Seorang pembaca berkata: "Saya telah cuba untuk membeli rumah pertama saya tetapi dalam julat harga yang saya cari, semua rumah nampaknya jualan pendek. Ejen saya cuba bercakap saya membeli jual pendek kerana dia berkata bank-bank lebih suka merampas daripada menjual pendek. Adakah itu benar? Adakah bank membuat lebih banyak wang untuk merampas daripada jualan pendek? "
Jawapan: Persoalan sama ada bank membuat lebih banyak wang untuk perampasan daripada penjualan pendek bergantung pada bank individu dan / atau para pelabur.
Kami telah mengalami pasaran hartanah sejak tahun 2005 yang menyaksikan notis perampasan yang difailkan dalam perkadaran yang belum pernah terjadi sebelumnya. Ia adalah gila. Selain itu, sekurang-kurangnya separuh daripada pengubahsuaian pinjaman yang dibuat kembali ke tunggakan tidak lama selepas mereka diberikan. Pasaran adalah keadaan kacau.
Untuk merumitkan lagi masalah, di beberapa negeri seperti Arizona, bank tidak boleh menjual harta lebih daripada gadai janjinya. Setiap negeri mempunyai peraturan sendiri. Di California, misalnya, jika pemilik rumah mengambil pinjaman ekuiti rumah selepas penutupan escrow dan kemudian mungkir, peminjam junior itu berhak untuk meneruskan penghakiman kekurangan , tanpa mengira sama ada rumah dijual pada jualan pendek atau pinjaman itu dihapuskan melalui perampasan oleh pemberi pinjaman pertama.
Kenapa Bank Memilih Jualan Pendek ke Atas Penyamaran?
Bank-bank berjalan seperti perniagaan kerana mereka adalah perniagaan. Mereka berada dalam perniagaan membuat keuntungan. Sekiranya ia lebih mahal untuk melakukan penyitaan berbanding bersetuju dengan jualan pendek, bank itu sangat mungkin memihak kepada jualan pendek.
Sesetengah pakar meramalkan bahawa bank sebenarnya boleh membuat 20% hingga 30% lebih banyak pada penjualan pendek atas perampasan. Walau bagaimanapun, di beberapa negeri seperti Florida, kosnya sangat sedikit untuk memfailkan perampasan dan melihat proses melalui hingga akhir.
Sekiranya bank menerima tawaran yang hampir dengan nilai pasaran , bank mungkin lebih cenderung untuk menerima tawaran tersebut daripada merampas.
Sebabnya adalah selepas perampasan, jika bank ingin menjual rumah, tidak mungkin menerima tawaran yang lebih tinggi daripada tawaran jualan pendek di atas meja. Sebaliknya, jika bank merasakan pasaran hartanah mungkin menghargai, perampasan mungkin usaha yang lebih menguntungkan bagi bank.
Penyedia Perkhidmatan Boleh Memutuskan Sama ada Pemberian Jualan Pendek atau Mengesyorkan Penyitaan
Menurut Pusat Undang-undang Pengguna Kebangsaan, kira-kira dua pertiga daripada pinjaman yang dibuat sejak tahun 2005 telah disekuritisasi. Pensekuritian adalah proses yang melibatkan mengumpulkan beratus-ratus hingga ribuan pinjaman dalam satu pakej dan menjual pakej tersebut di pasaran sekunder. Selalunya, pembeli adalah amanah. Amanah terdiri daripada pelabur.
Selepas pinjaman dikumpulkan dan dijual, amanah menyewa pembekal perkhidmatan untuk mengutip pembayaran bulanan dan mengagihkan wang itu kepada pelabur. Persetujuan sekuritisasi itu dipanggil perjanjian penyatuan dan servis atau PSA .
Ia tidak begitu penting kepada penyedia perkhidmatan sama ada nilai rumah jatuh atau rumah masuk ke dalam perampasan kerana pembekal perkhidmatan dibayar tanpa menghiraukan. Penyedia perkhidmatan membuat sejumlah wang seperti menerima yuran perkhidmatan, yuran lalai, faedah terapung dan dan / atau dari kepentingan pelaburan dalam pinjaman perkhidmatan penyedia.
Pusat Undang-undang Pengguna Kebangsaan mengatakan penyedia perkhidmatan sering memilih jualan pendek kerana penyedia perkhidmatan dibayar beberapa kali lebih banyak untuk pampasan untuk melakukan penjualan pendek daripada pengubahsuaian pinjaman.
Petua: Sekiranya bank jualan pendek adalah Wachovia, yang membeli Simpanan Dunia, bank itu lebih suka melakukan penjualan pendek atas perampasan. Orang dalam di Wachovia memberitahu saya bank membuat lebih banyak wang untuk jualan pendek daripada perampasan. Wachovia adalah pemberi pinjaman portfolio, yang bermaksud pinjaman kekal di dalam rumah. Saya telah menerima kelulusan jualan pendek untuk beberapa jualan pendek Wachovia di Sacramento dalam masa 7 hari.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.