Bagaimana Penjual Kedudukan Jenis Pembiayaan dalam Tawaran
Soalan: Adakah Jenis Pinjaman Saya Kelebihan atau Kelemahan dalam Tawaran Pembelian?
Seorang pembaca bertanya: "Saya berada dalam kedudukan yang dapat dibanggakan kerana dapat membayar tunai atau mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah Saya ingin membeli sebuah hartanah pelaburan, tetapi anda tahu bagaimana pasaran ini. Saya ingin tawaran saya untuk menjadi yang terbaik, dan saya tahu jenis tawaran itu memainkan peranan yang besar. Jadi saya lebih baik membuat tawaran untuk wang tunai atau dengan pinjaman? Dan jika ia pinjaman, apa jenis Pinjaman adalah yang terbaik? Di manakah kelebihan saya? Apa yang membuat tawaran pembelian lebih baik daripada yang lain apabila disenaraikan antara satu sama lain dengan jenis pinjaman? "
Jawapan: Anda bijak untuk mempertimbangkan bagaimana tawaran anda dapat dilihat oleh penjual, kerana jenis pinjaman hipotek atau istilah pembiayaan mungkin sangat mempengaruhi persepsi itu. Lemparkan ke dalam campuran pasaran penjual itu, dan anda juga akan bersaing dengan pelbagai tawaran dari pelbagai pembeli. Tawaran anda akan lebih diteliti dan dinilai.
Pembeli akan terkejut sekiranya mereka mengetahui betapa tidak semestinya beberapa tawaran pembelian disenaraikan. Walaupun kita mempunyai undang - undang Perumahan Adil yang melarang diskriminasi berdasarkan kelas perlindungan, jenis diskriminasi lain tidak terhad. Belum lagi, kebanyakan penjual dan ejen penyenaraian mereka tidak membuat amalan memberitahu pembeli mengapa tawaran mereka ditolak. Mereka hanya menolaknya. Mereka tidak perlu menjelaskan sebabnya.
Walau bagaimanapun, amalan biasa untuk menilai tawaran pembelian dengan jenis pembiayaan yang pembeli memilih untuk menggunakannya. Tawaran pembelian seringkali disenaraikan mengikut cara berikut.
Jenis tawaran terbaik disenaraikan dahulu, dengan tawaran yang paling menarik yang berada di kedudukan terakhir:
- Tunai. Ini bermakna wang tunai di tangan. Ia tidak bermakna sebuah rumah yang kini berada di escrow, kerana ia akan menjadi jualan kontingen dan bukannya transaksi tunai. Ia juga tidak bermaksud membiayai semula harta lain yang akan menghasilkan wang tunai pada masa akan datang. Tawaran tunai biasanya disertakan dengan bukti dana . Ini kerana penjual tidak akan mengambil kata pembeli bahawa pembeli adalah baik untuk wang tunai itu. Ini bersamaan dengan meminta pembeli mengeluarkan satu beg yang dibungkus dengan bil 100 dolar.
Oleh kerana tunai sangat tinggi, kadang-kadang pembeli tunai dapat merundingkan diskaun. Tetapi jangan bergantung pada manfaat itu dalam situasi berbilang tawaran atau dalam jualan pendek . Ingat, semua tawaran, kecuali pembiayaan pemilik, menghasilkan wang tunai kepada penjual pada akhir. Manfaat utama untuk tawaran tunai bukanlah keperluan penilaian.
Tawaran tunai berbanding harga senarai sangat wajar untuk rumah dengan ekuiti kerana tidak ada penilaian. Tawaran tunai berbanding harga senarai tidak wajar untuk jualan pendek, bagaimanapun, kerana jika pembeli berjalan, harapan bank telah ditetapkan. Ia mungkin sukar untuk diduplikasi.
- Pinjaman konvensional . Keperluan skor FICO untuk pinjaman konvensional lebih tinggi daripada pinjaman FHA. Anda masih boleh mendapatkan pinjaman konvensional jika skor FICO anda mencerminkan minimum yang diperlukan untuk FHA tetapi anda akan membayar kadar faedah yang lebih tinggi.
Kadar pilihan ditawarkan kepada peminjam yang meletakkan 20% atau lebih dalam bentuk tunai, menyebabkan nisbah pinjaman kepada nilai 80% atau kurang. Semakin rendah nisbah, semakin rendah risiko kepada pemberi pinjaman. Selain itu, jika penilaian itu datang lebih rendah, seringkali pemberi pinjaman akan membiarkan peminjam membayar perbezaan dalam bentuk tunai jika pinjaman kepada nilai kurang dari 80%.
Satu lagi kelebihan kepada pinjaman konvensional ialah keperluan pembiayaan pemberi pinjaman adalah kurang ketat. Pemberi pinjaman lebih cenderung untuk meminta pembaikan. Fakta ini membuat pembeli konvensional kelihatan lebih menarik daripada pembeli FHA. Walau bagaimanapun, perlu diingat, rumah yang baru biasanya tidak memerlukan pembaikan.
- Pinjaman FHA . Banyak pembeli rumah pertama kali memilih pinjaman FHA kerana bayaran awal tunai biasanya kurang daripada jumlah yang diperlukan untuk pinjaman konvensional. Di samping itu, keperluan skor FICO, setiap pemberi pinjaman adalah lebih lembut. Bayaran turun minimum bagi pinjaman FHA ialah 3.5% daripada harga belian.
Garis panduan pembaikan FHA tidak begitu ketat seperti yang dipercayai oleh beberapa penjual dan ejen. Tetapi rumah yang lebih tua cenderung memerlukan lebih banyak pembaikan. Mengupas cat adalah isu FHA yang besar jika rumah itu dibina sebelum tahun 1978. Rumah itu boleh mempunyai lantai konkrit tanpa permaidani, tetapi lebih baik untuk tidak mengupas cat. Pinjaman FHA kadangkala dipegang dari penutupan disebabkan keadaan pendanaan.
Laporan perosak dan pelepasan mungkin atau tidak diperlukan oleh penilai FHA.
- Pinjaman VA . Veteran mendapat hujung pendek dari kayu apabila ia datang kepada hierarki pinjaman. Namun, peminjam VA mungkin mempunyai risiko kredit yang lebih baik daripada pembeli FHA kerana keperluan untuk membeli tanpa bayaran muka lebih ketat. Seorang peminjam mengekalkan pilihan untuk meletakkan bayaran balik di rumah atau membeli tanpa bayaran muka. Kebanyakan peminjam VA memilih leverage.
Kelemahan pinjaman VA adalah laporan serangga perosak diperlukan. Apabila kerja perosak diperlukan, pemberi pinjaman akan memerlukan sijil penyelesaian. Sekiranya urus niaga itu adalah jualan pendek, biasanya bank tidak akan membenarkan pembayaran untuk kerja-kerja perosak. Rumah jualan pendek dijual sebagai Is .
Malangnya, disebabkan hierarki dan salah faham, pembeli VA sering jatuh ke bahagian bawah tumpukan tawaran, sementara mereka mungkin yang paling layak. Agen-agen yang mengendalikan banyak jualan pendek cenderung memilih pembeli VA kerana mereka tahu pembeli ini akan ditolak di tempat lain, yang menjadikan mereka calon terpaksa untuk jualan pendek.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.