Tidak, Mereka Tidak Menyebabkan Krisis Gadai Janji. Inilah Apa Adakah
Peranan dalam Pasaran Gadai Janji
Fannie dan Freddie adalah entiti yang ditaja oleh kerajaan.
Ini bermakna mereka perlu bersaing, seperti syarikat swasta, dan mengekalkan harga saham mereka. Pada masa yang sama, kerajaan persekutuan secara tersirat menjamin nilai gadai janji yang dijual semula di pasaran sekunder. Itu menyebabkan mereka memegang modal kurang untuk menyokong pinjaman mereka sekiranya berlaku kerugian. Akibatnya, Fannie dan Freddie ditekan untuk mengambil risiko untuk menguntungkan. Mereka juga tahu bahawa mereka tidak akan menderita akibat jika keadaan menjadi selatan.
Kerajaan menubuhkan mereka dengan cara ini untuk membolehkan mereka membeli gadai janji yang layak dari bank , memastikan mereka, dan menjualnya kepada pelabur. Bank menggunakan dana untuk membuat gadai janji baru. Sepanjang tahun, Fannie dan Freddie menyokong separuh daripada semua gadai janji baru yang dikeluarkan setiap tahun. Menjelang Disember 2007, apabila bank mula menyekat pinjaman mereka, mereka menyentuh 90 peratus daripada semua gadai janji.
Peranan Semasa Krisis Perumahan
Peraturan pemerintah melarang Fannie dan Freddie membeli hipotek berisiko tinggi.
Tetapi apabila pasaran gadai janji berubah, begitu pula perniagaan mereka.
Antara 2005-2007, mereka memperoleh beberapa pinjaman konvensional, tanpa faedah dengan 20 peratus ke bawah. Mereka dimuatkan pada gadai janji subprima , faedah sahaja , atau negatif amortisasi . Mereka adalah jenis pinjaman bank dan broker gadai janji yang tidak terkawal yang dikeluarkan.
Fannie dan Freddie membuat keadaan lebih teruk dengan menggunakan derivatif mereka untuk melindung nilai risiko kadar faedah portfolio mereka. Tetapi sebagai syarikat sektor swasta dengan para pemegang saham, sila lakukan ini untuk terus berdaya saing dengan bank lain. Mereka semua melakukan perkara yang sama.
Pemerolehan pinjaman Fannie Mae adalah:
- 62% pelunasan negatif
- 84% kepentingan sahaja
- Subprima 58%
- 62% memerlukan kurang dari 10% bayaran pendahuluan.
Pinjaman Freddie Mac lebih berisiko, yang terdiri daripada:
- 72% pelunasan negatif
- Hanya faedah 97% sahaja
- Subprime 67%
- 68% memerlukan kurang dari 10% bayaran pendahuluan.
Gadai janji eksotik dan subprima ini membuat Fannie dan Freddie meminjam pinjaman.
Fannie dan Freddie Diadakan Pinjaman Beracun Kurang Daripada Kebanyakan Bank
Peraturan memastikan Fannie dan Freddie mengambil sedikit pinjaman ini daripada kebanyakan bank. Mereka memperoleh lebih banyak pinjaman untuk mengekalkan bahagian pasaran dalam pasaran yang sangat kompetitif.
Pada tahun 2005, Senat menaja rang undang-undang yang melarang mereka memegang sekuriti yang disokong gadai janji dalam portfolio mereka. Kongres mahu mengurangkan risiko kepada kerajaan. Secara keseluruhannya, kedua-dua GSE yang dimiliki atau dijamin $ 5.5 trilion daripada pasaran gadai janji $ 11.2 trilion.
Tetapi rang undang-undang Senat gagal, dan Fannie dan Freddie meningkatkan pemegangan pinjaman berisiko.
Mereka boleh membuat lebih banyak wang daripada kadar faedah yang tinggi dari pinjaman daripada daripada bayaran yang mereka dapat dari menjual pinjaman. Sekali lagi, mereka berusaha mengekalkan harga saham yang tinggi dalam pasaran perumahan yang sangat kompetitif.
Sebagai syarikat yang ditaja oleh kerajaan, Fannie dan Freddie mengambil lebih banyak risiko daripada yang mereka perlukan. Mereka tidak melindungi pembayar cukai yang akhirnya harus menyerap kerugian mereka. Tetapi mereka tidak menyebabkan kemerosotan perumahan. Mereka tidak membanjiri pasaran dengan pinjaman eksotik. Sebaliknya, mereka adalah akibat, bukan sebab, krisis gadai janji.
Derivatif Membantu Menyebabkan Kejatuhan Fannie
Menjelang 2007, hanya 17 peratus daripada portfolio mereka adalah subprima atau pinjaman Alt-A. Tetapi harga perumahan menurun, dan pemilik rumah mula ingkar. Akibatnya, peratusan pinjaman subprima yang kecil ini menyumbang 50 peratus daripada kerugian.
Sebagai GSE, Fannie dan Freddie tidak dikehendaki mengimbangi saiz portfolio pinjaman mereka dengan modal yang mencukupi daripada penjualan saham untuk menampungnya. Ini adalah hasil daripada usaha lobi mereka dan hakikat bahawa pinjaman mereka telah diinsuranskan. Sebaliknya, mereka menggunakan derivatif untuk melindung nilai risiko kadar faedah portfolio mereka. Apabila nilai derivatif jatuh, begitu pula kemampuan mereka untuk menjamin pinjaman.
Pendedahan kepada derivatif membuktikan kejatuhan mereka, seperti yang dilakukan oleh kebanyakan bank. Memandangkan harga perumahan jatuh, peminjam yang berkelayakan lebih tinggi daripada rumah yang bernilai. Sekiranya mereka perlu menjual rumah untuk apa-apa sebab, akan kehilangan sedikit wang dengan membenarkan bank itu untuk merampas. Peminjam dalam pelunasan negatif dan pinjaman hanya faedah adalah lebih buruk.
Menghapuskan Fannie dan Freddie Akan Memusnahkan Pasaran Perumahan
Sesetengah undang-undang mencadangkan menghapuskan Fannie dan Freddie. Lain-lain mencadangkan bahawa Amerika Syarikat menyalin Eropah dalam menggunakan bon tertutup untuk membiayai kebanyakan rumah gadai janji. Dengan bon tertutup, bank mengekalkan risiko kredit pada gadai janji rumah mereka. Mereka menjual bon yang disokong oleh gadai janji tersebut kepada pelabur luar. Ini membolehkan mereka untuk mengurangkan risiko kadar faedah.
Apa yang akan berlaku jika Kongres menghapuskan Fannie dan Freddie? Ia akan secara dramatik mengurangkan ketersediaan gadai janji dan meningkatkan kos. Bank-bank teragak-agak untuk mengeluarkan gadai janji yang tidak dijamin. Kadar faedah gadai janji boleh mencapai setinggi 9-10 peratus. Gadai janji akan menjadi jarang dan mahal. Pasaran perumahan AS akan runtuh.