Bagaimana Jualan Pendek Dikendalikan dari Mula Menamatkan
Proses jualan pendek masih merupakan misteri kepada ramai orang, walaupun selepas semua tahun ini, jadi tidak ada sebab untuk penggera jika anda tidak tahu persis bagaimana proses jualan pendek berfungsi. Banyak ejen pembeli bingung; pembeli hairan mencari arah, dan tidak setiap ejen penyenaraian pendek tahu bagaimana melakukan penjualan pendek . Anda akan berharap bahawa orang-orang yang berada dalam perniagaan hartanah akan belajar satu atau dua perkara tentang proses jualan pendek, tetapi sayangnya, jualan pendek bukanlah teh cawan semua orang.
Asas-asas Jualan Pendek
Bank memberikan jualan pendek untuk 2 alasan asas: penjual mempunyai kesusahan, dan tidak ada ekuiti yang cukup di rumah untuk membayar gadai janji selepas membayar kos jualan.
Beberapa contoh kesukaran adalah:
- Pengangguran / pengurangan pendapatan
- Perceraian
- Kecemasan perubatan
- Pindahan kerja di luar bandar
- Kebankrapan
- Kematian
Penjual perlu menyediakan pakej kewangan untuk diserahkan kepada bank jualan pendek. Setiap bank mempunyai garis panduan tersendiri tetapi - kecuali Wachovia, yang merupakan jualan pendek terbaik di dunia - prosedur asas adalah serupa dari bank ke bank. Pakej jualan pendek penjual kemungkinan besar terdiri daripada:
- Surat kebenaran, yang membolehkan ejen anda bercakap dengan bank.
- Kenyataan penutup awal
- Penyata kewangan yang lengkap atau RMA
- Surat kesulitan penjual
- Pulangan cukai 2 tahun
- 2 tahun W-2s
- 30 hari dari stub gaji
- 2 bulan terakhir penyata bank
- Analisis pasaran perbandingan atau senarai jualan sebanding terkini
Menulis Tawaran Jualan Pendek dan Mengemukakan kepada Bank
Sebelum pembeli menulis tawaran jualan singkat , pembeli harus meminta ejennya untuk senarai penjualan yang setanding . Bank tidak dalam perniagaan melepaskan kewajipan gadai janji pada harga dasar batu. Bank tersebut akan menerima agak dekat dengan nilai pasaran.
Harga jualan pendek mungkin sedikit memberi kesan ke atas nilai pasaran dan mungkin, pada dasarnya, berharga di bawah jualan setanding untuk menggalakkan pelbagai tawaran .
Beberapa jualan pendek boleh bermula sebelum tawaran, tetapi paling sering bank akan memulakan prosedur apabila menerima tawaran pembelian yang diterima. Selepas penjual menerima tawaran tersebut, ejen penyenaraian akan menghantar item berikut kepada bank:
- Perjanjian penyenaraian
- Tawaran pembelian yang dieksekusi
- Surat preapproval pembeli, salinan cek wang yang sungguh - sungguh dan bukti dana
- Pakej jualan pendek Penjual
Sekiranya pakej tidak lengkap, proses jualan singkat akan ditangguhkan. Dalam acara ini, bank mungkin akan merosakkan pakej tersebut. Sesetengah pekerja bank memaparkan kesabaran yang kecil untuk margin kesalahan.
Proses Jualan Pendek di Bank
Pembeli mungkin menunggu masa yang sangat lama untuk mendapatkan respons dari bank. Adalah penting untuk ejen penyenaraian sentiasa menghubungi bank dan menyimpan nota berhati-hati mengenai proses penjualan pendek. Pembeli mungkin sangat bosan menunggu kelulusan jualan pendek yang mereka mungkin merasakan perlu mengancam untuk membatalkan jika mereka tidak mendapat jawapan dalam tempoh masa tertentu.
Jenis sikap itu adalah mengalahkan diri sendiri dan tidak akan mempercepat proses penjualan pendek. Jika pembeli adalah jenis dengan kesabaran yang sedikit, mungkin jualan pendek bukan pilihan terbaik untuk mereka.
Selanjutnya, ejen pembeli tidak dibenarkan bercakap dengan pemberi pinjaman tanpa kebenaran supaya tidak meminta ejen anda memanggil bank. Ia tidak akan berfungsi.
Berikut adalah proses jualan ringkas biasa di bank:
- Bank mengakui penerimaan fail tersebut. Ini boleh mengambil masa 10 hari hingga sebulan.
- Seorang perunding ditugaskan. Ini boleh mengambil masa 2 atau 3 hingga 30 hari.
- Sebuah BPO diperintahkan. Bank mungkin akan menolak untuk berkongsi keputusan BPO.
- Perunding kedua boleh diberikan. Ini boleh mengambil masa 30 hari lagi.
- Fail dihantar untuk semakan berdasarkan PSA . Ini boleh mengambil masa 2 minggu hingga 30 hari.
- Pihak bank boleh meminta semua pihak menandatangani Affidavit Arm's-Length .
- Bank mengeluarkan surat kelulusan jualan pendek .
- Pembeli membatalkan.
Saya melancarkan garis terakhir kerana kadang-kadang saya terpaksa menjual jualan pendek Sacramento saya 3 atau 4 kali sebelum pembeli melekat dengan transaksi.
Pembeli marah dan marah kerana proses jualan pendek boleh jadi terlalu panjang sehingga kadang-kadang mereka membatalkan tanpa memberitahu sesiapa, apalagi ejennya. Beberapa jualan pendek mendapat kelulusan dalam 2 hingga 8 minggu. Lain-lain boleh mengambil masa 90 hingga 120 hari, secara purata. Panjang jualan pendek umumnya bergantung kepada pelabur, bukan bank.
Ejen jualan pendek boleh membantu mempercepatkan proses jualan singkat dengan tinggal di atas fail dan memegang akauntan bank. Memeriksa dengan bank sekurang-kurangnya sekali atau dua kali seminggu adalah penting. Menyedari kelakuan perunding yang tidak cekap dan meminta pengganti sering diperlukan juga. Jangan takut untuk naik.
Hilangkan jari anda perunding yang mahu fail itu melebihi sebanyak mungkin. Selalunya mengemukakan pakej lengkap terlebih dahulu boleh membantu mempercepatkan proses itu juga.
Petua: Banyak masa, ejen penyenaraian akan mempunyai idea apabila kelulusan akan datang selepas fail dihantar untuk semakan akhir. Pada ketika itu, pembeli mungkin ingin memulakan proses pinjaman supaya mereka mendapat permulaan jika bank hanya membenarkan 2 minggu untuk ditutup.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.