Seorang pembaca bertanya: "Suami saya dan saya sedang mencari rumah pertama kami, kami telah menyempitkan kawasan kejiranan yang kami suka dan telah menerima penyenaraian e-mel dari ejen kami. Sekiranya kami meminta agen kami untuk meningkatkan harga kami untuk membenarkan perundingan harga? Apa cara terbaik untuk memilih julat harga? "
Jawapan: Memilih julat harga yang tepat adalah penting kerana jika tidak, anda tidak dapat mencari rumah yang betul .
Walau bagaimanapun, anda juga tidak mahu membuang masa mencari rumah yang tidak sesuai dengan kriteria anda kerana mereka lebih mahal daripada yang anda bayar. Satu-satunya perkara yang lebih teruk daripada mencari rumah impian anda dan menemui penjual tidak akan membengkokkan harga tidak mencari rumah anda sama sekali kerana julat harga adalah salah.
Flex Ranges Point Harga Anda
Ejen tidak selalu berfikir tentang cara pembeli mencari rumah apabila mereka menerima penyenaraian. Dengan tidak menetapkan harga rumah dalam lingkungan harga yang betul, penjual mungkin kehilangan pembeli yang tidak akan melihat penyenaraian tersebut.
Contohnya, jika harga jualan maksimum anda ialah $ 399,000, jangan buat carian harta dengan titik harga akhir $ 399,000. Anda akan kehilangan rumah dengan harga $ 399,950, serta yang disenaraikan pada $ 405,000.
Julat harga biasa yang dicari pembeli adalah:
- $ 275,000 hingga $ 299,000. Ini tidak termasuk rumah yang disenaraikan di bawah $ 274,999 atau di atas $ 299,001.
- $ 250,000 hingga $ 275,000. Ini tidak termasuk rumah yang disenaraikan di bawah $ 249,999 atau di atas $ 275,001.
- $ 225,000 hingga $ 250,000. Ini tidak termasuk rumah harga di bawah $ 224,999 atau di atas $ 250,001
- $ 200,000 hingga $ 225,000. Ini tidak termasuk rumah harga di bawah $ 199,999 atau di atas $ 225,001.
Anda boleh melihat dilema itu. Namun banyak agen mengambil senarai di luar julat harga ini, yang mungkin berfungsi untuk anda. Sesetengah agen mendapatkan dilampirkan ke nombor berulang dan akan membuat senarai dengan semua dua, contohnya, seperti $ 222,222.
Pembeli yang melihat harga minimum sebanyak $ 225,000 tidak akan mendapati penyenaraian yang bijak jika mereka mengabaikan untuk memperluaskan julat harga mereka.
Suhu Pasaran Memengaruhi Harga
Suhu pasaran boleh menjadi panas, sejuk atau neutral . Sekiranya anda membeli-belah di pasaran penjual, ketahui bahawa penjual kemungkinan akan mendapatkan harga yang diminta. Dalam beberapa kes, penjual akan menerima berbilang tawaran , menghasilkan harga yang lebih tinggi daripada harga senarai. Sekiranya had maksima anda, katakan, $ 300,000, anda sepatutnya melekat dengan harga maksimum $ 300,000.
Walau bagaimanapun, jika ia adalah pasaran pembeli , harga adalah lembut. Ini bermakna kebanyakan penjual akan berunding dengan anda, dan ia meninggalkan ruang bagi anda untuk melihat rumah yang lebih murah.
Bandingkan Sejarah Harga Senaraikan kepada Rasio Harga Jualan
Tanya ejen hartanah anda untuk mencetak sejarah enam bulan lalu atau lebih aktiviti jualan di kawasan sasaran anda. Bandingkan harga senarai asal kepada harga jualan akhir. Jika harga yang dijual lebih rendah daripada harga senarai, berapa jauh lebih rendah?
Lihatlah semua rumah di kawasan itu dalam julat harga anda. Mengetahui nisbah purata harga dijual berbanding harga senarai purata. Contohnya, jika purata harga jualan ialah $ 315,000, tetapi harga senarai purata adalah $ 329,500, perbezaannya ialah 4.4%.
Oleh itu, jika maksimum anda ialah $ 300,000, anda mungkin boleh mempertimbangkan rumah berharga $ 312,500 dan mengemukakan tawaran yang lebih rendah.
Formula ini berfungsi dengan baik apabila banyak rumah dijual. Dengan sedikit jualan, purata tidak terpakai, tetapi anda masih boleh memikirkan peratusan diskaun pada setiap rumah tersebut untuk mencapai nisbah yang munasabah untuk digunakan.
Mengetahui Motivasi Penjual
Jangan mengharapkan ejen penyenaraian untuk memberitahu anda mengapa penjual menjual. Ejen yang secara sukarela mendedahkan jenis maklumat itu boleh melanggar hubungan fidusiari mereka kepada penjual. Itu bukan untuk mengatakan bahawa sesetengah orang tidak bersuara seperti tidak esok jika ditekan.
Sesetengah rumah menjual pada diskaun besar apabila anda mencari penjual yang sangat bermotivasi . Ini adalah penjual yang:
- Bergerak disebabkan penempatan semula pekerjaan
- Perceraian ketika menjual
- Masuk ke dalam perampasan
- Calon jualan pendek
- Dikekalkan secara tunai untuk wang tunai
- Akan berkahwin
- Membeli kontinjen rumah lain untuk jualan
Semak Hari di Pasaran
Ia tidak biasa di mana-mana pasaran untuk ejen hartanah untuk mengambil senarai yang terlalu mahal . Mereka biasanya rumah yang duduk di pasaran yang paling lama. Pertimbangkan melihat rumah yang terlalu mahal yang mempunyai sekurang-kurangnya 90 hari di pasaran . Mungkin ada yang salah dengan mereka tetapi harga.
Dan mereka mungkin calon utama untuk pengurangan harga yang besar. Sekiranya anda mendapatkannya terlebih dahulu, anda boleh mengalahkan persaingan.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.