Dual Agency vs. Single Agency
Bentuk ini yang kita gunakan di California, misalnya, bukan merupakan persetujuan; ia adalah pendedahan. Ia mendedahkan pelbagai sifat hubungan agensi yang mungkin, dan adalah penting bahawa semua pihak membacanya agar lebih bersedia untuk memilih jenis hubungan agensi yang diinginkan.
Agensi Tunggal
Agen pembelian yang mewakili pembeli bekerja dalam satu agensi sebagai ejen pembeli . Ejen penjual yang mewakili penjual bekerja dalam satu kapasiti agensi sebagai ejen penyenaraian .
Ejen yang mewakili pelanggan di bawah satu agensi bertanggungjawab terhadap tanggungjawab fidusiari kepada pelanggan. Mereka tidak boleh berkongsi maklumat rahsia dengan pihak lain atau ejen pihak lain. Ejen agensi tunggal mesti menggunakan penjagaan dan usaha wajar untuk melaksanakan tugas, mendedahkan semua fakta material dan jujur.
Ejen pembeli dan pembeli pada umumnya menandatangani perjanjian broker pembeli , yang meletakkan kewajipan dan kewajipan ejen itu. Di beberapa negeri, jika pembeli tidak menandatangani perjanjian broker pembeli dengan ejen, ejen itu tidak mewakili pembeli tetapi sebaliknya menjadi sub-agen penjual. Sub-ejen berhutang tugas yang sama kepada penjual sebagai ejen penyenaraian .
Ejen penjual dan penjual menandatangani perjanjian penyenaraian , yang juga memaparkan tugas dan kewajipan ejen.
Ejen penyenaraian dan ejen pembeli masing-masing berhutang kesetiaan pelanggan, kerahsiaan dan akauntabiliti.
Banyak ejen bekerja sebagai agen pembeli dengan pembeli dan sebagai ejen penjual dengan penjual. Walau bagaimanapun, sesetengah ejen hanya berfungsi sebagai ejen pembeli eksklusif dan tidak pernah mengambil senarai. Ejen lain bekerja secara eksklusif dengan penjual dan tidak pernah menunjukkan harta.
Berurusan dengan ejen khusus ke atas ejen umum boleh memberikan pelanggan pandangan yang lebih fokus dan ditanam.
Agensi Dual Dengan Dua Ejen
Kerana semua ejen hartanah dilesenkan di bawah broker hartanah, adalah mungkin untuk bekerja dengan satu ejen yang dilesenkan oleh broker yang sama sebagai ejen penyenaraian. Keadaan ini mewujudkan agensi dua. Ejen itu boleh bekerja di pejabat berasingan dan menjadi orang asing antara satu sama lain, tetapi kerana mereka dilesenkan oleh broker, mereka masih beroperasi di bawah agensi dua ketika satu ejen mewakili pembeli dan yang lain mewakili penjual.
Bermula, ejen mungkin telah mewujudkan hubungan agensi tunggal dengan pembeli, tetapi apabila pembeli memilih rumah yang disenaraikan oleh broker ejen itu, hubungan ejen dengan pembeli berubah. Tidak semua ejen tunggal memperhatikan perbezaannya. Di dunia nyata, kebanyakan ejen-ejen dwi ini bercakap ceramah agensi dua tetapi terus berjalan kaki perwakilan tunggal agensi.
Agensi dua mesti dipersetujui secara bertulis antara pihak-pihak. Undang-undang berbeza dari negeri ke negara. Di California, contohnya, perjanjian broker pembeli eksklusif mengandungi kata kerja yang membolehkan agensi berganda, jadi kebanyakan pembeli tidak menyedari broker pembeli mereka boleh tertakluk kepada agensi dua.
Hanya ejen pembeli eksklusif dan ejen penyenaraian yang praktiknya hanya memberi perhatian pada penyenaraian yang tidak pernah menjadi agen dua.
Agensi Dual Dengan Agen Sama
Ejen penyenaraian untuk harta yang juga mewakili pembeli adalah ejen dwi. Ejen dua tidak boleh beroperasi dalam hubungan fidusiari dengan mana-mana pihak dan mesti merawat kedua-dua penjual dan pembeli sama-sama. Mereka tidak boleh berkongsi maklumat rahsia tetapi mereka tidak dapat memberikan nasihat rahsia.
Ejen dwi di California didakwa oleh penjual kerana dia memberitahu pembeli untuk meminta peruntukan karpet dari penjual. Adalah sangat sukar untuk mendapatkan harga tertinggi dan terbaik untuk penjual apabila agen itu juga mewakili pembeli. Agen duanya tidak boleh menasihatkan harga rumah atau istilah atau berunding dengan pihak siapa pun.
Sesetengah pembeli mengatakan mereka lebih suka bekerja semata-mata dengan ejen penyenaraian kerana mereka tahu ejen menerima kedua-dua hujung komisen, iaitu komisen penyenaraian dan komisen ejen pembeli.
Mereka merasakan ejen penyenaraian itu "termotivasi" apabila pembeli membuat tawaran pembelian untuk mendapatkan tawaran itu diterima. Walaupun saya akan kecewa jika saya tidak mengatakan bahawa beberapa ejen beroperasi dengan cara itu, hakikatnya tidak banyak. Jika seorang pembeli mendekati saya dengan pemikiran seperti itu, seolah-olah saya akan melakukan apa-apa untuk komisen, saya akan mencari implikasi yang menghina.
Mereka mungkin juga meminta agen dwi untuk terus berunding dengan komisen hartanah untuk meningkatkan keuntungan penjual pada tawaran bola rendah .
Ejen Transaksi
Untuk mengelakkan agensi dua, sesetengah agen akan berfungsi sebagai agen transaksi. Ejen transaksi tidak mewakili mana-mana pihak dan tidak melindungi kepentingan penjual atau pembeli. Mereka hanya memudahkan transaksi.
Ejen transaksi membantu memenuhi kewajipan kontrak pembelian dan menyediakan kertas kerja yang diperlukan untuk setiap pihak. Ia melegakan beberapa tanggungjawab yang berlaku apabila ejen mengambil agensi dua dan terus membuang ejen dari kesetiaan.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.