Menutup FSBO Tanpa Bantuan Ejen
Anda mungkin memandu sekitar kejiranan yang anda suka dan anda melihat tanda di halaman: "Untuk Dijual oleh Pemilik!" Anda mungkin dapat melihatnya di bahagian terkelas harta tanah akhbar tempatan anda. Jika anda bekerja dengan ejen dan dia sangat rajin, dia mungkin telah mencari satu ketika mencari sesuatu dalam julat harga anda yang memenuhi spesifik anda.
Walau apa pun, terdapatnya. Pada pandangan pertama, anda suka harta itu. Adakah sesuatu yang perlu anda ikuti atau patutkah anda mengarahkannya? Anda boleh susulan tanpa tempahan jika anda menyimpan beberapa perkara dalam fikiran. Membeli FSBO sama seperti membeli mana-mana harta benda lain ... jenis. Tetapi seseorang perlu menanggung tanggungjawab ejen penyenaraian yang hilang itu.
Adakah Anda Perlu Agen?
Penjual jelas tidak mahu menyewa ejen penyenaraian; dia memasuki ini dengan sendiri. Tetapi ramai pemilik sanggup membayar ejen pembeli. Jika anda sudah mempunyai ejen, dia boleh menghubungi pembeli bagi pihak anda. Sekiranya anda tidak mempunyai satu lagi, pertimbangkan untuk mencari seseorang yang bersedia mengambil kerja.
Ejen pembeli tidak selalu teruja untuk bekerja di FSBO tanpa ejen penyenaraian kerana mereka tidak menginginkan liabiliti, atau kerana itu bermakna lebih banyak pekerjaan untuk tidak semestinya lebih banyak wang. Apabila hanya satu ejen yang terlibat, orang itu sering melakukan kerja kedua-dua pihak.
Bagi keperluan anda, mempunyai ejen boleh menjadi sangat membantu sepanjang keseluruhan proses, dan penjual biasanya membayar komisen ejennya, jadi tidak ada alasan untuk tidak mencuba sesuatu dengan seseorang. Mengapa anda perlu pergi sendiri jika anda tidak perlu?
Menulis Kontrak Pembelian
Jualan rumah bermula dengan kontrak pembelian .
Jika anda tidak selesa menulis sendiri dan anda tidak mahu mendapatkan bantuan ejen, anda boleh menghubungi peguam hartanah untuk mengendalikan aspek urus niaga untuk anda. Sebenarnya, anda sepatutnya mempunyai seorang peguam yang menunggu di sayap untuk memastikan keseluruhan urusniaga dicapai secara sah dan semua hak anda dilindungi.
Ramai peguam akan membuat tawaran pembelian dan dokumen lain untuk bayaran yang munasabah, dan biasanya wang yang dibelanjakan dengan baik. Anda juga boleh mencari kontrak pembelian hartanah secara dalam talian, tetapi anda mungkin lebih baik menyewa profesional jika anda tidak mempunyai kepakaran untuk melengkapkan borang dengan betul. Ini mungkin bukan masa untuk menjadi bijak dan menipu.
Sekiranya anda membuat keputusan untuk menjaga dokumen anda sendiri, ingat beberapa perkara:
- Tawaran kurang daripada harga senarai. Dengan cara itu, rundingan hanya boleh naik. Jika anda mula terlalu tinggi, anda tidak boleh kembali ke bawah.
- Tulis di luar jangkaan. Pastikan anda mempunyai jalan keluar dari transaksi jika anda mendapati kecacatan fizikal dalam hartanah yang penjual tidak akan membetulkan, jika CC & Rs tidak memuaskan, atau jika pinjaman anda tidak diluluskan, antara isu lain. Beberapa kontingensi biasa termasuk penilaian yang memuaskan di rumah, kelulusan pinjaman, pemeriksaan rumah yang memuaskan dan pemeriksaan serangga perosak, tajuk yang jelas dari penjual, kelulusan pendedahan penjual, dan insurabiliti. Jika mana-mana faktor ini tidak dapat dipenuhi, kontrak menjadi batal dan tidak sah ... jika anda memasukkan klausa kontingensi yang sesuai.
- Jangan memberikan deposit wang anda kepada penjual. Beri kepada pihak ketiga untuk memegang anda, seperti tajuk atau syarikat escrow . Biasanya, ejen penyenaraian akan meletakkannya di dalam akaun escrownya untuk disimpan. Anda tidak mahu ia masuk ke akaun pemeriksa penjual. Bagaimana jika penjual membelanjakannya dan perjanjian itu jatuh kerana salah satu daripada klausa kontingensi ini? Atau bagaimana jika dia enggan mengembalikannya kepada anda? Anda akan keluar wang, sekurang-kurangnya sehingga masa yang anda boleh membawanya ke mahkamah dan memaksanya keluar darinya. Tetapi anda cuba membeli rumah, bukan? Adakah anda benar-benar mahu mengikat tunai anda seperti itu sekarang?
- Tentukan siapa yang membayar untuk apa. Tiada peraturan ditetapkan di sini. Siapa yang membayar yuran boleh dirunding. Perhatikan siapa yang akan membayar cukai perpindahan, escrow, dan yuran tajuk. Jika anda seorang perunding yang sangat baik, semua lebih baik. Anda mungkin boleh menjaga ini dengan sendiri.
- Gunakan prorations untuk kelebihan anda. Perhatikan sama ada sebarang prorasi yang diberikan akan memihak kepada anda. Sebagai contoh, bahagian cukai harta tanah yang tidak digunakan biasanya merupakan kredit kembali kepada penjual jika mereka dibayar terlebih dahulu dari penjualan. Dalam kes ini, anda mungkin tidak meminta sebarang prorasi. Tetapi jika cukai dibayar secara tertunggak, penjual akan mengecewakan anda, jadi anda akan mahu prorations.
- Bilakah anda akan mengambil alih? Tentukan apabila penjual akan memberikan kunci kepada anda dan anda akan mengambil milik harta tersebut. Ia boleh diterima di beberapa bahagian negara untuk mengharapkan pemilikan pada hari penutupan. Di kawasan lain, pemilikan diberikan sehari selepas penutupan untuk memberi masa penjual bergerak.
Mengenai Pemeriksaan Rumah Itu
Sentiasa mendapat pemeriksaan rumah oleh pemeriksa rumah yang bereputasi. Terlalu banyak tawaran pergi ke selatan apabila pemeriksa rumah yang buruk terlibat. Minta kelayakan dan minta pemeriksa sama ada dia milik persatuan, kemudian tindak lanjut pada kedua-duanya untuk mengesahkan.
Anda mempunyai beberapa pilihan sekiranya masalah utama ditemui dengan pemeriksaan. Anda boleh meminta penjual kepada:
- Betulkan masalah ini , tetapi perlu diingat bahawa dia tidak perlu mengupah kontraktor terbaik yang ada atau memastikan kerja yang berkualiti dilakukan. Dan banyak kontrak menyatakan bahawa harta itu dijual "begitu juga," jadi periksa anda. Dalam kes ini, penjual tidak perlu menetapkan apa-apa.
- Kreditlah wang anda untuk mengupah kontraktor anda sendiri selepas ditutup. Jumlah ini akan dikenakan ke atas kos penutupan anda. Tetapi apa sahaja yang anda lakukan, jangan menyatakan dalam addendum bahawa kredit itu untuk pembaikan.
- Kurangkan harga jualan , biasanya dengan jumlah yang sepadan dengan kos yang diharapkan untuk pembaikan.
Dapatkan Dasar Tajuk
Sesetengah pembeli fikir ia tidak bernilai wang tambahan untuk membeli insurans tajuk , tetapi pembeli pintar selalu melakukannya. Kos untuk menetapkan awan pada tajuk atau untuk menyelesaikan pertikaian boleh menjadi sangat besar jika dibandingkan dengan sen yang dibelanjakan untuk membeli insurans.
Beberapa Mitos Mengenai Tawaran FSBO
- FSBOs bukan penjual yang serius. Tidak betul. Minoriti kecil mungkin hanya menguji perairan, tetapi majoriti benar-benar mahu menjual rumah mereka.
- FSBOs tidak fleksibel pada harga. Sesetengah pembeli berfikir FSBO tidak mengupah agen kerana mereka tidak mampu, bahawa mereka perlu mengambil setiap pembelian daripada perjanjian itu supaya mereka tidak akan membongkarkan harga. Tetapi menurut kajian oleh Persatuan Kebangsaan Realtors, kebanyakan Penjualan oleh Pemilik sebenarnya kurang mendapat rumah mereka daripada mereka yang mendaftar dengan ejen hartanah . FSBOs biasanya bersedia untuk berunding , tetapi mereka mungkin tidak begitu baik jika mereka tidak melakukannya untuk hidup.
- Untuk Dijual oleh Pemilik menyembunyikan fakta material. FSBOs terikat oleh undang-undang yang sama yang mengawal mereka yang diwakili oleh agen hartanah . Penjual ini mesti memberi pembeli pembekalan federal dan negara, jika ada, termasuk mendedahkan sebarang fakta penting yang berkaitan.
- Anda tidak perlu mendapat prabayaran untuk gadai janji. Ini sentiasa membantu sama ada anda membeli FSBO atau pergi laluan yang lebih tradisional. Ia mungkin tidak diperlukan, tetapi ia membantu untuk menentukan julat harga anda, dan semua penjual akan menghargai mengetahui bahawa anda sudah diluluskan untuk meneruskannya.
Garisan bawah
Ingat, dapatkan nasihat undang-undang dan cukai jika anda mempunyai sebarang soalan. Ia biasanya sedikit berisiko untuk membeli FSBO apabila orang-orang ini tidak mempunyai pengalaman menjual rumah. Mereka juga percaya bahawa mereka "menyimpan" wang dengan tidak menyewa ejen apabila, sebenarnya, mereka biasanya kehilangan wang, menurut Persatuan Realtors Kebangsaan.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.