jualan pendek semakin banyak. Walaupun margin jualan yang tipis mungkin menguntungkan bagi pembeli - kerana selalu ada pengecualian - banyak masa, pembeli akan lebih baik membeli rumah yang tidak secara lalai.
Jualan pendek tidak dijual pada harga diskaun.
Anda tidak mungkin mendengar profesional hartanah memberitahu anda bahawa ia bukan idea yang baik untuk membeli jualan pendek . Sebahagiannya, itu kerana keuntungan profesional hartanah pada jualan pendek . Semua orang membuat wang kecuali penjual dan pembeli. Menyedari, juga, penyenaraian agen mungkin mendorong penjual ke daftar sebagai penjualan pendek karena jika penjual pergi melalui perampasan , agen penyenaraian tidak akan mendapatkan penyenaraian.
Di Sacramento, di mana saya bekerja, sebagai contoh, banyak ejen mengabaikan jualan pendek dan mencadangkan pembeli mereka membeli sesuatu yang lain. Ini sering menjadi agen yang dibakar pada masa lalu dan jualan pendek jatuh kerana mereka disenaraikan oleh ejen yang tidak ada perniagaan yang menyenaraikan jualan pendek.
Berikut adalah 11 Alasan Mengapa Pembeli Tidak Ingin Beli Jualan Pendek:
Penjual Dibayar Terlalu Banyak
Sekiranya rumah dijual dengan harga $ 500,000 beberapa tahun yang lalu dan sekarang dijual pada harga $ 400,000, itu tidak bermakna pembeli mengambil $ 100,000 ekuiti secara percuma.
Ini bermakna penjual membayar terlalu banyak dalam pasaran yang semakin meningkat dan sekarang pasaran telah jatuh. Ini bermakna penjual tidak mempunyai ekuiti.
Penjual yang Dipinjam Terlalu Banyak
Bank-bank yang bersungguh-sungguh untuk meminjamkan wang dalam pasaran yang lebih tinggi kadangkala membolehkan peminjam untuk membuat pinjaman lebih besar di rumah, bermakna baki pinjaman peminjam melebihi nilai harta tersebut.
Penilaian adalah subjektif, dan tidak semua penilai akan meletakkan nilai yang sama di rumah. Walaupun menentang undang-undang, sesetengah penilai ditekan oleh bank untuk menilai jumlah yang dimiliki oleh pemilik rumah.
Kelayakan yang Tegas Ejen hartanah yang tidak berpengalaman atau tidak beretika boleh mendorong penjual ke dalam mempertimbangkan jualan pendek apabila penjual tidak layak untuk jualan pendek . Penjual mesti membuktikan kesukaran dan mengemukakan bukti kesukaran kepada pemberi pinjaman untuk kelulusan. Sesetengah agen menyenaraikan rumah sebagai jualan pendek tanpa pernah bercakap dengan pemberi pinjaman atau pra-kelayakan penjual.
Jual Rumah di Nilai Pasar.
Pemberi pinjaman tidak naif atau tidak menyedari nilai rumah. Pemberi pinjaman akan menuntut analisis pasaran perbandingan , yang dikenali sebagai CMA, atau pendapat harga broker, yang dikenali sebagai BPO. Sekiranya pemberi pinjaman percaya harga yang lebih baik dapat diperolehi dengan mengambil harta itu dalam perampasan melalui tawaran jualan pendek, pemberi pinjaman mungkin akan bertahan dengan harga yang lebih tinggi. Harga itu akan hampir dengan nilai pasaran . Pemberi pinjaman menerima jualan pendek apabila rumah itu bernilai harga jualan pendek, yang bermaksud nilai pasaran.
Rumah Menjual "As Is"
Jika syarikat gadai janji bersetuju untuk jualan pendek , kemungkinan besar juga membayar kos penutupan dalam transaksi.
Pemberi pinjaman meminta pembeli membeli rumah dalam keadaan sekarang. Pemberi pinjaman biasanya menolak untuk membayar:
- Pembaikan yang disyorkan didedahkan pada pemeriksaan rumah .
- Pemeriksaan perosak atau kerja yang perlu untuk mengeluarkan laporan perosak yang jelas.
- Persijilan bumbung atau pembaikan bumbung.
- Rancangan perlindungan rumah untuk pembeli.
- Penyelenggaraan tertunda.
Panjang Masa untuk Tutup
Bergantung pada bila notis lalai telah difailkan, penyitaan tertunggak pemberi pinjaman dan berapa banyak dokumen yang telah diserahkan oleh penjual, ia boleh mengambil masa mana saja dari dua minggu hingga dua bulan untuk mendapatkan tindak balas terhadap tawaran pembelian daripada pemberi pinjaman. Juga, jika dua peminjam terlibat kerana terdapat dua pinjaman yang dijamin untuk harta itu, ia mungkin mengambil masa yang lebih lama untuk memenuhi tuntutan pemberi pinjaman kedua.
Peminjam Boleh Tukar Syarat
Sesetengah peminjam berhak untuk merundingkan semula syarat jualan pendek pada saat-saat akhir.
Sekiranya perubahan pasaran, undang-undang baru lulus atau maklumat baru melintasi meja pemberi pinjaman, pemberi pinjaman boleh cuba mengubah terma kontrak. Peminjam umumnya mempunyai peguam yang mereka miliki, dan pembeli biasa tidak.
Suruhanjaya Diskaun Pemberi Pinjaman
Pemberi pinjaman yang telah menjual pinjaman kepada Fannie Mae atau Freddie Mac secara amnya membayar komisen hartanah tradisional kepada ejen hartanah. Orang lain boleh menuntut diskaun. Lebih-lebih lagi, ejen akhirnya melakukan dua hingga tiga kali kerja urus niaga konvensional dan tidak menghargai membayar kurang untuk melakukan lebih banyak pekerjaan. Sekiranya anda bersetuju untuk membayar ejen anda peratusan tertentu di bawah perjanjian broker pembeli , anda boleh bertanggungjawab terhadap perbezaan antara pemberi pinjaman yang akan dibayar dan apa yang ditetapkan oleh kontrak anda, jika ejen anda enggan mengetepikan perbezaannya.
Kos Penutupan Pembeli yang Tinggi
Kerana pemberi pinjaman jarang akan membayar untuk apa-apa tambahan, seperti penjual akan bersedia lakukan, jika anda ingin mana-mana tambahan, anda akan membayar sendiri. Kadang-kadang pemberi pinjaman akan menolak untuk membayar kos penutupan penjual standard seperti cukai perpindahan juga. Sekiranya anda mahukan pemeriksaan tertentu, anda mungkin akan membayar mereka keluar dari poket.
Lose Control of Transaction
Sekiranya anda perlu menutup escrow dengan tarikh tertentu, banyak nasib dengannya. Proses penutupan jualan pendek mengambil masa yang tidak terhad. Pemberi pinjaman penjual menyeru tembakan, bukan pembeli atau pemberi pinjaman pembeli. Jika anda cuba menutup escrow serentak dengan penjualan rumah anda, ia mungkin tidak berlaku.
Motivasi Penjual Kecil
Apabila penjual mendapati bahawa kesan jualan pendek pada kredit adalah hampir dengan perampasan, terdapat sedikit insentif untuk penjual untuk bekerjasama dengan jualan pendek. Walaupun penjual layak untuk membeli rumah lain dalam masa 2 tahun selepas jualan pendek versus 5 (dengan sekatan) pada perampasan, ada yang tidak berniat untuk membeli rumah lain lagi.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California