Seorang pembaca bertanya: "Saya rasa saya telah melakukan semua perkara yang salah Saya membeli harta sewa ini di puncak pasar, saya membiayai semula dua tahun kemudian dan menambahkan satu ruangan tambahan, memikirkan isteri saya dan saya akan bersara di sana suatu hari nanti Nah, hari itu telah tiba dan ini kini rumah bawah air, saya berhutang lebih daripada itu.
Jawapan: Sesetengah orang berfikir bahawa pilihan penjualan pendek hanya terhad kepada kediaman peribadi. Mereka mungkin menganggap ini kerana terdapat banyak penggodaan dari beberapa jenis pemberi pinjaman sama ada seseorang menduduki rumah atau tidak menduduki rumah, tetapi itu tidak berkaitan dengan jualan yang paling singkat. Malah garis panduan untuk jualan singkat HAFA tradisional sejak Februari 2011 membolehkan kediaman peribadi kosong dianggap panjang sejak lama tidak duduk kosong selama 12 bulan atau lebih.
Di California, kami baru-baru menjual sebuah gedung apartmen berbilang unit untuk penjual tanpa penghakiman kekurangan dan pelepasan liabiliti lengkap . Kebanyakan kelayakan bergantung kepada yang berikut:
- Jenis pinjaman anda
- Pemberi pinjaman anda
- Undang-undang negeri
- Jenis harta tanah
- Alasan kesukaran
Ia tidak semestinya perlu mengalami kesusahan - kewangan atau sebaliknya - untuk melakukan penjualan pendek. Sesetengah institusi pemberi pinjaman seperti Bank of America , contohnya, sangat pro jualan pendek.
Bank of America mempunyai beberapa program jualan pendek yang tersedia yang melibatkan sedikit kesulitan. Sesetengah program ini membayar anda untuk melakukan penjualan pendek, tetapi secara amnya tidak berkaitan dengan harta pelaburan.
Bersedia untuk Jualan Pendek pada Harta Pelaburan
Perkara pertama yang perlu dilakukan adalah menulis surat kesusahan .
Saya sedar saya hanya berkata bahawa anda tidak perlu menunjukkan kesukaran, dan itu benar. Tetapi anda masih perlu menghasilkan surat kesusahan. Anda mungkin perlu meminta jualan pendek dan susun atur mengapa anda memerlukannya.
Berikut adalah dokumen lain yang boleh diminta oleh pemberi pinjaman:
- Analisis pasaran yang setanding. Ejen anda boleh menyediakan CMA untuk penghantaran ke bank untuk menyokong nilai. Bank kemungkinan besar akan memerintahkan BPO sendiri. Walau bagaimanapun, CMA akan memberi kredibiliti kepada permintaan anda.
- Pulangan cukai persekutuan. Semua jadual dan halaman. Jika anda memiliki sifat pelaburan lain yang tercermin pada pulangan cukai anda, ini mungkin masa yang baik untuk mempertimbangkan jualan pendek semua mereka pada satu masa.
- W2, 1099 atau bukti pendapatan lain. Ini adalah dokumen yang mengiringi pulangan cukai anda.
- Pengatur payung . Bank jualan pendek sering mahu melihat bukti pendapatan anda sekarang dan nombor yang terkini.
- Penyata bank . Halaman penuh untuk dua bulan terakhir dari setiap akaun bank, termasuk dana persaraan. Adalah sangat luar biasa untuk bank meminta sumbangan penjual daripada dana persaraan.
- Perjanjian penyenaraian. Ini adalah perjanjian antara anda dan ejen hartanah anda untuk menjual harta anda.
- Kontrak pembelian. Kontrak pembelian akan mengandungi semua terma dan syarat yang terpakai bagi penjualan harta anda, termasuk jenis pembiayaan, jika ada, bayaran pendahuluan dan harga jualan.
- Pembuktian bukti dana dan / atau surat preapproval . Pemberi pinjaman anda akan mahu melihat bahawa pembeli layak dan dapat menyelesaikan transaksi.
- Pernyataan penutupan anggaran atau HUD-1. Perkara-perkara bersih utama paling banyak. Perbelanjaan bukan tipikal kemungkinan besar akan tidak dibenarkan.
Faedah Menjual Pendek Harta Pelaburan
Saya perhatikan bahawa kadang-kadang peminjam lebih lembut dengan penjual harta pelaburan daripada mereka ketika berurusan dengan penjual kediaman peribadi. Anda fikir ia akan sebaliknya, tetapi tidak. Saya mengesyaki itu kerana kebanyakan pelaburan dipegang untuk aliran tunai atau potensi penghargaan. Oleh itu, jika sesuatu harta terbalik, mungkin bukan wang tunai yang mengalir dan tidak dianggap sebagai pelaburan di mata pelabur.
Jika kediaman peribadi, bagaimanapun, adalah terbalik, masih rumah anda.
Ramai orang tidak membeli rumah untuk pelaburan apabila ia dibeli sebagai tempat kediaman utama. Oleh itu, bank mengambil kira faktor lain apabila menjual pendek kediaman. Lazimnya, sedang berada di bawah air tidak mencukupi alasan untuk menjual pendek kediaman utama.
Penjual nampaknya lebih bersemangat menjual rumah di bawah air apabila ia tidak lagi mengalir dan terbalik. Sekiranya bank tidak memerlukan sumbangan penjual, pelabur sering lebih mungkin menjadi jawatan untuk membayarnya kerana mereka memahami membayar aliran tunai negatif.
Melakukan penjualan pendek untuk hartanah pelaburan sering lebih cepat dan lebih mudah. Terhadap laporan kredit tanpa pertimbangan kekurangan pada umumnya agak kurang daripada yang dinamakan kredit dengan perampasan.
Kejatuhan Menjual Harta Pelaburan sebagai Jualan Pendek
Seperti mana-mana jualan pendek, dapatkan nasihat undang-undang dan cukai sebelum bersetuju dengan jualan pendek. Kerana rumah bukan kediaman anda, yang mungkin menerima rawatan istimewa, anda mungkin dikenakan pajak atas penyebaran antara dasar anda dan harga jual.
Anda juga mungkin tertakluk kepada kekurangan pinjaman, yang mana perbezaan antara jumlah hutang dan amaun yang diterima oleh bank. Kebanyakan penjual California yang saya temui yang telah mengupah cukai yang cekap dan wakil undang-undang sering mencari cara untuk mengatasi kedua-dua masalah tersebut, tetapi penjual di negara lain mungkin tidak begitu bernasib baik.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.