Soalan: Sekiranya Kami Tulis Tawaran Cadangan Beli Rumah?
Seorang pembaca bertanya: "Kami mendapati rumah yang sempurna tetapi ejen kami mengatakan penjual hanya akan menerima tawaran sandaran Kami tidak mahu menjadi sandaran Kami mahu membeli rumah itu Bagaimana kami boleh membuat tawaran cadangan yang akan memberi Kami rumah itu? Isteri saya mengatakan kami membazirkan masa, masa yang boleh dibelanjakan untuk melihat rumah untuk membeli yang tidak ada tawaran kepada mereka. Sekiranya kami menulis tawaran sandaran untuk membeli rumah? "
Jawapan: Perkara yang baik mengenai situasi anda adalah penjual kemungkinan besar tidak akan meminta tawaran cadangan jika penjual tidak merasakan ada peluang yang baik tawaran di tangan mungkin meletus atau pergi. Secara amnya, jika anda orang kedua dalam talian, anda mungkin akan membeli rumah itu dengan baik . Kemungkinan yang baik. Tetapi saya dapat memahami keengganan anda untuk membuat tawaran sandaran. Tiada siapa yang mahu bermain biola kedua kecuali pemain biola kedua, bukan?
Apakah itu Backup Offer?
Mari kita mulakan dengan melihat apa yang membuatkan tawaran tawaran cadangan anda. Pertama, penjual telah menerima tawaran lain. Tawaran pertama itu boleh menjadi beberapa perkara, termasuk menjadi kontrak kontingen , yang bergantung kepada beberapa peristiwa tertentu yang mungkin atau mungkin tidak berlaku untuk ditutup. Sesetengah daripada kemungkinan kemungkinan:
- Kontingen pada pembeli yang menjual rumah yang sedia ada
- Contingent upon inspections, termasuk pemeriksaan rumah yang memuaskan
- Kontinjensi terhadap penilaian rumah untuk harga jualan dan penilaian yang rendah adalah kemungkinan
- Terlibat apabila pembeli memperoleh pembiayaan yang menguntungkan dan apa saja boleh berlaku dalam pengunderaitan
Sekiranya salah satu daripada situasi tersebut terhempas, urus niaga mungkin membatalkan. Sekiranya transaksi tersebut dibatalkan, penjual perlu meletakkan semula rumah di pasaran dan mula menunjukkan rumah itu lagi.
Tawaran sandaran mengakui kewujudan tawaran sedia ada dan mengatakan jika pembeli pertama membatalkan, maka anda secara automatik dalam kontrak dengan penjual.
Tawaran sandaran menghentikan penjual daripada menghiburkan tawaran daripada pembeli lain atau meletakkan kembali rumah di pasaran. Apabila pembeli pertama membatalkan, bam, anda berada dalam kontrak. Jika harga naik kerana anda membeli pasaran yang semakin meningkat, anda telah mengunci harga asal dalam tawaran sandaran anda.
Tawaran sandaran perlu ditandatangani oleh semua pihak kepada kontrak untuk menjadi berkesan. Penjual boleh menandatangani lebih daripada satu tawaran sandaran yang menyediakan penjual menjadikan kedudukan setiap pihak diketahui. Sebagai contoh, anda boleh berada di kedudukan # 3 atau # 4 jika terdapat empat tawaran sandaran. Idealnya, anda mahu berada di kedudukan # 1, tawaran back-up yang pertama.
Adakah Tawaran Cadangan Perlu Lebih Tinggi Daripada Harga Senaraikan?
Sama ada tawaran sandaran anda perlu lebih tinggi dari harga yang diminta bergantung pada berapa banyak tawaran yang diterima oleh penjual. Dalam situasi penawaran berganda, anda boleh agak pasti akan menawarkan lebih daripada harga senarai. Ini adalah berapa banyak tawaran berbilang pergi:
- Tawaran pertama: kurang daripada harga senarai kerana pembeli tidak tahu sesiapa yang berminat.
- Tawaran kedua: Harga senarai kerana sering kali pertama dan kedua tiba berdekatan.
- Tawaran Ketiga: Lebih sedikit daripada harga senarai kerana pembeli benar-benar mahukan rumah itu
- Penawaran keempat untuk tawaran ke-10: Di mana-mana di antara kerana pembeli ini tahu ia adalah tembakan panjang.
Penjual mempunyai insentif untuk melekat dengan tawaran pembeli pertama, terutama jika tawaran yang lebih tinggi. Tetapi anda menjimatkan masa penjual dan masalah dengan menghantar tawaran sandaran, jadi penjual mungkin bersedia menerima sedikit kurang untuk memberi anda insentif untuk menunggu. Tetapi jika pelbagai tawaran adalah norma, ia biasanya terbaik untuk memadankan tawaran di atas meja. Bercakap dengan ejen anda mengenai strategi yang boleh diterima. Jangan pergi secara membabi buta dengan intuisi anda sendiri. Gunakan pengetahuan ejen anda mengenai pasaran.
Tawaran Cadangan dan Jualan Pendek
Sekiranya anda membeli rumah yang tertakluk kepada kelulusan jualan yang singkat , tawaran sandaran untuk jualan pendek mungkin memberi anda peluang lebih besar daripada 50/50 bahawa tawaran pertama akan hilang.
Ramai pembeli tidak mahu menunggu kelulusan jualan pendek , dan apa-apa suntikan kecil di sepanjang jalan boleh melambatkan jualan pendek. Kemungkinan besar pembeli pertama tidak akan tunggu.
Dengan meletakkan diri anda dalam kedudukan sandaran, anda tidak diwajibkan membeli rumah, dan anda masih boleh melihat rumah lain di pasaran semasa anda menunggu. Jika anda menemui rumah lain yang anda suka dengan lebih baik, anda mungkin dapat menarik balik tawaran anda dari pertimbangan, tetapi amalan itu dikecewakan atas alasan yang jelas. Ia cukup menafikan tujuan tawaran sandaran.
Walau bagaimanapun, satu lagi cara untuk dipertimbangkan adalah penjual jualan pendek dan pembeli mungkin telah menandatangani addendum jualan pendek. Sekiranya addendum jualan pendek ini membolehkan penjual menerima tawaran sandaran dan menghantar tawaran tersebut ke bank, anda mungkin berada dalam kedudukan untuk memujuk penjual untuk mengemukakan tawaran anda kepada bank. Sekiranya lebih baik daripada tawaran pertama, yang ditawarkan, adakah anda fikir bank jualan pendek akan menerima? Ini secara efektif akan memulakan pembeli pertama. Bercakap dengan ejen anda, walaupun.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.