Percubaan Kerajaan untuk memudahkan simpulan. . .
Sekiranya HUD-1 tidak rumit sebelum ini, lebih buruk lagi selepas peraturan TRID membuang HUD untuk menyokong kenyataan penutup dan bagaimana kredit penjual muncul. Ia bukan hanya pembeli rumah yang tidak memahami kenyataan penutupan dengan kredit, pekerja bank juga, yang berjuang. Terutama sebuah bank jualan pendek yang perlu meluluskan kenyataan penutupan. Bentuk itu begitu rumit dan mengerikan bahawa ramai pegawai escrow telah mengambilnya untuk membekalkan lembaran kerja bersih, begitu juga semua pihak kepada transaksi hartanah boleh memikirkan apa yang sedang berlaku.
Ini kemajuan?
Masalah dengan Kredit Penjual kepada Pembeli di Tutup
Masalahnya bermula dengan Anggaran Good Faith yang disemak semula. Ia meningkat kepada HUD. RESPA memutuskan bahawa jika bayaran ditunjukkan pada Anggaran Baik Iman tetapi biasanya dibayar oleh penjual, maka itu harus dilihat pada HUD. Untuk membuat baki HUD, jika bayaran ditunjukkan sebagai kredit tetapi tidak benar-benar kredit, maka ia juga harus ditunjukkan sebagai debit, yang menjadikannya cuci. Kemudian HUD pergi, digantikan oleh kenyataan penutupan.
Membuat anda tertanya-tanya kenapa menunjukkan sama sekali? Mengapa? Kerana ia dalam Anggaran Pinjaman. Saya tahu, ia membuatkan anda mahu mengeluarkan rambut anda. Peraturan kerajaan akan melakukannya kepada anda.
Apakah Kredit Penjual kepada Pembeli Itu Bukan Kredit?
Mari kita mulakan dengan premis bahawa kredit umumnya dicerminkan sebagai nombor ditambah dan debit adalah nombor tolak. Jika anda menambah $ 100 dan kemudian tolak $ 100, anda mempunyai sifar.
Kedua, di banyak negara, bayaran kos penutupan tertentu biasanya dibayar oleh penjual.
Adalah juga adat di sesetengah kawasan untuk memisahkan yuran ini. Masalahnya timbul apabila ia adalah adat tempatan untuk penjual untuk membayar yuran tertentu tetapi yuran itu disenaraikan dalam Anggaran Pinjaman Pembeli. Contoh-contoh jenis yuran adalah:
- Dasar insurans hak milik pemilik, juga dikenali sebagai Dasar Pemilik Rumah CLTA / ALTA.
- Yuran penyelesaian, juga dikenali sebagai bayaran Escrow
- Cukai Pemindahan County, juga dikenali sebagai Cukai Pemindahan Dokumentari
Yuran di atas, jika ditunjukkan dalam kontrak pembelian sebagai yuran yang dibayar oleh penjual, akan ditunjukkan pada penyata penutup sebagai kredit dari penjual kepada pembeli. Kerana yuran ini tidak benar-benar merupakan kredit kepada pembeli dari penjual, mereka kemudiannya ditunjukkan sebagai debit kepada pembeli, yang menyalahkan mereka.
Tetapi oh, adakah prosedur ini menyebabkan semua orang, dari pembeli rumah Joe Blow ke eksekutif bank, untuk mencabut bola mata mereka. Mereka dalam kesakitan. Dan kita tidak boleh membetulkannya melainkan jika kerajaan membetulkannya. Sekiranya kerajaan cuba untuk membetulkannya, saya mempunyai perasaan licik yang hanya akan menjadi semakin buruk. Jadi, nampaknya ini adalah Catch 22.
Atas sebab itu, saya berharap penjelasan ringkas tentang masalah ini dengan kredit penjual yang disebut kepada pembeli pada kenyataan penutup akan menyebabkan seseorang yang kurang berulang-ulang berulang-ulang memimpin kepala mereka di depan pintu - hanya kerana merasakannya baik apabila anda berhenti.
Kenapa Kredit Penjual mengenai HUD Penyebab Masalah bagi Bank Jualan Pendek
Bank jualan pendek mempunyai garis panduan yang ditetapkan oleh para pelabur. Garis panduan ini menjelaskan bagaimana bank boleh mengendalikan kelulusan yuran pada jualan pendek . Sesetengah garis panduan melarang kredit kepada pembeli, dan beberapa garis panduan mempunyai had ke atas peratusan yang dibayarkan kepada pembeli.
Apabila perunding yang tidak dikenali dengan pernyataan penutup melihat kredit yang dicatat kepada pembeli, selalunya orang ini akan menuntut bahawa bayaran itu dikeluarkan. Adalah sukar untuk mendapatkan sesetengah orang memahami bahawa yuran tersebut telah dikeluarkan sebagai debit. Mereka dapat melihat ini dalam warna hitam dan putih, tepat di hadapan muka mereka, tetapi ia tidak mendaftar di tingkat atas. Mereka hanya tahu bahawa penjual tidak boleh memberi kredit kepada pembeli.
Seorang pegawai escrow atau agen penutup tidak dibenarkan menukar kenyataan penutupan. Bayaran hendaklah ditunjukkan seperti yang ditetapkan oleh undang-undang persekutuan. Yuran tidak boleh digerakkan untuk disesuaikan dengan kehendak perunding jualan pendek.
Saya boleh menghantar perunding pautan RESPA yang menerangkan peraturan tetapi banyak yang masih tidak faham. Jadi, jika anda adalah salah seorang daripada mereka, jangan terasa buruk tentang ketidaktahuan anda. Ramai orang keliru dan dalam bot yang sama seperti anda.
Saya ingin mengatakan: mungkin ia tenggelam, tetapi saya terlalu sopan. Kerana kebenaran adalah yuran tersebut bukan kredit kepada pembeli.
Jika anda masih keliru setelah meninjau semua maklumat ini, mungkin idea yang baik untuk mempertimbangkan garis kerja yang lain.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.