Pembaca bertanya: Kami telah menjauhkan diri daripada membeli jualan pendek kerana kami mendengar mereka mengambil masa yang terlalu lama dan mungkin tidak dapat diterima. Tetapi sekarang kita semacam memikirkan bahawa semua harga yang baik adalah untuk jualan pendek. Kami berfikir bahawa mungkin kita harus mempertimbangkan membuat tawaran pada jualan pendek. Tetapi kita tidak tahu di mana untuk bermula. Berapa banyak tawaran yang boleh kita buat? Bukankah kita harus membuat banyak tawaran sekiranya ada yang tidak pergi? Dan berapa harga di bawah harga yang boleh kami tawarkan untuk membeli jualan pendek? "
Jawapan: Harga penawaran untuk jualan pendek sering sangat membingungkan untuk pembeli. Anda tidak bersendirian dengan soalan anda. Banyak pembeli jualan pendek merasakan seolah-olah mereka dan ejennya seperti orang buta yang mengarahkan orang buta, dan dalam beberapa cara mereka. Itu kerana terdapat banyak komponen untuk jualan pendek. Anda betul bahawa tidak semua jualan pendek ditutup .
Senarai Harga Jualan Pendek
Soalan terbesar dalam jualan pendek ialah harga. Bagaimana realistik ialah harga senarai? Sebagai permulaan, jika penjual tidak memenuhi syarat untuk melakukan penjualan pendek, harga senarai tidak relevan. Itu kerana penjual yang tidak layak untuk jualan pendek mungkin mendapati jualan pendek mereka akan ditolak. Dalam kes itu, bank tidak akan meluluskan penjualan pendek walaupun anda sanggup membayar lebih daripada nilai pasaran.
Anda tidak boleh meletakkan topi anda pada harga senarai jualan pendek. Satu-satunya harga senarai memberitahu anda adalah berapa banyak yang diperlukan untuk mendapatkan penjual menandatangani kontrak pembelian , dan kadang-kadang mereka tidak akan berbuat demikian.
Sebagai contoh, dalam MLS saya, agen penyenaraian dikehendaki memberitahu ejen pembeli jika penjual tidak akan menerima harga senarai, tetapi tidak semua syarikat MLS memerlukan pendedahan itu.
Jika harga senarai terlalu rendah, bank akan menolak jualan pendek . Selain itu, harga senarai rendah boleh menjadi strategi yang digunakan oleh ejen penyenaraian dan penjual untuk menarik banyak tawaran pada jualan pendek .
Ringkasnya, harga senarai jualan pendek boleh jadi sangat kecil, jika tidak ada apa-apa.
Cara Menggambarkan Harga Tawaran untuk Dijual Pendek
Anda perlu berfikir seperti ejen BPO . Kecuali untuk beberapa jenis jualan pendek, bank biasanya tidak membayar penilaian. Ia seperti memotong hidung anda walaupun muka anda, tetapi bank ingin menyimpan sedikit wang. Mereka juga tidak memberikan kepercayaan yang cukup kepada pengetahuan dan pengalaman penilai hartanah yang ada. Mereka cenderung untuk berfikir bahawa mana-mana badan hangat boleh menilai rumah, dan andaian itu salah.
Kami tidak akan menghadapi masalah ini jika bank-bank mempercayai ejen penyenaraian pendek tetapi mereka tidak, dan dengan alasan yang baik . Agen penyenaraian pendek mewakili penjual, bukan bank. Agen penyenaraian pendek juga mahu menjual rumah itu dengan cepat. Harga jualan ejen yang pendek adalah nilai pasaran yang mungkin betul pada hidung atau ia boleh menipu rendah.
Oleh itu, bank jualan pendek akan mengupah ejen BPO dan membayar ejen tersebut kurang daripada $ 100 untuk menghasilkan BPO. Agen itu mungkin menjadi ejen tempatan atau ejen itu mungkin hidup di luar kawasan tersebut. Ia adalah nasib cabutan. Tetapi banyak agen BPO akan melihat jualan sebanding yang dijual dalam radius 1/2 batu dari harta benda.
Mereka akan membandingkan rakaman dan umur persegi yang serupa. Anda boleh melakukan perkara yang sama.
Jenis-jenis Tawaran yang Berbeza untuk Jualan Pendek
Walaupun terdapat beberapa cara untuk mengira nilai pasaran, tidak semua ejen BPO menggunakan semua alat yang tersedia kepada ejen. Agen BPO mungkin hanya mempertimbangkan 3 bulan terakhir rumah dijual yang paling dekat dengan harta benda. Ejen itu mungkin mengabaikan lokasi, keadaan, faktor unik, dan trend seperti harga yang lebih rendah pada senarai aktif dan belum selesai.
Berikut adalah pelbagai jenis harga tawaran jualan pendek dan mengapa ia berbeza:
- Senarai harga untuk jualan pendek. Ini adalah harga agen penyenaraian dan penjual bersetuju. Ia digunakan untuk menarik tawaran. Ia boleh tinggi; ia boleh menjadi rendah; ia boleh menjadi tepat pada wang.
- BPO agen harga jualan pendek. Harga ini sering dikira secara statistik, tetapi tanpa pemeriksaan dalaman pada asasnya tidak bernilai. Walaupun dengan pemeriksaan dalaman, harga BPO tidak selalu betul, terutamanya kerana ejen itu tidak boleh bekerja di kawasan kejiranannya. Tetapi ini adalah harga tawaran bank jualan pendek yang akan diterima.
- Nilai ejen pembeli tempatan berharga. Pakar kejiranan mungkin merupakan pertaruhan terbaik kedua untuk pendapat nilai pasaran yang jujur. Ejen ini akan mengetahui sejarah dan trend pembelian rumah di kawasan itu. Jika harga ini lebih tinggi daripada nilai BPO, sama ada anda menawarkan harga di mana-mana berhampiran nilai ini sebahagian besarnya didasarkan pada betapa buruknya anda inginkan rumah dan sama ada anda menghadapi tawaran bersaing.
- Pendapat pentaksir tempatan terhadap nilai pasaran. Penilaian akan dikenakan biaya antara $ 300 dan $ 500, secara purata, tetapi penilai profesional dengan pengalaman menilai rumah di kawasan kejiranan itu harus menghasilkan pendapat nilai yang sah. Namun, ia hanya satu pendapat orang.
- Penilai pemberi pinjaman pembeli menjual pendek. Penilaian jenis ini dilakukan melalui kolam penilai , dan pentaksir mungkin atau mungkin tidak berpengalaman dan mungkin tidak mengetahui kejiranan itu. Terima kasih kepada kebingungan yang disebabkan oleh HVCC , ia pada dasarnya merupakan penilaian untuk mengesahkan tawaran itu, bukan untuk mengesahkan nilai pasaran sebenar.
Bottom line, silap mata untuk memilih harga tawaran jualan pendek adalah untuk mengetahui berapa banyak bank yang dikehendaki, berdasarkan nilai BPO ejen. Harga tawaran anda perlu berpatutan. Bank mungkin atau mungkin tidak membenarkan diskaun untuk menunggu kelulusan jualan pendek . Perlu diingat, walaupun, harga tawaran anda atau harga ejen BPO tidak boleh mempunyai asas dalam nilai pasaran. Jumlah yang anda bayar dan nilai pasaran boleh menjadi dua perkara yang berbeza.
Sediakan diri anda untuk tawaran kaunter dari bank jika harga tawaran anda terlalu rendah.
Untuk menjawab persoalan anda tentang pelbagai tawaran pembelian . Anda harus berbincang dengan peguam anda mengenai kesulitan dan kelemahan undang-undang untuk menulis banyak tawaran untuk jualan pendek apabila anda tidak mampu untuk membelinya. Secara amnya, ejen etika tidak menggalakkan amalan itu melainkan pembeli mendedahkan fakta itu dalam tawaran itu.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.