Jawab: Dalam jualan pendek, harga senarai paling kerap bermakna diddly-squat. Bagaimana mungkin, anda mungkin tertanya-tanya. Bagaimanakah ejen dan penjualnya meletakkan harga pada jualan pendek yang tidak benar? Ia dilakukan setiap hari di bandar-bandar di seluruh Amerika.
Di semua bandar tersebut pembeli sama seperti anda bertanya soalan yang sama: Bagaimana fleksibel adalah harga jualan yang singkat? Atau, mereka bertanya: Seberapa rendah akan penjual pergi? Kerana itulah yang pembeli ingin tahu. Apa yang mereka boleh beli jualan pendek itu? Harga apa yang mereka tawarkan? Jika mereka menawarkan harga senarai , bank itu harus menerima harga itu, bukan? Jawapannya adalah tidak. Bank tidak.
Apa crock. Bagaimana keadaannya? Bagaimanakah penjual dan ejennya boleh mengelirukan seluruh pembeli seperti ini, anda mungkin berfikir. Ia adalah bagaimana jualan pendek berharga . Sesetengah harga adalah betul dan beberapa harga jualan pendek tidak.
Harga jualan yang telah diluluskan
Pertama, sedar bahawa jualan pendek adalah keistimewaan.
Ia tidak betul. Bank tidak perlu meluluskan jualan pendek. Tidak ada undang-undang yang mengatakan bank mesti memberikan jualan pendek untuk penjual rumah bawah air . Bank melakukan jualan pendek berdasarkan 5 prinsip:
- Penjual sedang dalam air
- Penjual mempunyai kesusahan atau berada dalam keadaan bahaya rampasan
- Pembeli layak membeli rumah
- Ia lebih menguntungkan jualan pendek daripada yang dirampas
- Harga adalah mencukupi atau pada nilai pasaran
Ini adalah titik peluru terakhir yang bank peduli ketika mereka memutuskan untuk preapprove penjualan pendek. Mereka mahu mengawal harga. Menjadi mengawal harga bermakna mereka tidak akan membuang masa bekerja pada jualan pendek yang harga terlalu rendah. Tetapi ia juga bermakna mereka mungkin tidak mendapat apa-apa tawaran kerana mereka memilih harga yang salah.
Atas sebab itu, saya tidak suka menjual pendek yang telah diluluskan. Akan lebih masuk akal bagi bank untuk membiarkan pasaran menentukan harga jualan, tetapi tidak semua orang bermain adil dan tidak setiap jualan pendek dijual mengikut pasaran.
Lebih-lebih lagi, pembeli perlu sedar bahawa hanya kerana bank telah menyetujui harga jualan, itu tidak semestinya pembeli mesti menawarkan harga itu. Pembeli boleh menawarkan kurang tetapi bank mungkin tidak menerimanya. Walau bagaimanapun, jika pembeli tidak menawarkan harga yang telah diluluskan, jualan pendek akan diluluskan, dengan syarat pembeli layak.
Bagaimana Bank Pilih Harga Jual Pendek?
Saya telah pergi sekitar dan sekitar dengan harga bank lebih daripada apa-apa aspek lain dalam jualan pendek. Sebagai contoh, saya menyenaraikan rumah jualan singkat untuk, katakan, $ 599,000 dan menerima tawaran untuk $ 599,000.
Bank itu memutuskan ia mahu $ 635,000. Pembeli bersetuju untuk menaikkan harga kepada $ 635,000. Kemudian, pemberi pinjaman pembeli menilainya pada $ 599,000. Bank kemudian bersetuju untuk menjual pada harga $ 599,000.
Kebanyakan bank bergantung pada BPO . Mereka menyewa ejen yang berada dalam perniagaan melakukan penilaian mini cepat pada harga yang murah. Agen itu mencari rumah di dalam radius dari harta benda. Rumah adalah rakaman persegi yang sama, umur dan keadaan.
Sistem ini berfungsi dengan baik selagi ada jualan sebanding dalam tempoh 3 bulan terakhir dan selagi kejiranan adalah sama. Tetapi seringkali ejen BPO mungkin perlu menyesuaikan nilai dengan menolak atau menambah harga jualan untuk rumah yang tidak dapat dibandingkan. Tidak semua ejen tahu bagaimana untuk melakukannya. Atau, ejen itu mungkin melintangi garis sempadan kejiranan dan tidak menyedari kejiranan yang berbeza memerintah harga yang berbeza.
BPO, seperti penilaian, adalah gabungan seni dan sains, bukan sains. Sebelum anda membeli jualan pendek atau membuat tawaran pada jualan pendek , anda harus meminta ejen anda untuk menjalankan jualan sebanding , seperti agen BPO yang akan melakukannya. Kemudian, anda akan mempunyai idea yang cukup baik sama ada bank akan menerima tawaran anda. Jika penjual percaya bank akan menerima tawaran anda, penjual akan menerima tawaran anda. Itulah rahsia itu.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.