Seorang pembaca bertanya: "Kami akhirnya menemui rumah yang sempurna di kawasan kejiranan yang kami suka, tetapi agen penyenaraian mengatakan rumah itu telah dijual. Apabila kami bercakap dengan ejen pembeli kami, dia mengatakan penjual menerima tawaran tetapi bank itu tidak meluluskannya Namun, kami ingin membuat tawaran yang lebih tinggi Bolehkah penjual menerima tawaran kami jika penjual telah menerima tawaran? Berapa banyak tawaran jualan pendek yang boleh diterima penjual?
Jawab: Kedengarannya seperti jualan pendek yang anda ingin beli adalah dalam apa yang lazim disebut sebagai status kontingen yang aktif . Istilah untuk jualan pendek di mana penjual telah menerima tawaran tetapi bank masih belum meluluskan berbeza-beza di seluruh negara, tetapi pada dasarnya, melainkan jika kata kerja kontra menyatakan sebaliknya, penjual boleh bersetuju untuk menjual kepada hanya satu set pembeli.
Ini tidak bermakna bahawa penjual tidak dapat menerima lebih banyak tawaran, tetapi tawaran lain mungkin tidak akan berada di posisi pertama. Tawaran berikutnya yang diterima oleh penjual dikenali sebagai tawaran sokongan. Penjual umumnya boleh menandatangani banyak tawaran sokongan dan meletakkannya dalam apa jua pesanan yang sesuai dengan pihak yang terlibat.
Mendapatkan Penjual Terima Tawaran Lebih Daripada Satu Jualan Pendek
Anda tiada apa-apa kehilangan dengan mengemukakan tawaran pada penyenaraian luar jangka pendek yang aktif. Ini kerana sesetengah pembeli menulis banyak tawaran di rumah lain, walaupun amalan itu dikecewakan oleh peguam dan mungkin menyebabkan kecaman undang-undang.
Apabila tawaran lain diterima untuk jenis pembeli ini, pembeli kemudian menarik balik tawaran kontinjen yang luar biasa.
Sekiranya pembeli pertama berjalan , ejen akan secara amnya memberitahu agen pembeli yang pembeli berada dalam kedudukan sandaran. Tetapi itu tidak bermakna pembeli dalam kedudukan ini semestinya lebih dekat dengan kelulusan jualan pendek .
Banyak bank membuat penjual bermula apabila pembeli baru memasuki proses tersebut.
Penjual tidak diwajibkan menerima tawaran sokongan untuk jualan pendek. Sekiranya penjual tidak mahu menerima tawaran sokongan, anda tidak boleh memaksa penjual menandatangani anda.
Bolehkah Penjual Menghantar Tawaran Jualan Pendek Kedua kepada Bank?
Beberapa ejen penyenaraian pendek menasihati penjual mereka untuk menghantar hanya satu tawaran jualan pendek pada satu masa ke bank. Tetapi apa yang berlaku jika penjual menerima tawaran yang lebih tinggi, seperti tawaran yang anda cadangkan untuk diserahkan?
Untuk menjawabnya, anda mesti membaca kontrak pembelian , khususnya addendum jualan pendek. Di California, sebagai contoh, addendum jualan CAR kami membenarkan penjual secara lalai untuk terus memasarkan harta itu dan menghantar tawaran bersaing ke bank. Walaupun penjual mungkin tidak boleh memaksa pembeli pertama untuk membatalkan kontrak, ada cara untuk memberi tekanan kepada pembeli untuk membatalkannya.
Selepas ejen penyenaraian menerangkan kepada agen pembeli pertama bahawa tawaran yang lebih tinggi akan dihantar ke bank, secara amnya ejen penyenaraian akan meminta ejen pembeli jika pembeli ingin duduk di escrow selama 30 hingga 90 hari sementara bank merenungkan menerima tawaran yang lebih tinggi. Dalam keadaan itu, kebanyakan pembeli tempat pertama yang telah mengemukakan tawaran yang lebih rendah akan tunduk apabila mereka menyedari tawaran mereka kemungkinan besar akan diluluskan.
Berhati-hati apabila menghantar tawaran jualan pendek di atas nilai pasaran. Jika tawaran anda terlalu tinggi, walaupun bank itu menerima jualan pendek, kemungkinan penilai bank anda akan masuk dengan penilaian yang lebih rendah. Dalam hal itu, ejen penyenaraian perlu merundingkan semula dengan bank jualan pendek, dan bank jualan pendek mungkin tidak bersedia untuk menurunkan harga. Ia berisiko untuk menawarkan terlalu banyak, dan anda boleh menunggu minggu atau bulan hanya untuk mengetahui pinjaman anda dinafikan kerana penilaian yang rendah .
Mengapa Penjual Mungkin Mendapatkan Tawaran Jualan Kedua Kedua sebagai Back-Up
Penjual jualan pendek mahukan satu hasil asas. Penjual mahu bank menerima jualan pendek. Bank cenderung menerima tawaran jualan pendek yang berharga di dalam lingkungan nilai pasaran. Alasan untuk menerima tawaran jualan pendek kedua dalam cadangan dan mengemukakan tawaran untuk pertimbangan adalah:
- Mungkin pembeli kedua lebih layak membeli daripada pembeli pertama.
- Pembeli pertama mungkin tidak 100% komited untuk membeli jualan pendek.
- Harga jualan pembeli pertama mungkin terlalu rendah.
- Penjual mungkin akan kehilangan sumbangan penjual dengan harga jualan yang lebih tinggi.
- Penjual mungkin mengurangkan kekurangannya , jika ada, jika harga yang ditawarkan lebih tinggi.
- Liabiliti cukai penjual, jika ada, boleh dikurangkan dengan tawaran yang lebih tinggi.