Bagaimana Melakukan Penyewa di Bursa 1031 Bersama

Penyewa dalam Membolehkan Umum untuk Kepelbagaian

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Adakah anda bosan dengan panggilan telefon penyelenggaraan tengah malam dan haus dari kerepotan dengan penyewa anda? Mungkin anda kecewa kerana anda sedang mengejar pemeriksaan sewa dan pembaikan? Mungkin anda benar-benar suka menjual sewa atau bangunan pangsapuri kecil tetapi anda mengendahkan akibat cukai. Malah, anda mungkin berfikir tentang membeli sekeping pusat beli-belah baru, tetapi anda tentu tidak boleh mengayunkan pembelian dengan membayar wang tunai dan tidak pernah, bahkan, membayar tunai untuk rumah .

Sekiranya anda seperti anda, inilah berita baik. Dengan menggunakan Penyewa 1031 dalam Common Exchange, anda boleh menjual bangunan sewa atau bangunan pangsapuri itu, elakkan cukai keuntungan modal dan tetap menyimpan wang anda untuk anda. Penyewa di Common, dikenali sebagai TIC, adalah salah satu cara terbaik pelabur dapat mengambil bahagian dalam pemilikan satu atau lebih sifat bermutu tinggi, sambil memelihara kekayaan dan mengelakkan sakit kepala pengurusan harta.

Penyewa di Bursa 1031 Biasa Membolehkan Kepelbagaian

Sebagai contoh, katakan anda menjual empatplex yang anda miliki selama 15 tahun, dan anda mempunyai ekuiti $ 400,000. Bergantung kepada jumlah hutang yang anda masih menerimanya, harga pembelian pelaburan baru anda boleh menjadi sekitar satu juta dolar. Walaupun itu banyak wang, anda masih tidak layak untuk membeli harta benda yang benar-benar tinggi sahaja. Walau bagaimanapun, jika anda membuat keputusan untuk melabur dalam TIC, bahawa $ 400,000 ekuiti boleh membeli satu juta dolar kepentingan dalam $ 30,000,000 harta gred institusi.

Seorang Penyewa di Bursa 1031 Biasa membolehkan kepelbagaian di antara beberapa hartanah yang berlainan di pelbagai lokasi geografi. Anda boleh melabur dalam gudang, atau unit penyimpanan, hotel mewah, atau kompleks pejabat, hospital atau kemudahan bantuan hidup, atau bangunan pangsapuri yang bernilai berjuta-juta.

Kepelbagaian ini boleh mengurangkan risiko portfolio pelaburan anda dan berpotensi meningkatkan nilainya.

Tanya penasihat pelaburan yang dipercayai dan bukan orang yang menjual pelaburan anda.

Petunjuk: Sebelum anda melabur di mana-mana 1031 Tenants di Exchange Common, sila pastikan peguam yang dipercayai meninjau dokumen dan melakukan ketekunan wajar anda. Ini termasuk kemungkinan penyiasatan entiti yang menjual keselamatan, termasuk memastikan bahawa entiti itu dilesenkan dengan betul. Terdapat banyak penjahat, menjadi penipu seminar pantas yang kaya , bekerja di hujung perniagaan ini.

Kaedah IRS untuk Penyewa di Bursa 1031 Biasa

Peraturan IRS untuk Bursa 1031 mesti teliti diikuti untuk menunda kenaikan modal dan cukai penarikan balik susut nilai . Harta yang Dilupuskan mestilah dipegang untuk pelaburan atau digunakan dalam perdagangan atau perniagaan pemilik.

Lima keperluan umum untuk pertukaran TIC 1031 yang berpotensi berjaya adalah:

1. 100% hasil daripada jualan mesti dilaburkan semula dan nilai Harta Penggantian komersil mestilah sama atau lebih besar daripada Harta Yang Dihapuskan.
2. Seorang Pengantara yang Layak menjadi penjual yang ditetapkan dan memegang semua hasil jualan Harta yang Dilepaskan.

1. Terdapat tempoh pengenalpastian selama 45 hari, di mana sekurang-kurangnya tiga "seperti-jenis" Penggantian Hartanah mesti dikenalpasti secara bertulis.
2. Peraturan 200% menentukan bahawa apa-apa bilangan Sifat Pengganti boleh dikenalpasti tetapi nilai agregatnya tidak boleh melebihi 200% daripada Nilai Harta yang Dilunaskan.
3. Sekiranya peraturan tiga-hartanah dan Peraturan 200% tidak diguna pakai, nilai pasaran agregat harta komersil yang akan diperolehi dalam bursa mestilah terdiri daripada sekurang-kurangnya 95% daripada jumlah nilai pasaran saksama semua harta yang dikenalpasti.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Sebaik sahaja Harta Penggantian dipilih, pelabur mempunyai 180 hari dari tarikh Harta Ditamatkan dipindahkan ke pembeli untuk menutup hartanah baru. Sekiranya tarikh kena bayar cukai pulangan pelabur, dengan apa-apa peluasan, bagi tahun cukai di mana Harta yang Ditinggalkan dijual lebih awal daripada tempoh 180 hari, maka pertukaran 1031 itu mesti diselesaikan pada tarikh itu.

Pelabur juga harus ingat bahawa sebahagian daripada tempoh 180 hari ini mungkin sudah digunakan semasa tempoh pengenalan 45 hari. Tiada pelanjutan dan tiada pengecualian untuk peraturan 45 hari, termasuk hujung minggu dan cuti. Sekiranya had masa melebihi, keseluruhan pertukaran boleh dibatalkan, dan penalti dan cukai akan diikuti.

Sekiranya pelabur membeli kepentingan fraksional dalam lebih daripada satu harta, adalah disyorkan untuk memastikan bahawa tarikh penutupan dijadualkan sebelum tarikh akhir.

Penyewa dalam Surat Ikatan Pertukaran dan Insurans Tajuk Biasa

Sebagai pemilik dalam TIC, anda akan menerima surat ikatan berasingan sebagai penyewa yang sama dan satu polisi hakmilik menginsuranskan peratusan kepentingan anda dalam harta tersebut. Anda mempunyai hak yang sama dengan mana-mana pemilik tunggal lain.

Aliran Wang Tunai dan Potensi Penghargaan Daripada Penyewa di Bursa 1031 Biasa

Potensi pendapatan berpadanan dengan pemilikan pecahan anda, yang berpotensi menjadi lebih besar daripada aliran tunai yang anda terima daripada pelaburan masa lalu anda.

Aliran tunai mungkin diimbangi oleh susut nilai asas anda dalam pembelian baru.

Anda turut berkongsi dalam penghargaan pro-rata, jika ada, harta itu jika akhirnya dijual. TIC dianggap sebagai alat perancangan harta yang berharga sebagai waris anda harus menerima asas yang telah ditingkatkan apabila kematian anda.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Semasa pertengahan hingga akhir 1990-an, para pelabur membuat banyak permintaan kepada IRS yang meminta keputusan awal sama ada tidak berbelah bahagi (pecahan), Penyewa yang mempunyai kepentingan bersama dalam hartanah adalah entiti yang layak untuk penangguhan cukai di bawah Seksyen 1031.

Sebagai tindak balas, pada bulan Oktober 2000, IRS mengeluarkan Prosedur Hasil 2000-46. Prosedur ini menyatakan kebimbangan bahawa sesetengah Penyewa dalam hubungan Common boleh dianggap sebagai perkongsian untuk tujuan cukai persekutuan dan oleh itu tidak layak untuk pertimbangan 1031.

IRS menjelaskan bahawa ia tidak akan lagi mengeluarkan sebarang keputusan awal. Keputusan ini dimansuhkan pada bulan Mac 2002, diikuti dengan Prosedur Pendapatan 2002-22.

Dikenali sebagai "Rev Proc Procure," Prosedur Pendapatan 2002-22 menetapkan 15 mata, yang akan dikaji semula oleh IRS apabila "mempertimbangkan permintaan untuk keputusan bahawa kepentingan fraksional yang tidak berbelah bahagi dalam harta sewa adalah tidak menarik minat entiti perniagaan " - bererti perkongsian yang tidak layak dapat meletakkan pertukaran risiko risiko dan akibat cukai.

Walau bagaimanapun, mendapatkan keputusan awal masih hampir mustahil. Kebanyakan maklumat yang diperlukan untuk semakan IRS tidak tersedia sehingga penaja bersedia untuk memperoleh harta itu, menutup pinjaman, dan menjual kepentingan kepada penyewa yang sama. Oleh itu, sebab kebanyakan majikan penaja mengeluarkan "harus" atau "akan" pendapat cukai yang terletak di Memorandum Penempatan Swasta.

Garis Panduan Prosedur Hasil untuk Penyewa di Bursa 1031 Bersama

The Proc Proc. menubuhkan garis panduan yang jelas untuk struktur, pembiayaan dan pengurusan Penyewa dalam Pemilikan bersama. Ia membolehkan 2 hingga 35 pemilik bersama, walaupun penaja dan pemberi pinjaman mungkin menetapkan had yang lebih rendah untuk beberapa hartanah, yang biasanya antara 10 dan 25 pelabur.

Suami dan isteri kadang kala dianggap sebagai entiti tunggal (bergantung kepada undang-undang negeri) dan tiada seorang pun pemilik bersama dibenarkan memfailkan penyata cukai sebagai perkongsian. Setiap pemilik bersama mempunyai hak untuk menjual atau memisahkan pemilikan fraksinya tetapi hanya selepas menawarkannya untuk dijual kepada yang lain. Terdapat perkongsian keuntungan yang seimbang dan juga hutang (gadai janji).

Dengan garis panduan yang lebih jelas ini, industri TIC mula bersungguh-sungguh dan menarik lebih banyak penaja baru, broker / peniaga dan wakil berdaftar ke pasaran. Sejak tahun 1990-an, terdapat minat yang sangat besar dalam Penyewa di Bursa 1031 Bersama. Malah, pertumbuhan ekuiti telah melonjak 550% dalam TIC dari 2002 hingga 2004. Jumlah nilai pelaburan TIC yang ditutup pada tahun 2007 dianggarkan melebihi $ 8.5 bilion. Ada yang mengatakan jumlah ini lebih tinggi - mencapai $ 10 bilion (ketika termasuk leverage).

Penyewa dalam Penawaran Umum kepada Pelabur yang Terakreditasi

Sebilangan besar penawaran TIC dibuat kepada "pelabur terakreditasi" sahaja, yang bermaksud kriteria kewangan tertentu harus dipenuhi.

1. Pelabur tunggal (atau bersamaan dengan pasangan) mestilah bernilai bersih lebih daripada $ 1 juta.
2. Pendapatan tahunan $ 200,000 dalam 2 tahun yang lalu dengan jangkaan bahawa ini akan berterusan.

1. Pendapatan bersama dengan pasangan $ 300,000 selama 2 tahun yang lalu dengan jangkaan tidak ada perubahan.
2. Entiti seperti LLC, Perkongsian atau Perbadanan mesti mempunyai aset sekurang-kurangnya $ 5 juta atau, jika asetnya kurang daripada $ 5 juta, setiap pelabur mestilah diiktiraf sebagai individu.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Seorang pelabur boleh mendapatkan bantuan berharga dalam mencari Harta Pengganti dari salah satu daripada banyak syarikat yang mengkhususkan diri dalam mengendalikan 1031 Pertukaran dan Penyewa di Bursa 1031 Biasa. Pakar-pakar TIC ini mempunyai akses kepada sejumlah besar hartanah pelaburan dan sering menyelesaikan pelbagai tahap ketekunan wajar, termasuk perbandingan harga, pendedahan, pendapatan bersih, laporan kekosongan, dan sebagainya.

Biasanya, firma penaja telah menghabiskan banyak wang yang menstrukturkan penawaran hartanah ini untuk memastikan bahawa mereka memenuhi keperluan IRS untuk TIC 1031 Exchange. Kadang-kadang penaja mengikat harta dengan perjanjian pembelian dan kemudian menyiapkan dokumen tawaran, yang sering disebut Memorandum Penempatan Persendirian, (PPM), yang kemudian dipasarkan melalui peniaga broker. Beberapa penaja mendekati harta tersebut sebelum memasarkannya tetapi ini boleh menjadi lebih mahal kerana kos yang dikenakan.

Menilai Wakil Pelaburan Berdaftar

• Pilih wakil pelaburan berdaftar yang mengkhusus dalam pelaburan TIC. Ini perlu dilakukan sebelum menjual harta pelaburan anda.
• Menilai beberapa sifat gantian yang mungkin. Semasa anda melakukan ini dengan wakil pelaburan berdaftar anda, anda perlu meneliti penaja setiap tawaran. Apakah rekod jejak mereka? Adakah infrastruktur organisasi perniagaan mereka mencukupi? Adakah pengetua, kakitangan dan pengurusan mereka layak?

• Pastikan wakil pelaburan anda memegang lesen Seri 7 atau Siri 22, sama ada dengan lesen Seri 63 atau Siri 66. Beliau juga sepatutnya berpengalaman dalam hartanah komersial, dan mempunyai rekod prestasi terbukti pertukaran TIC yang berjaya.

Soalan untuk Memohon Syarikat Penaja

• Adakah program penaja berstruktur dan adil kepada para pelabur?

• Adakah penawaran tersebut disusun dengan teliti, secara sah dan mekanikal, dengan pendedahan yang betul?
• Adakah matlamat yang digariskan dalam dokumen tersebut dipenuhi?
• Adakah risiko yang berkaitan dengan pelaburan dinyatakan dengan jelas?
• Adakah program, dengan asetnya, mempunyai kemungkinan besar untuk mencapai matlamat?
• Adakah objektif yang diunjurkan wajar berdasarkan fakta?
• Apakah perlindungan dan rizab yang ada?

Penyewa dalam Bursa 1031 Biasa membolehkan pelabur banyak pilihan apabila mencari harta gantian.

Pelaburan ekuiti sekurang-kurangnya $ 100,000 biasanya diperlukan, tetapi setiap tawaran hartanah akan mempunyai minimum yang telah ditentukan dengan membahagikan jumlah ekuiti dengan kemungkinan jumlah kepentingan TIC.

Setiap tawaran PPM perlu dinilai, dianalisis dan dibandingkan dengan cadangan persaingan yang lain. Belanjawan masa lalu, masa kini dan masa depan, maklumat kewangan penyewa, isu lokasi dan persekitaran harus dikaji, dan termasuk kajian mengenai kawasan pasaran hartanah.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Sesetengah syarikat yang mengendalikan TIC telah menyelesaikan ketekunan wajar atas pelbagai kemungkinan pelaburan hartanah. Untuk melakukan ini, wakil pelaburan berdaftar menyelesaikan ketekunan wajar dalam syarikat mereka, biasanya melalui jabatan ketekunan wajar mereka; sementara yang lain mencari perkhidmatan di luar "perunding ketekunan wajar" dan peguam.

Jenis Penyewa di Bursa 1031 Biasa

1031 Penyewa di Bursa Biasa boleh distrukturkan dalam pelbagai cara, dan peluang ini sering dikemas dengan pengurusan dan pembiayaan.

Pinjaman bukan pinjaman kadang-kadang ditawarkan, yang menghalang peminjam daripada pergi selepas aset lain peminjam sekiranya berlaku kegagalan. Jaminan pemberi pinjaman dalam pinjaman adalah terhad kepada nilai harta tersebut.

Walau bagaimanapun, sesetengah peminjam baru-baru ini telah mula menuntut entiti yang bertanggungjawab untuk menandatangani liabiliti sekiranya sewa yang diterima daripada harta itu tidak digunakan untuk membayar balik pinjaman tersebut tetapi dialihkan untuk pembaikan, dll. Pemberi pinjaman lain telah menetapkan bahawa TIC dan, kadang-kadang setiap pembeli individu, mesti menjamin pemberi pinjaman terhadap mana-mana isu alam sekitar masa depan. Pelabur digalakkan meneliti dokumen pinjaman dan PPM untuk mengelakkan kemungkinan liabiliti yang jauh melebihi pelaburan asal mereka.

Apabila menjalankan ketekunan wajar pada program TIC, pelabur harus berhati-hati membandingkan struktur dan kesesuaian dengan 15 Rev Proc. garis panduan. Transaksi yang menyimpang secara besar-besaran mungkin menyebabkan IRS tidak membenarkannya, oleh itu menimbulkan pelabur untuk akibat cukai masa depan.

Tawaran adalah berstruktur dengan dokumen yang ditandatangani oleh setiap pemilik, menyediakan penaja dengan kuasa untuk mengendalikan pengurusan harian harta itu. Mungkin terdapat pajakan induk atau perjanjian pengurusan yang mengandungi variasi dalam cara sewa dan dana yang dikumpulkan disebarkan kepada pemilik TIC.

Tawaran juga mungkin mengandungi penyewa dalam perjanjian bersama, yang menggambarkan hubungan antara pelabur individu dan pemilik bersama TIC yang lain. TIC juga boleh distrukturkan sebagai Entiti Tujuan Khas (SPE) di mana tiada individu yang disenaraikan sebagai pemilik. Di bawah SPE, syarikat liabiliti terhad tunggal membeli dan memiliki kepentingan TIC. Struktur ini memberikan lapisan tambahan perlindungan liabiliti untuk pemilik bersama dan pemberi pinjaman. Biasanya Penaja TIC tidak akan bertanggungjawab terhadap pengurusan pelaburan dan pengurusan bebas mesti diambil bekerja.

Adakah Penyewa di Bursa Saham Sekuriti atau Harta Tanah?

Kebanyakan penaja merawat pelaburan TIC sebagai sekuriti kerana mereka memenuhi definisi keselamatan sama ada di negeri tempat harta itu atau di berbagai negeri di mana Penaja bercadang untuk menawarkannya untuk dijual. Ini bermakna bahawa hanya peniaga sekuriti berlesen boleh memasarkan pelaburan ini, dengan pengawasan SEC . Walau bagaimanapun, semua kepentingan TIC, termasuk yang sekuriti, disampaikan oleh surat ikatan dan kebanyakan negara mengklasifikasikannya sebagai harta tanah.

Persoalan sama ada pelaburan harta tanah adalah keselamatan boleh menjadi rumit dan isu ini menyebabkan keprihatinan yang besar.

Walaupun pembelian kepentingan TIC adalah transaksi hartanah untuk 1031 tujuan, kebanyakannya dijual sebagai sekuriti. Walau bagaimanapun, tidak menghairankan bahawa sesetengah penaja terus menjual kepentingan TIC sebagai hartanah dan tidak memasarkannya sebagai sekuriti.

Oleh kerana broker harta tanah biasanya terlibat dalam penjualan Harta yang Dilepaskan, pemasaran penawaran TIC melalui broker yang sama ini hanya kelihatan logik kerana mereka berada dalam kedudukan untuk mengenal pasti calon pelabur. Konflik ini terletak pada peraturan FINRA, (Lembaga Pengawalseliaan Industri Kewangan) dan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa, yang melarang pembayaran fi atau komisi kepada sesiapa yang tidak memegang lesen sekuriti.

Ini berkesan mengesahkan pembayaran yuran rujukan atau komisyen kepada broker hartanah. Adalah malang bahawa peraturan-peraturan ini, yang bertujuan untuk melindungi pelabur, tidak menggalakkan profesional hartanah untuk membentangkan kelebihan transaksi TIC kepada klien pertukaran 1031 mereka.

Permintaan untuk Penyewa di Bursa 1031 Bersama Kuat

Seorang pelabur harus melihat TIC sebagai harta yang akan dipegang sebagai pelaburan sederhana dan jangka panjang. Sekiranya kecairan adalah penting, maka pilihan alternatif perlu dipertimbangkan.

Permintaan untuk Penyewa dalam harta umum terus berkembang dengan setiap tahun yang berlalu. Cukuplah untuk mengatakan, halaju semata-mata pasaran TIC dan proses pertukaran 1031 dapat menakutkan para pelabur yang tidak dikenali dengan TIC, tetapi peluang untuk keuntungan dan penjimatan cukai sangat besar.

Sekuriti yang ditawarkan melalui mana-mana syarikat sekuriti sepatutnya memberi anda satu kenyataan yang serupa yang berikut, di mana anda tidak boleh bergantung:

Bahan ini bukan merupakan tawaran untuk menjual atau permintaan untuk membeli sebarang keselamatan. Maklumat ini hanya untuk perbincangan dan tujuan maklumat sahaja. Ia tidak bertujuan untuk menggantikan nasihat perundangan, cukai atau perancangan kewangan yang kompeten. Kod cukai terpakai terpakai dan berkaitan dengan undang-undang persekutuan sahaja. Negeri individu mungkin mempunyai kod cukai tambahan mereka sendiri. Sila hubungi cukai yang sesuai dan profesional undang-undang di negara anda. Maklumat ini disediakan dari sumber yang dipercayai boleh dipercayai tetapi harus digunakan bersamaan dengan nasihat profesional yang konsisten dengan situasi peribadi anda.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.