Langkah Pertama dalam Jualan Pendek California
Untuk memulakan, anda perlu merancang strategi anda dan menjawab beberapa soalan.
Terdapat banyak jenis jualan pendek yang berbeza. Anda tidak perlu mengetahui semua jenis jualan pendek selagi anda boleh menjawab soalan-soalan berikut:
- Siapa pemberi pinjaman anda? Bukan sahaja pemberi pinjaman anda penting, kerana ia menentukan bagaimana penjualan pendek anda diproses, tetapi anda perlu mengetahui sama ada pemberi pinjaman adalah servicer atau pelabur. Ia adalah pelabur yang akhirnya akan meluluskan jualan pendek anda kecuali pemberi pinjaman anda telah menetapkan kuasa .
- Adakah anda mengalami kesulitan kewangan? Jika ya, anda perlu menulis surat kesusahan . Sekiranya anda tidak mengalami kesulitan kewangan, maka lebih baik anda mengharapkan pemberi pinjaman anda adalah Bank of America dan anda akan memenuhi syarat untuk Jualan Pendek Koperasi atau Insentif HIN. Kebanyakan pemberi pinjaman di California ingin melihat penjual boleh mencatatkan kesulitan kewangan. Pengecualian sering dibuat dengan Fannie Mae jika penjual berulang kali beberapa hari, ditambah dengan skor FICO yang rendah.
- Adakah pinjaman anda pinjaman kerajaan? Pinjaman kerajaan termasuk pinjaman yang dimiliki oleh entiti yang ditaja kerajaan (GSE) seperti Fannie Mae atau Freddie Mac. Peraturannya berbeza untuk pinjaman GSE. Sekiranya pinjaman anda adalah FHA atau VA, jenis pinjaman lebih lama untuk diproses dan diluluskan dalam proses dua langkah.
- Adakah anda memenuhi syarat untuk jualan pendek HAFA? Beberapa jenis jualan singkat HAFA seperti yang melalui Bank of America boleh mengambil masa yang sangat lama. Jangka masa yang diberikan oleh kerajaan jarang diikuti. Saya mempunyai jualan pendek Bank of America HAFA, secara purata, dari 6 bulan hingga 12 bulan untuk diproses. Satu-satunya kelebihan untuk penjualan pendek HAFA di California ialah $ 3,000 penjual akan menerima pada penutupan, tetapi penjual hanya akan menerima wang itu jika penjual berada di dalam harta tersebut.
Jika anda ingin melakukan jualan pendek HAFA, menyedari prosesnya berbeza untuk jualan pendek Fannie Mae HAFA dan jualan pendek Freddie Mac HAFA melalui jualan pendek biasa kerana, sekali lagi, ini adalah entiti yang ditaja kerajaan. Tidak ada ARASS untuk penjualan pendek Freddie Mac HAFA, yang bermaksud anda mesti mendapat prabayar sebelum menghantar tawaran.
Tidak ada agen yang boleh mengendalikan penjualan pendek HAFA. Anda harus bekerja hanya dengan ejen jualan pendek HAFA yang disahkan dan berpengalaman jika anda memutuskan untuk meneruskan penjualan pendek HAFA.
Dapatkan Pelepasan Liabiliti untuk Jualan Pendek California
Terdapat kekurangan dan aspek positif pada lulus pada bulan Julai 2011 dari California SB 458 . Dalam beberapa cara, sekatan telah membuat beberapa peminjam kedua lebih enggan meluluskan penjualan pendek.
Walau bagaimanapun, di samping itu, undang-undang menghalang sebuah bank daripada menuntut penjual membuat sumbangan sebagai syarat kelulusan jualan pendek.
SB 458 meminda Kod Sivil California 580 dengan menambah perenggan e. California Civil Code 580e mengatakan bank mesti melepaskan penjual dari liabiliti peribadi jika bank meluluskan penjualan pendek. Tidak mengapa jika:
- Rumah adalah kediaman peribadi atau sewa
- Pinjaman itu adalah wang yang sukar atau membeli wang
- Pinjaman berada pada kedudukan pertama, kedua atau ketiga
Tidak ada perbezaan sama sekali. Mana-mana pemberi pinjaman yang meluluskan jualan singkat untuk 1 hingga 4 unit di California mesti melepaskan penjual untuk liabiliti dan tidak dapat meneruskan pertimbangan kekurangan . Sudah tentu undang-undang boleh berubah. Oleh itu, adalah bijak untuk mendapatkan surat kelulusan jualan pendek yang mengandungi kata kerja khusus yang membuang kekurangan atau melepaskan penjual.
Cukai atas Jualan Pendek California
Jika pinjaman adalah pembiayaan semula, penjual hendaklah mendapatkan nasihat cukai dari profesional cukai yang berkelayakan. Itu kerana pembiayaan semula untuk kadar dan jangka dikendalikan secara berbeza untuk tujuan cukai daripada pembiayaan semula yang membiayai semula wang tunai. Bahawa wang percuma pada masa pembiayaan semula boleh dikenakan cukai atas jualan, walaupun pada jualan pendek, tertakluk kepada syarat-syarat tertentu.
Akta Perceraian Hutang Ganjaran Gadai janji 2007 adalah undang-undang persekutuan. Ia mengecualikan kediaman peribadi sehingga jumlah maksimum tertentu dari cukai. Bukan undang-undang California. Selama bertahun-tahun, undang-undang negeri California telah mencerminkan undang-undang persekutuan. Sama ada undang-undang California akan mengecualikan penjual daripada cukai pendapatan negeri untuk pelepasan hutang hipotek adalah jawapan yang paling baik dijawab oleh akauntan cukai. Itu kerana walaupun penjual tidak dibatalkan, terdapat pengecualian lain yang mungkin dikenakan.
Lebih-lebih lagi, surat hipotek dikeluarkan pada 2013 pembeli pelepasan 1 hingga 4 unit di California dari cukai pada tahap persekutuan dan negeri.
Sekiranya anda mahukan nasihat undang-undang dan cukai untuk penjualan pendek California, sila berunding dengan entiti berlesen dan berkelayakan untuk memberi anda nasihat itu. Ejen hartanah tidak dapat memberikan nasihat undang-undang dan cukai.