Sama ada anda perlu memihak pengubahsuaian pinjaman ke atas jualan pendek bergantung sebahagiannya kepada perkara berikut:
- Keadaan kewangan anda
- Kesediaan bank
- Keinginan anda untuk menjaga rumah anda
Ia menjadi lebih rumit jika bank itu enggan mempertimbangkan nilai pasaran semasa rumah anda. Jika anda benar-benar ingin tinggal di rumah anda, tanpa mengira nilainya, maka pengubahsuaian pinjaman mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.
Syarat Pengubahsuaian Pinjaman
Matlamat pengubahsuaian pinjaman adalah untuk mengurangkan pembayaran gadai janji pemilik rumah dan membuat pembayaran itu mampu.
Ini dicapai dengan melaksanakan satu atau lebih daripada yang berikut:
- Menurunkan kadar faedah
- Melanjutkan tempoh pinjaman
- Menambah faedah yang belum dibayar kepada baki prinsipal
- Mengurangkan baki pokok
Pejabat Pengawal Mata Wang (OCC), yang mengatur bank-bank negara, mengatakan banyak modifikasi pinjaman tidak mengurangi baki pokok hutang. Mungkin lebih mengganggu adalah berita bahawa sebilangan besar modifikasi pinjaman tidak lama lagi menjadi tertunggak lagi. Ia sering kali hanya menetapkan sementara dan bukan penyelesaian jangka panjang.
Pengubahsuaian Pinjaman Mungkin Berpendapat dalam Peningkatan Bayaran
Ini mungkin berbunyi aneh kepada anda dan bertentangan dengan bagaimana pengubahsuaian pinjaman sepatutnya berfungsi, tetapi tidak setiap bank akan menawarkan pengubahsuaian pinjaman yang merendahkan pembayaran gadai janji pemilik rumah. Sesetengah bank akan menawarkan pengubahsuaian pinjaman yang meningkatkan pembayaran. Nisbah penggunaan bank, sering menghalang peratusan pendapatan bulanan kasar anda, untuk menentukan pembayaran gadai janji baru.
Sekiranya penyata kewangan tersebut menjamin, bank mungkin meminta bayaran yang lebih tinggi.
Pengubahsuaian Pinjaman Sementara
Perlu diketahui bahawa beberapa bank menawarkan pengubahsuaian pinjaman sementara. Ini bermakna bank tidak akan bersetuju untuk membuat pengubahsuaian pinjaman tetap tetapi boleh menawarkan syarat-syarat berikut:
- Baki utama tetap sama.
- Pemilik rumah diminta membuat pembayaran dikurangkan baru.
- Istilah pembayaran baru ditetapkan selama 3 hingga 6 bulan.
- Implikasinya adalah jika pemilik rumah membuat pembayaran baru tepat pada masa semasa had jangka panjang pengubahsuaian pinjaman, bank boleh memberikan pengubahsuaian pinjaman tetap.
Walau bagaimanapun, pada akhir tempoh itu, bank juga bebas untuk mengatakan: "Terima kasih, sangat, kerana memberi kita sedikit wang, tetapi pinjaman anda sekarang adalah lalai." Dan bank boleh teruskan untuk dihukum. Saya telah mendengar kisah ini dari beberapa pelanggan Sacramento yang dipaksa menjadi jualan pendek oleh manuver ini.
Bank Tidak Memproses Jualan Pendek Secara Bersamaan Dengan Pengubahsuaian Pinjaman
Kebanyakan bank tidak akan membuka dua fail pada masa yang sama. Anda perlu membuat keputusan terlebih dahulu sama ada anda ingin meneruskan pengubahsuaian pinjaman atau jualan pendek. Anda perlu mengejar satu atau yang lain.
Sebuah bank akan menutup urus niaga jualan yang belum selesai jika pemilik rumah kemudian memutuskan untuk mencuba pengubahsuaian pinjaman. Tempoh masa untuk memproses jualan pendek berbanding pengubahsuaian pinjaman adalah sama. Sesetengah pengubahsuaian pinjaman mengambil masa 3 hingga 6 bulan untuk membuat kesimpulan.
Adalah tidak adil kepada pembeli yang telah mengemukakan tawaran niat baik pada jualan pendek dan bersetuju untuk menunggu kelulusan jualan pendek untuk mengetahui bahawa penjual mempunyai pemikiran kedua dan kini ingin melakukan pengubahsuaian pinjaman di tengah-tengah jualan pendek.
Nasihat saya adalah untuk membuat keputusan dan berpegang teguh dengannya. Selain itu, jangan menggaji mana-mana syarikat untuk melakukan pengubahsuaian pinjaman untuk anda kerana anda boleh meminta sendiri tanpa membayar sesiapa pun. Banyak syarikat pengubahsuaian pinjaman adalah penipu.
Kenapa Jualan Pendek Dijual Diutamakan Lebih Banyak Pinjaman?
Pemilik rumah yang lebih suka keluar dari bawah air mungkin lebih suka melakukan penjualan pendek sebagai pengganti pinjaman. Jualan pendek bermakna bank akan menerima bayaran yang dikurangkan dan melepaskan pinjaman. Jika rumah anda bernilai kurang daripada jumlah hutang, mungkin lebih masuk akal untuk melakukan penjualan pendek dan dibebaskan dari hutang yang dibebani. Berikut adalah faktor lain yang perlu dipertimbangkan:
- Selepas 3 tahun mengekalkan kredit, jika harga tetap stabil, pemilik rumah mungkin layak membeli rumah lain selepas jualan pendek dengan gadai janji dan pembayaran yang berpatutan.
- Kedua-dua pengubahsuaian pinjaman dan penjualan pendek boleh menjejaskan kredit . Tetapi sama ada penyelesaian biasanya lebih baik daripada perampasan.
- Banyak pengubahsuaian pinjaman memanggil bayaran kadar laras daripada boleh meningkat setiap tahun selepas 5 tahun permulaan pembayaran kadar tetap telah berlalu.
- Kebanyakan senarai jualan pendek yang saya jual di Sacramento melibatkan penjual yang ditolak pengubahsuaian pinjaman.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.