Membayar Kepentingan Hipotek Boleh Mengurangkan Pendapatan Kena Cukai Anda
Kaedah-kaedah ini untuk menuntut pemotongan itu berlaku menjelang tahun 2017.
Menuntut Faedah Hipotek Home
Anda mesti merangka potongan anda pada Borang 1040, Jadual A untuk menuntut kepentingan gadai janji. Ini bererti terlebih dahulu potongan standard untuk status pemfailan anda-itu sama ada / atau keadaan. Anda boleh membuat item atau anda boleh atau anda boleh menuntut potongan standard tetapi anda tidak boleh melakukan kedua-duanya.
Jadual A juga merangkumi banyak perbelanjaan lain yang boleh ditolak, termasuk cukai hartanah , perbelanjaan perubatan , dan sumbangan amal. Kadang-kadang semua ini menambah lebih banyak daripada potongan standard untuk status pemfailan anda, menjadikannya tepat pada masanya dan usaha untuk merumuskan potongan anda. Jika tidak, anda akan menjimatkan lebih banyak dolar cukai dengan melangkau potongan faedah gadai janji rumah dan menuntut potongan standard sebaliknya.
Ia biasanya dianjurkan untuk melengkapkan Jadual A dan bandingkan jumlah potongan terperinci anda kepada potongan standard anda untuk mengetahui kaedah mana yang paling berfaedah untuk anda.
Sehingga 2017, potongan standard ialah $ 6,350 untuk pembayar cukai tunggal dan pembayar cukai yang berkahwin yang memohon pulangan yang berasingan. Ia $ 12,700 untuk pembayar cukai yang sudah berkahwin yang bersatu bersama dan $ 9,350 untuk mereka yang layak sebagai ketua rumah tangga.
Tetapi sedarlah - Akta Percukaian dan Akta Kerja memperkenalkan perubahan kepada potongan standard juga, meningkatkan angka-angka ini secara dramatik.
Mungkin lebih banyak kemungkinan anda akan mempunyai potongan terperinci yang cukup secara keseluruhan untuk melampaui potongan standard yang anda layak jika bil cukai baru berkuatkuasa pada 2018.
Kelayakan untuk Potongan Faedah Gadai Janji
Faedah gadai janji pada masa ini termasuk apa yang anda bayar atas pinjaman untuk membeli rumah, kredit ekuiti rumah , dan pinjaman pembinaan. Versi Senat Akta Percukaian dan Pekerjaan akan mengehadkan potongan kepada hutang pengambilalihan, bagaimanapun, dan akan menghapuskan garis ekuiti rumah kredit dari kelayakan untuk pemotongan ini.
Potongan ini juga terhad kepada minat yang anda bayar di rumah utama dan / atau rumah kedua. Faedah yang dibayar di rumah ketiga atau keempat tidak boleh ditolak.
Anda juga harus secara sah di kait untuk pinjaman-hutang itu tidak boleh di dalam nama orang lain melainkan jika pasangan anda dan anda memfailkan pengembalian bersama. Ia mestilah pinjaman bona fide kerana anda mempunyai kewajiban kontrak untuk membayarnya. Akhirnya, rumah anda mesti bertindak sebagai jaminan untuk pinjaman dan dokumen hipotek anda mesti dengan jelas menyatakan ini.
Rumah anda boleh menjadi kediaman keluarga tunggal, sebuah kondominium, sebuah rumah mudah alih, sebuah koperasi, atau juga sebuah bot-apa saja harta benda yang mempunyai "kemudahan tidur, memasak dan tandas," menurut Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri.
Menentukan Berapa Banyak Kepentingan Anda Dibayar
Anda harus menerima Borang 1098, Pernyataan Faedah Kasar Pinjaman, dari pemberi pinjaman gadai janji anda pada awal tahun cukai baru. Borang tersebut melaporkan jumlah minat yang anda bayar pada tahun sebelumnya. Anda tidak perlu melampirkan borang tersebut ke penyata cukai anda kerana institusi kewangan juga mesti menghantar salinan Borang 1098 secara langsung kepada IRS.
Pastikan potongan bunga gadai janji yang anda tuntut di Jadual A sepadan dengan jumlah yang dilaporkan pada Borang 1098. Amaun yang anda boleh potong mungkin kurang daripada jumlah yang terdapat pada borang berdasarkan had tertentu. Teruskan Borang 1098 dengan salinan pulangan cukai yang difailkan anda sekurang-kurangnya empat tahun.
Had Dolar pada Hutang Perolehan Rumah
Pinjaman yang digunakan untuk membeli atau membina kediaman disebut "hutang perolehan rumah." Istilah ini merujuk kepada apa-apa pinjaman yang anda ambil untuk tujuan memperoleh, membina, atau menambah baik rumah yang layak.
Anda tidak boleh memotong faedah pada lebih daripada $ 1 juta hutang pengambilalihan rumah untuk rumah utama dan / atau kediaman sekunder anda pada 2017. Versi House of Tax Taxes and Jobs Act akan mengurangkan ini kepada $ 500,000 pada 2018 jika ia berlalu. Had ini juga dikurangkan kepada $ 500,000 jika anda berkahwin dan memfail secara berasingan .
Walau bagaimanapun, had itu kekal pada $ 1 juta untuk tahun 2017, jadi kami akan menggunakan nombor itu untuk tujuan ilustrasi. Katakan anda meminjam $ 800,000 terhadap kediaman utama anda dan $ 400,000 terhadap kediaman sekunder anda. Kedua-dua pinjaman digunakan semata-mata untuk memperoleh hartanah. Bersama-sama, pinjaman itu menambah sehingga $ 1.2 juta, melebihi had semasa $ 1 juta untuk hutang pengambilalihan rumah.
Sekarang katakan bahawa kedua-dua pinjaman mempunyai kadar faedah tetap 5 peratus. Jumlah faedah yang anda bayar untuk tahun ini ialah $ 60,000. Anda hanya akan dapat menuntut potongan faedah gadai janji untuk $ 50,000 daripada itu, faedah pada hutang $ 1 juta hutang perolehan pertama. Baki $ 10,000 adalah hasil daripada nilai pinjaman yang melebihi batas $ 1 juta sehingga anda tidak dapat menuntutnya.
Batasan Hutang Ekuiti Rumah
Hutang ekuiti rumah ialah pinjaman yang anda ambil untuk tujuan selain daripada memperoleh, membina, atau sebahagian besarnya untuk meningkatkan rumah yang layak. Ia juga mungkin merupakan pinjaman yang anda ambil untuk memperbaiki kediaman yang berkelayakan, tetapi melebihi had hutang perolehan rumah.
Anda tidak boleh memotong faedah pada lebih daripada $ 100,000 hutang ekuiti rumah untuk rumah utama dan / atau kediaman sekunder anda. Had ini dikurangkan kepada $ 50,000 jika anda berkahwin tetapi memfail secara berasingan. Potongan anda untuk kepentingan ekuiti rumah boleh dikurangkan walaupun di bawah had $ 100,000 ini jika keberhutangan anda melebihi nilai pasaran yang adil di rumah anda.
Untuk contoh ini, katakan anda meminjam $ 300,000 dalam garis ekuiti rumah kredit. Jumlah yang anda meminjam tidak melebihi nilai pasaran yang adil di rumah anda jadi anda OK di sana. Anda menggunakan $ 150,000 wang untuk menambah bilik keluarga baru ke kediaman anda, dan anda membelanjakan baki $ 150,000 untuk tuisyen kolej anak anda.
Setengah pinjaman itu dianggap sebagai hutang perolehan rumah kerana ia digunakan untuk memperbaiki rumah anda dengan ketara. Bahagian ini tertakluk kepada batasan hutang pengambilalihan rumah. Separuh lain dianggap sebagai hutang ekuiti rumah kerana ia tidak digunakan untuk memperbaiki rumah anda. Anda akan dapat mengurangkan kepentingan hanya sehingga batas $ 100,000 pada bahagian ini. Maka dengan andaian anda membayar sejumlah $ 21,000 untuk kepentingan, ia akan memecah seperti ini:
- $ 10,500: Hutang pemerolehan rumah sepenuhnya ditolak pada separuh pertama pinjaman
- $ 7,000: Hutang ekuiti rumah boleh ditebus pada dua pertiga bahagian ekuiti rumah pinjaman atau $ 100,000 daripada bahagian $ 150,000 itu
- $ 3,500: Hutang ekuiti rumah tidak boleh ditolak yang mewakili faedah yang dibayar pada bahagian hutang ekuiti rumah yang melebihi $ 100,000
Anda juga perlu melaporkan $ 7,000 kepada IRS sebagai pelarasan AMT pada Borang 6251. Dan ingatlah, versi Senat rang undang-undang cukai yang belum selesai juga boleh menghapuskan potongan hutang ekuiti bermula pada 2018.
Pinjaman bersama
Jika anda secara bersama memegang gadai janji dengan orang lain yang bukan pasangan anda, anda berhak untuk menolak hanya faedah yang anda bayar secara peribadi tanpa mengira yang mana anda menerima Borang 1098 dari pemberi pinjaman. Tetapi ada kelemahan di sini. Peminjam bersama yang membuat pembayaran secara khusus untuk mengelakkan rampasan boleh memotong bunga yang dibayar walaupun minat itu sepatutnya dibayar oleh orang lain. Penyunting "Cukai Pendapatan Anda" JK Lasser lulus di hujung ini:
"Mahkamah Pajak telah membenarkan seorang pemungut bersama untuk memotong pembayarannya kepada pengutang lain dari kepentingan gadai janji jika pembayaran dilakukan untuk menghindari kehilangan harta benda, dan pembayaran dibuat dengan dana terpisahnya." (Page 328)
Pinjaman Pembinaan Rumah
Anda boleh menolak kepentingan gadai janji yang digunakan untuk membayar perbelanjaan pembinaan. Hasilnya mesti digunakan untuk memperoleh tanah dan untuk pembinaan rumah. Perbelanjaan yang dilakukan dalam tempoh 24 bulan sebelum pembinaan selesai dikira ke arah had $ 1 juta pada hutang pengambilalihan rumah.
Tetapi ada tangkapan. Jika anda menolak faedah pinjaman pembinaan selama dua tahun dan anda kemudian memutuskan untuk menjual harta itu daripada masuk dan menggunakannya sebagai kediaman anda, anda mungkin perlu menyatakan semula pulangan anda untuk tahun-tahun yang anda potong kepentingan untuk mencirikannya sebagai kepentingan pelaburan sebaliknya. Ini boleh mengehadkan pengurangannya. Dengan kata lain, IRS mungkin mahu kembali wang.
Mata Dibayar
Mata yang dibayar atas hutang pengambilalihan untuk rumah-rumah primer dan menengah akan ditolak sepenuhnya pada tahun-tahun yang dibayar, tetapi mata yang dibayar pada pembiayaan semula mesti dilunaskan sepanjang hayat pinjaman. Mata tidak selalu dilaporkan pada Borang 1098, tetapi anda mungkin mendapati mereka pada pernyataan penutup HUD-1 anda.
Bila Mencari Bantuan Profesional Cukai
Memandangkan potongan faedah gadai janji rumah adalah mudah bagi banyak pembayar cukai. Tambah faedah yang dilaporkan pada Borang 1098 dan masukkan jumlah pada Jadual A. Anda boleh menggunakan lembaran kerja dalam Penerbitan 936 untuk mengira potongan yang dibenarkan, dan anda boleh memikirkan pelarasan AMT untuk hutang ekuiti rumah menggunakan Lembaran Kerja Pelarasan Faedah Home Mortgage yang dijumpai dalam Arahan untuk Borang 6251 .
Anda mungkin ingin memeriksa dengan profesional cukai, bagaimanapun, jika anda membeli atau menjual harta semasa tahun cukai. Sebenarnya, masuk akal untuk mendapatkan nasihat dari pro pajak sebelum anda membeli atau menjual hartanah jika hanya untuk mendapatkan pegangan akibat akibat pajak dari keputusan anda.
Dan, sudah tentu, anda akan terus menonton berita tentang pembaharuan bil cukai, sama ada ia berakhir lewat, dan jika ya, peruntukan terakhirnya.