Takrifan Jenis Suka-Jenis Telah Berubah Sepanjang Tahun
Masukkan 1031 pertukaran cukai tertunda. Kepada pembayar cukai banyak, ini seperti wang yang jatuh dari langit.
1031 Pertukaran Menangguhkan Cukai
Pertukaran 1031 telah dinamakan sebagai alat pembina kekayaan yang paling berkuasa yang masih terdapat kepada pembayar cukai. Ia telah menjadi sebahagian besar daripada strategi kejayaan ahli-ahli sihir kewangan yang banyak dan pakar hartanah. Mengambil namanya dari Seksyen 1031 dari Kod Hasil Dalam Negeri, suatu pertukaran yang ditangguhkan cukai membolehkan pembayar cukai untuk menjual pendapatan, pelaburan atau harta perniagaan dan menggantikannya dengan harta sejenis .
Keuntungan modal atas penjualan harta tanah ini ditangguhkan atau ditangguhkan selama peraturan IRS diikuti secara teliti. Ia adalah strategi cukai dan pelaburan bijak serta alat perancangan harta tanah. Secara teori, seorang pelabur boleh terus menangguhkan keuntungan modal ke atas harta pelaburan sehingga kematian , yang berpotensi mengelakkan mereka bersama-sama.
1984 Perundangan Berubah Sesetengah Aspek
Pada masa awal "pertukaran seperti-jenis," istilah itu diambil secara literal dan sering menimbulkan kesukaran.
Sebagai contoh, jika anda memiliki bangunan pangsapuri bata bertingkat tiga yang anda mahu jual melalui pertukaran 1031, anda perlu mencari bangunan pangsapuri bata tiga tingkat yang pemiliknya mahu menukar. Kemudian anda berdua akan bertemu, dan pertukaran akan berlaku.
Pada masa lalu, tidak ada kekangan pada pertukaran.
IRS menuntut kawalan ketat pada proses itu, yang menyebabkan Kongres meluluskan pada tahun 1984 Seksyen 1031 (a). Undang-undang ini terhad pertukaran tertunda, yang ditakrifkan lebih lanjut "seperti-jenis" harta dan menetapkan jadual untuk menyelesaikan pertukaran.
Kelayakan
Hartanah hartanah yang dipegang untuk kegunaan perniagaan atau pelaburan layak untuk Pertukaran 1031. Kediaman peribadi tidak layak dan, pada amnya, harta benda tetap dan tidak juga layak kerana ia sesuai dengan kategori harta yang dipegang untuk dijual. Percutian atau rumah kedua, yang tidak dipegang sebagai sewa tidak layak untuk 1031 rawatan; Walau bagaimanapun, terdapat ujian penggunaan di bawah Perenggan 280 kod cukai yang boleh digunakan untuk harta itu. Pakar cukai perlu berunding dalam kes ini.
Tanah, yang sedang dalam pembangunan, dan harta yang dibeli untuk jualan semula tidak layak untuk rawatan tertunda cukai. Stok, bon, nota, harta benda inventori, dan faedah yang bermanfaat dalam perkongsian tidak dianggap sebagai "seperti-jenis" harta untuk tujuan pertukaran.
Untuk melayakkan diri sebagai pertukaran 1031 hari ini, urus niaga mesti mengambil bentuk "pertukaran" bukan sekadar penjualan satu harta dengan pembelian seterusnya yang lain. Pertama, harta yang dijual dan harta gantian baru mesti dipegang untuk tujuan pelaburan atau untuk kegunaan produktif dalam perdagangan atau perniagaan.
Mereka mestilah sifat "seperti-jenis".
Jenis-jenis swap jenis berikut sesuai dengan keperluan untuk pertukaran harta "seperti-jenis" yang layak:
- Sebuah pejabat sebagai pertukaran untuk sebuah pusat membeli-belah
- Sebuah pusat membeli-belah sebagai pertukaran untuk tanah
- Tanah sebagai pertukaran untuk bangunan perindustrian
- Sebuah bangunan apartmen sebagai pertukaran bangunan perindustrian
- Sewa keluarga tunggal sebagai pertukaran untuk penyewa yang sama (TIC) harta
Hari ini, anda boleh menukar bangunan pangsapuri batu bata itu untuk tanah mentah, gudang, atau bangunan pejabat kecil. Walau bagaimanapun, terdapat kekangan masa yang ketat yang mesti dipenuhi, atau 1031 Pertukaran tidak akan dibenarkan, dan akibat cukai akan dikenakan.
Sebelum tahun 1984, hampir semua pertukaran telah dilakukan serentak dengan penutupan dan pemindahan harta yang dijual, (Harta Tebus), dan pembelian hartanah baru (Harta Penggantian).
Di samping masalah yang dihadapi apabila cuba mencari harta yang sesuai, terdapat kesulitan dengan perpindahan tajuk dan dana secara serentak. Tidak begitu hari ini.
Pertukaran 1031 yang ditangguhkan mengelakkan masalah pra-1984, tetapi tarikh akhir yang lebih ketat kini dikenakan. Seorang pembayar cukai yang ingin melengkapkan pertukaran, senarai dan memasarkan harta dengan cara yang biasa. Apabila pembeli melangkah ke hadapan, dan kontrak pembelian dilaksanakan, penjual memasuki perjanjian pertukaran dengan Pengantara Berkelayakan yang, pada gilirannya, menjadi penjual pengganti. Perjanjian pertukaran biasanya menyerukan penugasan kontrak penjual kepada Pengantara. Penutup berlaku dan, kerana penjual tidak dapat menyentuh wang tersebut, Pengantara menerima hasil yang disebabkan oleh penjual.
Sekatan Membawa Sekatan Waktu
Pada ketika itu, sekatan masa pertama, Peraturan 45-Hari untuk Pengenalan, bermula. Pembayar cukai mestilah sama ada menutup atau mengenal pasti Harta Penggantian berpotensi dalam tempoh 45 hari dari penutupan dan pemindahan harta asal. Tempoh masa tidak boleh dirunding, termasuk hujung minggu dan cuti, dan IRS tidak akan membuat pengecualian. Sekiranya anda melampaui had masa, keseluruhan pertukaran anda boleh dibatalkan, dan cukai pasti akan diikuti.
Jenis-jenis Hartanah Penggantian untuk Mengenalpasti:
- Tiga hartanah tanpa mengambil kira nilai pasaran yang saksama.
- Apa-apa bilangan harta selagi nilai pasaran agregat agregatnya pada akhir tempoh pengenalan tidak melebihi 200% daripada nilai pasaran agregat nilai hartanah yang dilepaskan pada tarikh pemindahan.
- Jika peraturan tiga-harta dan peraturan 200% melebihi, pertukaran tidak akan gagal jika pembayar cukai membeli 95% daripada nilai pasaran agregat nilai semua harta yang dikenalpasti.
Apakah Boot?
Secara realistik, kebanyakan pelabur mengikuti aturan tiga-harta supaya mereka dapat menyelesaikan ketekunan wajar dan memilih salah satu yang paling sesuai untuk mereka yang akan menutup. Secara umumnya matlamatnya adalah untuk berdagang untuk mengelakkan pemindahan "boot" dan menyimpan pertukaran bebas cukai.
"Boot" adalah wang atau nilai pasaran yang adil bagi sebarang harta tambahan yang diterima oleh pembayar cukai melalui bursa. Wang termasuk semua kesetaraan tunai, hutang, liabiliti di mana harta yang ditukar itu tertakluk. Ia adalah "bukan seperti jenis" harta, dan peraturan yang mengawalnya semasa pertukaran adalah rumit. Cukuplah untuk mengatakan, tanpa nasihat pakar, menerima "boot" boleh mengakibatkan cukai.
Tertakluk kepada Peraturan 180 Hari
Sebaik sahaja harta gantian dipilih, pembayar cukai mempunyai 180 hari dari tarikh Harta Ditamatkan dipindahkan ke pembeli untuk menutup Harta Pengganti baru. Walau bagaimanapun, sekiranya tarikh akhir pulangan cukai pelabur, dengan apa-apa peluasan, bagi tahun cukai di mana Harta Tebus yang dijual lebih awal daripada tempoh 180 hari, maka bursa itu mesti diselesaikan pada tarikh yang lebih awal. Ingatlah, sebahagian daripada tempoh ini telah digunakan semasa Tempoh Pengenalan. Tiada pelanjutan dan tiada pengecualian kepada peraturan ini, jadi disarankan untuk menjadualkan tutup sebelum tarikh akhir.
Memandangkan undang-undang menghendaki pembayar cukai tidak menyentuh hasil daripada urus niaga pertama, Pengantara Berkelayakan memperoleh Harta Penggantian daripada penjual pada penutupan dan selepas transaksi selesai, kemudian pindahkannya kepada pembayar cukai.
Bukan Untuk Pelabur Do-It-Yourself
Ini adalah huraian asas tentang bagaimana berjaya 1031 Exchange berfungsi. Bergantung pada keadaan pembayar cukai, jenis harta yang dilepaskan, dan ciri-ciri Harta Penggantian, aspek lain dari Bursa mungkin terlibat. Penyelesaiannya mungkin menjadi rumit, dan para pakar harus selalu dirujuk. Ini bukan tugas untuk "melakukannya sendiri" pelabur.
Dengan menggunakan kuasa 1031 Pertukaran untuk membina dan memelihara kekayaan dan aset, menjana aliran tunai daripada pelaburan, menyusun semula, mempelbagaikan dan menyatukan pegangan harta tanah adalah hak setiap pemilik harta pelaburan di Amerika Syarikat. Pembayar cukai Amerika tidak sepatutnya membayar cukai keuntungan modal atas penjualan hartanah pelaburan mereka jika mereka berhasrat untuk melabur semula hasil itu dalam lebih banyak hartanah pelaburan. Sekuriti yang ditawarkan melalui Pacific West Securities, Inc. Ahli FINRA / SIPC.
Bahan ini bukan merupakan tawaran untuk menjual atau permintaan untuk membeli sebarang keselamatan. Maklumat ini hanya untuk perbincangan dan tujuan maklumat sahaja. Ia tidak bertujuan untuk menggantikan nasihat perundangan, cukai atau perancangan kewangan yang kompeten. Kod cukai terpakai terpakai dan berkaitan dengan undang-undang persekutuan sahaja. Negeri individu mungkin mempunyai kod cukai tambahan mereka sendiri. Sila hubungi cukai yang sesuai dan profesional undang-undang di negara anda. Maklumat ini disediakan dari sumber yang dipercayai boleh dipercayai tetapi harus digunakan bersamaan dengan nasihat profesional yang konsisten dengan situasi peribadi anda.
Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.