Pelanggan telah bertanya saya berkali-kali tentang anggaran nilai pada Zillow yang saya bayangkan semua orang telah tertanya-tanya sama ada Zillow adalah tepat dengan Zestimatenya. Saya fikir perkara pertama yang difahami adalah apa yang Zillow tidak. Zillow tidak dalam hartanah. Saya tidak tahu mana-mana agen hartanah yang bekerja di Zillow (belum lagi). Ia bukan perkhidmatan awam seperti perpustakaan. Zillow adalah laman web perniagaan, yang ditubuhkan untuk memikat bola mata yang ingin menatap rumah dan sebaliknya, untuk menjual iklan kepada profesional hartanah.
Zillow mendasari banyak kesimpulan mengenai pendapat yang dibentuk dengan memerhatikan data yang dikumpulkan dari pelbagai sumber. Semua orang mempunyai pendapat mengenai sesuatu. Anda boleh bersetuju atau tidak setuju. Pendapat bukanlah fakta. Jika Zillow mempunyai jari pada denyutan pasaran melalui bola kristal khasnya sendiri, Zillow akan meramalkan keruntuhan pasaran perumahan , dan itu tidak berlaku. Malah, Zillow baru sahaja bermula apabila pasaran mula runtuh.
Ia seperti analogi yang diberikan oleh Randolph Duke dalam filem Tempat Dagangan filem Eddie Murphy pada tahun 1983, di mana watak Duke menerangkan sama ada pasaran naik atau pasaran turun, broker komoditi (dan, ya, walaupun syarikat seperti Zillow,) akan meneruskan untuk membuat wang.
Memahami Kehidupan Zillow
Zillow memperoleh data dengan menggabungkan semua maklumat mengenai perumahan yang dapat ditemui. Amalgamating adalah perkataan mewah untuk pencampuran dan penggabungan data dari pelbagai sumber menjadi satu sumber.
Selesai dengan betul, menyatukan dapat mewujudkan monopoli. Tetapi janganlah kita mendahului diri sendiri. Banyak program berkomputer yang ada yang boleh meramalkan nilai rumah. Malah ejen hartanah menggunakan program berkomputer, tetapi perbezaannya adalah ejen hartanah tidak bergantung pada program-program seperti, katakan, seseorang mungkin melihat kecerdasan buatan.
Kami belum lagi di sana.
Sekurang-kurangnya tidak buat masa ini, Zillow tidak dapat meramalkan bagaimana pembeli akan merasa ketika dia memasuki rumah. Zillow tidak dapat memberitahu anda sama ada pedalaman telah dikemas kini, jika pengerjaannya lebih unggul, atau sama ada bahan yang digunakan adalah lebih rendah, atau sama ada sekolah di sekitar sudut telah menurunkan nilai rumah yang disokong ke padang bola sepak, atau mana-mana bilangan lain faktor-faktor ejen hartanah dan penilai menggunakan apabila mereka mengetahui kejiranan dan telah memeriksa rumah itu sendiri.
Bagaimana Agen Tiba pada Anggaran Nilai
Saya tidak bercakap untuk semua agen hartanah, tetapi saya telah berada dalam perniagaan selama lebih dari 40 tahun dan memiliki cukup jika tidak melebihi tahap kecekapan purata. Apabila saya mula menilai harta benda, perkara pertama yang saya lakukan dari komputer saya ialah mengkaji rumah dari satelit di Google. Saya perhatikan sama ada ia menyokong jalan yang sibuk, berdekatan dengan harta komersil atau jalan raya, saiz rumah yang berdekatan, tumbuh-tumbuhan dan landskap, orientasi kepada matahari dan, jika saya bernasib baik, mungkin terdapat gambar luaran ditambah pemandangan jalan.
Saya juga menjalankan dua set penilaian automatik. Satu adalah melalui Realis, sebuah syarikat yang dimiliki oleh CoreLogic, iaitu data centric dari semua jualan, termasuk bukan MLS, dan akan mengambil kira jualan rumah yang berbeza-beza 25% atau kurang dalam konfigurasi dan jenis, termasuk parameter lain yang saya buat secara manual.
Penilaian automatik lain juga berdasarkan pada jualan yang ditarik terus dari MLS dan dikira berdasarkan cuping persegi , termasuk nilai tinggi, rendah, median dan purata semua senarai jualan, pending , dan aktif. Kedua-dua nilai semata-mata ini sangat berbeza antara satu sama lain tetapi, digunakan bersama, saya boleh mencapai pelbagai nilai, secara amnya tidak lebih daripada perbezaan 5%. Tetapi itu tidak cukup untuk menubuhkan nilai.
Dengan maklumat itu, saya kemudian memeriksa rumah dan melihatnya melalui mata pembeli, bagaimana penilai akan melihatnya, dan di mana kita perlu diposisikan menentang persaingan untuk mengarahkan trafik ke rumah . Ia bukan luar biasa bagi saya untuk memasuki rumah dengan perjanjian penyenaraian yang disediakan di tangan dan akhirnya mengubah harga penyenaraian secara manual selepas melihat rumah. Automasi tidak mengambil tempat penilaian peribadi.
The Zillow Zestimate of Accuracy Value
Zillow tidak pernah mendakwa 100% tepat sepanjang masa atau bahkan 80% tepat sepanjang masa di semua kawasan. Jika semua rumah di dalam radius enam blok sangat mirip dengan satu sama lain, katakan, subbahban pinggir bandar, dipenuhi dengan rumah yang dibina sekitar tahun yang sama, kira-kira saiz yang sama dan dengan kemudahan yang sama, anggaran Zillow akan lebih tepat, mungkin dalam masa 10%, kerana tidak ada variasi tertentu yang cukup untuk membuangnya. Masa lain, ia tidak akan menjadi sama sekali.
Saya menarik empat rumah biasa yang saya beli secara peribadi untuk membandingkan dengan Zestimate untuk anda. Satu harta adalah dua rumah banyak di Midtown Sacramento, terletak di jalan yang sibuk berhampiran landasan keretapi dan dekat dengan kebisingan lebuh raya, di seberang dari harta komersil. Zillow menganggarkan nilai rumah itu pada $ 380,733, tetapi dijual pada $ 349,000, selepas hampir 6 bulan di pasaran, dengan banyak pendedahan. Anggaran Zillow adalah kira-kira 9% terlalu tinggi.
Rumah kedua adalah kawasan tepi air adat di kawasan Pocket di Sacramento. Zillow menghargai rumah itu pada $ 983,097. Ia dijual pada $ 1,085,000, iaitu 10% lebih daripada anggaran Zillow. Jika penjual bergantung pada anggaran Zillow, mereka akan kehilangan lebih dari $ 100,000, yang tidak ada perubahan kecil.
Rumah ketiga adalah rumah yang dibina semula di kawasan eksklusif Davis, California, berhampiran dengan Universiti Davis. Zillow menghargai rumah itu pada $ 1,230,563, tetapi ia dijual seharga $ 1,495,000, dan untuk wang tunai, tiada pembiayaan yang terlibat. Bahawa Zestimate lebih daripada 20% terlalu rendah.
Rumah keempat adalah rumah tasik di Elk Grove, California. Sekali lagi, anggaran Zillow terlalu rendah, pada $ 488,711, dan ia dijual untuk 16% lebih, termasuk penilaian pemberi pinjaman pembeli, pada $ 565,500.
The Zestimate diformulasikan untuk memberikan pelawat laman web pelbagai nilai. Ia bukan bertujuan untuk menggantikan nilai penilaian professional atau penilaian profesional hartanah. Saya selalu mengambil penambahan nilai Zillow sebelum saya melawat penjual kerana saya tahu penjual melihat nilai tersebut. Bukan kerana ada nilai kepada saya sebagai seorang profesional dalam anggaran. Ejen hartanah tidak menggunakan Zillow untuk harga rumah.
Saya sedar sesetengah ejen akan memberitahu pelanggan mereka untuk melihat harga di Zillow untuk membenarkan apa yang diperolehi dengan baik apabila membeli rumah, dengan menyediakan Zestimate lebih tinggi daripada harga jualan sebenar. Ia adalah penggunaan yang selektif dengan ejen. Apabila harga adalah keuntungan mereka, mereka mungkin menggunakannya. Malah bank tidak tahu apa-apa yang lebih baik, jadi dalam keadaan jualan pendek misalnya, apabila tawaran itu lebih daripada Zestimate, ejen jualan pendek mungkin menunjuk kepada Zestimate untuk bank jualan pendek.
Namun, Zillow menawarkan lebih banyak lagi untuk pengguna daripada aspek Zestimate. Saya percaya bahawa orang-orang menjadi begitu gembira dengan Zestimate yang mereka terlepas dari kekayaan maklumat yang berlimpah di laman web itu yang termasuk fakta-fakta yang sukar, data yang berkaitan, jualan setanding dan demografi kejiranan, semuanya boleh sangat berharga kepada pembeli rumah atau rumah pertama kali penjual dalam urus niaga hartanah.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.
Pendedahan penuh: Elizabeth Weintraub juga merupakan Agen Zillow Premier