Ketahui kerumitan membeli hartanah kontinjen pendek
Seorang pembaca bertanya: "Dalam mencari melalui senarai jualan pendek secara dalam talian, saya perhatikan bahawa beberapa penyenaraian tersebut mengatakan" jualan jangka pendek aktif. "Adakah ini bermakna bahawa bank telah meluluskan jualan pendek tetapi tiada siapa yang membuat tawaran lagi? bermakna jualan jangka pendek yang aktif? "
Jawapan: Dalam perkhidmatan penyenaraian pelbagai di utara California, apabila penjual telah menerima tawaran jualan pendek , penyenaraian itu boleh dimasukkan ke dalam status yang dipanggil "kontinjen jangka pendek." Ia sepatutnya membiarkan ejen lain mengetahui bahawa rumah itu tidak lagi dijual kerana tawaran telah diterima.
Walau bagaimanapun, tidak bermakna bahawa bank telah mengeluarkan kelulusan jualan pendek . Tawaran jualan pendek yang diterima hanya bergantung pada kelulusan bank.
Kerana status ini mengelirukan pengguna MLS, beberapa perkhidmatan pangkalan data penyenaraian mengubah prosedur mereka untuk membenarkan status lain untuk jenis jualan pendek ini ; mereka sekarang lebih ditakrifkan sebagai "menunggu kelulusan pemberi pinjaman pendek." Rumah-rumah yang tinggal di MLS yang ditandakan sebagai "kontinjen pendek aktif" adalah di mana penjual secara aktif mencari tawaran sandaran .
Bagaimana Kontrak Jualan Kontrak Berkesan Aktif
Kadang-kadang, bergantung kepada pasaran hartanah, agen mungkin menyenaraikan harta jualan pendek di bawah nilai pasaran, banyak kekecewaan sesetengah ejen pembeli. Ejen-ejen ini sering menyusahkan kerana mereka mempunyai masa yang sukar untuk memikirkan berapa banyak rumah yang sebenarnya bernilai dan tidak tahu berapa banyak pembeli mereka mungkin perlu tawarkan. Tetapi amalan ini sering membawa banyak tawaran , yang cenderung menyebabkan harga jualan yang lebih tinggi untuk penjual.
Berikut adalah cara ia berfungsi:
- Pembeli menyerahkan tawaran yang umumnya mengandungi tetingkap tiga hari, di mana masa, penjual boleh memilih dan memilih antara tawaran.
- Penjual memilih tawaran terbaik, yang tidak semestinya tawaran tertinggi, dan menandakannya.
- Kerana pembeli kadang-kadang tidak mahu menunggu kelulusan penjualan pendek, penjual mungkin menerima satu atau lebih tawaran back-up sebagai asuransi.
- Tawaran yang diterima dikemukakan kepada bank untuk kelulusan .
- Pada budi bicara penjual, dan menyediakan kontrak tidak mengandungi kata kerja yang melarangnya, penjual boleh mengarahkan ejen untuk menghantar tawaran cadangan kepada bank juga.
Ini bermakna bahawa pada masa anda melihat penyenaraian luar jangka pendek yang aktif dalam talian, proses itu mungkin berlaku dengan baik. Tetapi selalu ada kemungkinan kontrak yang diterima boleh runtuh.
Membuat Tawaran pada Penyenaraian Kontinjen Jualan Bercampur Aktif
Anda tiada apa-apa kehilangan dengan mengemukakan tawaran pada penyenaraian luar jangka pendek yang aktif. Itu kerana sesetengah pembeli menulis banyak tawaran di rumah lain. Apabila tawaran lain diterima daripada jenis pembeli ini, pembeli kemudian menarik balik tawaran kontinjen yang luar biasa.
Sekiranya pembeli berjalan kaki , ejen penjual kemudian akan menghubungi agen pembeli yang pembeli berada dalam kedudukan cadangan. Tetapi itu tidak bermakna pembeli dalam kedudukan ini akan menjadi lebih hampir dengan kelulusan jualan pendek . Sesetengah bank membuat penjual bermula apabila pembeli baru memasuki proses tersebut.
Sekiranya tawaran yang anda hantar adalah di belakang tawaran sokongan, anda mungkin tidak berpeluang untuk membeli jualan pendek itu . Strategi terbaik kedua adalah berada dalam kedudukan back-up pertama.
Kedudukan optimum anda dan, tentu saja, langkah strategik yang terbaik ialah tawaran yang diterima.
Sekiranya pelanggan-pelanggan pembeli saya tidak mempunyai apa-apa yang lebih baik daripada menunggu untuk melihat jika tawaran kontinjen pendek yang aktif hancur, saya menasihati mereka untuk mencari hanya jualan pendek yang aktif dan mengabaikan kontinjen pendek yang aktif. Saya lebih suka mereka menunggu untuk melihat sama ada rumah itu kembali ke pasaran sebagai jualan pendek yang diluluskan dan merebutnya kemudian. Namun, ia berbaloi untuk memanggil ejen penyenaraian untuk menyemak statusnya.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.