Harga jualan rumah yang tetap boleh merosot kerana penyitaan yang berdekatan
Di kawasan kejiranan lain, rumah yang dirampas mungkin ditaiki dan dilekatkan dengan tanda-tanda besar yang mengiklankannya sebagai harta milik atau REO milik bank.
Beberapa rumah yang dirampas masih ditinggalkan selama bertahun-tahun. Rumput tumbuh cukup tinggi untuk menampung trotoar, pranksters melemparkan batu melalui tingkap lantai kedua, dan rumah menjadi mata untuk kejiranan.
Tanda-tanda foreclosures boleh meninggalkan jiran-jiran yang tertanya-tanya tentang nilai rumah mereka. Pemilik rumah sekeliling sangat prihatin bahawa perampasan mungkin mempengaruhi nilai harta benda, dan memang demikian.
Penilaian termasuk Homes Like Yours, Plus Foreclosures
Terdapat tiga kaedah penilaian harta:
- Pendekatan kos - Kaedah ini mempertimbangkan kos untuk membina rumah ditambah nilai tanah.
- Pendekatan pendapatan - Ini digunakan untuk membandingkan pelbagai unit berdasarkan kadar permodalan.
- Pendekatan nilai pasaran. Jenis penilaian ini membandingkan harta subjek dengan tiga jualan sebanding dalam kejiranan.
Sekiranya dua jualan setanding adalah urus niaga biasa dan satu adalah rampasan atau jualan pendek , adakah penilai menggunakan penjualan yang bermasalah sebagai harta setanding?
Untuk mendapatkan jawapan, saya bercakap dengan Derek Yuke, penilai di Yuke & Associates di Sacramento.
Yuke cuba mencari urus niaga panjang apabila menyusun penilaian. Ini dianggap sebagai jualan pada nilai pasaran, yang ditawarkan untuk dijual oleh penjual yang bersedia dan dibeli oleh pembeli yang sanggup dan sanggup, dengan mana-mana pihak di bawah paksaan atau yang berkaitan.
Walaupun ia bermakna menarik jualan yang setanding dari kejiranan bersebelahan dan menyesuaikan nilai, kebanyakan penilai, katanya, boleh mencari urus niaga panjang untuk digunakan dalam penilaian.
Yuke telah berada dalam perniagaan sejak tahun 1996 dan berkata, "Jika saya menggunakan perampasan, saya menjelaskan mengapa saya menggunakannya. Saya katakan ia bukan comp yang baik dan tidak memberikan banyak berat. "Dia berkata penyitaan tidak mewakili nilai pasaran, dan dia sentiasa dapat mencari jualan tetap untuk dimasukkan ke dalam penilaiannya. "Sekiranya terdapat hanya penyitaan di kawasan, maka itu mempengaruhi pasaran kerana ia menjadi nilai," Yuke memperingatkan.
Foreclosures Membuat HOAs Vulnerable
Yuke meneruskan, "Jika tidak ada transaksi biasa, maka anda akan terjebak. Perkembangan kondominium adalah sukar. "Apa yang berlaku sekiranya terdapat penjualan atau penyitaan pendek dalam persatuan pemilik rumah ? Menurut Yuke, mereka adalah comps terbaik untuk pembangunan itu kerana mereka adalah satu-satunya comps yang tersedia.
Jualan yang tertekan dalam persatuan pemilik rumah juga bermakna ia tidak mungkin pemilik membayar bahagian pro-rata unit di bahagian HOA. Jika dana persatuan pemilik rumah rendah, ia adalah pemilik rumah lain yang akhirnya membayar tab dalam bentuk persatuan yang lebih tinggi.
Malangnya, walaupun banyak persatuan pemilik rumah mempunyai kuasa untuk merampas dana jika tunggakan tertunggak, ada sedikit wang atau cara untuk berbuat demikian, dan mereka yang sering kali melepaskan proses ketika jumlah hipotek lebih tinggi dari nilai unit.
Foreclosures Mengurangkan Harga Berdekatan
Walaupun beberapa kajian menunjukkan bahawa kejiranan dengan jumlah perampasan yang tinggi melihat penurunan nilai 1 peratus, penurunan nilai tidak selalu disebabkan oleh jumlah penyitaan. Sering kali, harga jatuh disebabkan oleh persepsi pembeli terhadap kawasan tersebut, ditambah pula dengan pengabaian pemilik sebelumnya yang melampau terhadap harta itu.
Sesetengah jualan rampasan muncul untuk mengekalkan diri sendiri. Sebaik sahaja seorang pemilik rumah masuk ke dalam lalai, orang lain yang berdekatan kelihatannya mengikutinya. Jika pemilik secara lalai diusir atau meninggalkan harta itu, rumah yang kosong akan menjadi rosak.
Rumah yang tidak mempunyai daya tarikan yang memerlukan pembaikan yang ketara tidak dijual untuk nilai pasaran .
Sebahagian daripada kelemahan untuk membeli foreclosures adalah hakikat rumah dijual "seperti," dan pembeli tidak mempunyai jaminan untuk keadaan. Sesetengah pemilik rumah yang kehilangan segala-galanya kerana perampasan mungkin tidak berfikir tentang menjual peralatan terbina dalam dan merobek paip paip tembaga untuk dijual untuk sekerap. Rumah yang mempunyai ciri-ciri yang hilang juga harga kejiranan yang lebih rendah.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.