Melabur untuk Pemula

Bagaimana Melabur di Harta Tanah

Melabur dalam hartanah adalah salah satu bentuk pelaburan tertua, sejak di zaman peradaban manusia. Predating pasaran saham moden, hartanah adalah salah satu daripada lima kelas aset asas yang setiap pelabur serius mempertimbangkan untuk menambah portfolionya untuk faedah aliran tunai, mudah tunai, keuntungan, cukai, dan kepelbagaian yang ditawarkan. Dalam panduan pengenalan ini, kami akan membimbing anda melalui asas-asas pelaburan hartanah, dan membincangkan pelbagai cara yang mungkin anda dapati atau mengambil pemilikan dalam pelaburan hartanah.

Pertama, mari kita mulakan dengan asas-asas: Apakah pelaburan hartanah?

Apakah Pelaburan Harta Tanah?

Pelaburan hartanah adalah kategori luas operasi, pelaburan, dan aktiviti kewangan yang berpusat di sekitar membuat wang dari harta yang nyata atau aliran tunai entah bagaimana terikat dengan harta yang nyata.

Terdapat empat cara utama untuk menghasilkan wang dalam hartanah:

1. Penghargaan Harta Tanah : Ini adalah apabila harta semakin meningkat. Ini mungkin disebabkan oleh perubahan dalam pasaran hartanah yang meningkatkan permintaan untuk hartanah di kawasan anda. Ia boleh digunakan kerana peningkatan yang anda masukkan ke dalam pelaburan hartanah anda untuk menjadikannya lebih menarik kepada bakal pembeli atau penyewa. Apresiasi hartanah adalah permainan rumit, walaupun.
2. Pendapatan Aliran Tunai (Rent) : Pelaburan hartanah jenis ini memberi tumpuan kepada membeli harta tanah, seperti bangunan pangsapuri, dan mengendalikannya supaya anda mengumpul arus wang tunai dari sewa. Pendapatan aliran tunai boleh dijana daripada bangunan pangsapuri, bangunan pejabat, rumah sewa, dan banyak lagi.
3. Pendapatan Berkaitan Harta Tanah : Ini adalah pendapatan yang dihasilkan oleh broker dan pakar industri lain yang membuat wang melalui komisen daripada membeli dan menjual harta benda. Ia juga termasuk syarikat-syarikat pengurusan hartanah yang dapat menyimpan peratusan sewa dalam pertukaran untuk menjalankan operasi sehari-hari sesuatu harta.

1. Pendapatan Pelaburan Harta Tanah Tambahan : Bagi sesetengah pelaburan hartanah, ini boleh menjadi sumber pendapatan yang besar. Pendapatan pelaburan hartanah tambahan meliputi perkara seperti mesin penjual di bangunan pejabat atau kemudahan dobi di pangsapuri sewa rendah. Sebenarnya, mereka berfungsi sebagai perniagaan mini dalam pelaburan hartanah yang lebih besar, yang membolehkan anda membuat wang dari koleksi pelanggan yang menawan separuh.

Bentuk yang paling tulen, pelaburan hartanah adalah semua tentang aliran tunai daripada sewa berbanding penghargaan . Pelaburan hartanah berlaku apabila pelabur, yang juga dikenali sebagai tuan tanah, memperoleh sebilangan harta yang nyata, sama ada ladang mentah itu, tanah dengan rumah di atasnya, tanah dengan bangunan pejabat di atasnya, tanah dengan gudang perindustrian di atasnya, atau sebuah apartment.

Dia kemudian mendapati seseorang yang ingin menggunakan harta ini, yang dikenali sebagai penyewa , dan mereka membuat perjanjian. Penyewa diberikan akses kepada hartanah, menggunakannya di bawah terma tertentu, untuk jangka masa yang tertentu, dan dengan sekatan tertentu - beberapa di antaranya dinyatakan dalam undang-undang Persekutuan, negeri dan tempatan, dan yang lain adalah dipersetujui dalam kontrak pajakan atau perjanjian sewa . Sebagai pertukaran, penyewa membayar untuk keupayaan untuk menggunakan hartanah. Bayaran yang dihantar kepada tuan tanah dikenali sebagai "sewa".

Bagi kebanyakan pelabur, pendapatan sewa dari pelaburan hartanah mempunyai kelebihan psikologi yang besar berbanding dividen dan faedah daripada melabur dalam stok dan bon . Mereka boleh memandu dengan harta itu, melihatnya, dan menyentuhnya dengan tangan mereka. Mereka boleh melukis warna kegemaran mereka atau menyewa arkitek dan syarikat pembinaan untuk mengubahnya. Mereka boleh menggunakan kemahiran perundingan mereka untuk menentukan kadar sewa, membolehkan pengendali yang baik untuk menjana kadar permodalan yang lebih tinggi, atau "kadar cap."

Dari semasa ke semasa, pelabur hartanah menjadi sesat sebagai pelabur saham semasa buih pasaran saham, menegaskan bahawa kadar permodalan tidak penting. Jangan jatuh untuk itu. Sekiranya anda mampu menilai harga sewaan anda dengan sewajarnya, anda perlu menikmati kadar pulangan yang memuaskan pada modal anda selepas perakaunan kos hartanah, termasuk rizab susut nilai yang munasabah, cukai harta dan pendapatan, penyelenggaraan, insurans, dan perbelanjaan lain yang berkaitan. Di samping itu, anda harus mengukur jumlah masa yang diperlukan untuk menangani pelaburan, kerana masa anda adalah aset paling berharga yang anda miliki - itu sebabnya pendapatan pasif sangat dihargai oleh para pelabur. (Sekali pegangan anda cukup besar, anda boleh menubuhkan atau mengupah syarikat pengurusan harta tanah hartanah untuk mengendalikan operasi harian portfolio hartanah anda sebagai pertukaran untuk peratusan hasil sewa, mengubah pelaburan hartanah yang telah aktif diuruskan ke dalam pelaburan pasif.)

Apa Beberapa Cara Paling Popular untuk Orang Mulakan Melabur di Harta Tanah?

Ada pelbagai jenis pelaburan hartanah yang mungkin dipertimbangkan untuk portfolionya.

Lebih mudah untuk berfikir dari segi kategori utama ke mana pelaburan hartanah jatuh berdasarkan manfaat dan kekurangan yang unik, ciri-ciri ekonomi dan kitaran sewa, terma pajakan biasa, dan amalan pembrokeran jenis harta tanah. Hartanah hartanah biasanya dikategorikan kepada salah satu kumpulan berikut:

• Melabur hartanah kediaman - Ini adalah hartanah yang melibatkan pelaburan dalam hartanah yang terikat dengan rumah atau pangsapuri di mana individu atau keluarga hidup. Kadang-kadang, pelaburan hartanah jenis ini mempunyai komponen perniagaan perkhidmatan, seperti kemudahan hidup yang dibantu untuk orang tua atau bangunan perkhidmatan penuh untuk penyewa yang menginginkan pengalaman mewah. Pajakan biasanya dijalankan selama 12 bulan, memberikan atau mengambil enam bulan di kedua-dua belah pihak, yang membawa kepada pelarasan yang lebih pesat kepada keadaan pasaran daripada jenis lain pelaburan hartanah lain.
• Pelaburan hartanah komersil - Pelaburan hartanah komersial sebahagian besarnya terdiri daripada bangunan pejabat. Pajakan ini boleh dikunci selama bertahun-tahun, mengakibatkan pedang bermata dua. Apabila pelaburan hartanah komersil sepenuhnya dipajak dengan penyewa jangka panjang yang bersetuju dengan kadar sewa yang sangat berharga, aliran tunai berterusan walaupun kadar pajakan pada hartanah setanding jatuh (dengan syarat penyewa tidak muflis). Sebaliknya, sebaliknya adalah benar - anda boleh mendapati diri anda memperoleh kadar pajakan pasaran yang rendah di bangunan pejabat kerana anda menandatangani pajakan jangka panjang sebelum kadar sewa meningkat.

• Perindustrian hartanah melabur - Hartanah yang jatuh di bawah payung hartanah perindustrian boleh merangkumi gudang dan pusat pengedaran, unit penyimpanan, kemudahan perkilangan dan kilang pemasangan.
• Pelaburan hartanah runcit - Sesetengah pelabur mahu memiliki hartanah seperti pusat membeli-belah, pusat membeli-belah, atau pusat membeli-belah tradisional. Penyewa boleh merangkumi kedai runcit, salun rambut, restoran, dan perusahaan yang serupa. Dalam beberapa kes, kadar sewa termasuk peratusan jualan runcit kedai untuk mewujudkan insentif untuk tuan rumah untuk melakukan seberapa banyak yang dia, atau boleh membuat harta runcit menarik kepada pembeli.
• Pelaburan hartanah bercampur digunakan - Ini adalah kategori menangkap semua apabila seseorang pelabur membangun atau memperolehi harta yang merangkumi pelbagai jenis pelaburan harta tanah yang dinyatakan di atas. Contohnya, anda boleh membina bangunan berbilang cerita yang mempunyai runcit dan restoran di tingkat bawah, ruang pejabat di beberapa tingkat seterusnya, dan pangsapuri kediaman di tingkat yang tinggal.

Anda juga boleh terlibat dalam bahagian pinjaman hartanah yang dilaburkan oleh:

• Memiliki sebuah bank yang menanggung jamin gadai janji dan pinjaman hartanah komersial. Ini termasuk pemilikan saham awam . Apabila pelabur institusi atau individu menganalisis saham bank, ia membayar untuk memberi perhatian kepada pendedahan hartanah pinjaman bank.
• Mengunderaikan gadai janji swasta untuk individu, seringkali pada kadar faedah yang lebih tinggi untuk mengimbangi anda untuk risiko tambahan, mungkin termasuk peruntukan kredit sewa-ke-sendiri.
• Melabur dalam sekuriti mezzanine, yang membolehkan anda meminjamkan wang kepada projek hartanah yang kemudian anda boleh menukar kepada pemilikan ekuiti jika ia tidak dibayar balik. Ini kadang-kadang digunakan dalam pembangunan francais hotel.

Terdapat sub-kepakaran pelaburan hartanah termasuk:

• Pajakan ruang sehingga Anda memiliki modal kecil yang terikat di dalamnya, memperbaikinya, kemudian sub-leasing ruang yang sama dengan orang lain untuk tingkat yang lebih tinggi, menghasilkan pulangan yang luar biasa pada modal. Contohnya adalah perniagaan pejabat fleksibel yang dikendalikan dengan baik di bandar utama di mana pekerja yang lebih kecil atau mudah alih boleh membeli waktu pejabat atau menyewa pejabat tertentu.
• Memperolehi sijil cukai lien. Ini adalah kawasan esoterik yang melabur dalam hartanah dan tidak sesuai untuk pelabur asing atau tidak berpengalaman tetapi yang - di bawah keadaan yang betul, pada masa yang tepat, dan dengan jenis orang yang betul - menghasilkan pulangan yang tinggi untuk mengimbangi sakit kepala dan risiko yang terlibat.

Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT)

Di atas semua ini, anda sebenarnya boleh melabur dalam hartanah melalui sesuatu yang dikenali sebagai amanah pelaburan hartanah, atau REIT. Seorang pelabur boleh membeli REIT melalui akaun pembrokeran , Roth IRA , atau satu lagi akaun jagaan . REITs unik kerana struktur cukai di mana mereka dikendalikan dicipta semula semasa pentadbiran Eisenhower untuk menggalakkan pelabur yang lebih kecil untuk melabur dalam projek hartanah yang mereka tidak mungkin mampu, seperti bangunan pusat membeli-belah atau hotel. Perbadanan yang memilih untuk rawatan REIT tidak membayar cukai pendapatan Persekutuan ke atas pendapatan korporat mereka selagi mereka mengikuti beberapa peraturan, termasuk keperluan untuk mengagihkan 90% atau lebih keuntungan kepada para pemegang saham sebagai dividen .

Satu kelemahan pelaburan dalam REIT ialah, tidak seperti saham biasa, dividen yang dibayarkan kepada mereka bukanlah "dividen yang layak", yang bermaksud pemiliknya tidak boleh mengambil kesempatan daripada kadar cukai yang rendah yang tersedia untuk kebanyakan dividen. Sebaliknya, dividen daripada amanah pelaburan hartanah dikenakan cukai pada kadar peribadi pelabur. Dari segi terbalik, IRS kemudiannya memutuskan bahawa dividen REIT yang dijana dalam perlindungan cukai seperti IRA Peralihan sebahagian besarnya tidak tertakluk kepada cukai pendapatan perniagaan yang tidak berkaitan sehingga anda mungkin dapat memegang mereka dalam akaun persaraan tanpa banyak kerumitan kerumitan cukai , tidak seperti perkongsian tuan terhad .

(Sekiranya anda berminat untuk mempelajari lebih lanjut tentang sekuriti yang unik ini, mulakan dengan memeriksa Pelaburan Harta Tanah Melalui REIT , yang meliputi kecairan, ekuiti REIT, cara menggunakan REIT untuk kelebihan pelaburan hartanah anda, dan banyak lagi.)

Melabur dalam Harta Tanah Melalui Pemilikan Rumah

Untuk semua pilihan pelaburan hartanah yang tersedia kepada pelabur, orang biasa akan mendapatkan pengalaman pemilikan hartanah pertama mereka dengan cara tradisional: Dengan membeli rumah.

Saya tidak pernah melihat pemerolehan rumah dengan cara yang sama seperti kebanyakan masyarakat. Sebaliknya, saya lebih suka memikirkan kediaman utama seseorang sebagai gabungan utiliti peribadi dan penilaian kewangan, dan tidak semestinya pelaburan. Untuk menjadi lebih langsung, rumah bukan pelaburan dengan cara yang sama bangunan apartmen. Pada yang terbaik, dan di bawah keadaan paling ideal, strategi yang paling selamat adalah memikirkan rumah sebagai jenis akaun simpanan terpaksa yang memberi anda banyak kegunaan peribadi dan kegembiraan semasa anda tinggal di dalamnya.

Sebaliknya, apabila anda menghampiri persaraan, jika anda mengambil pandangan holistik tentang kekayaan peribadi anda, pemilikan secara langsung rumah (tanpa hutang terhadapnya) adalah salah satu pelaburan terbaik yang boleh dibuat seseorang. Bukan sahaja ekuiti boleh ditoreh melalui penggunaan urus niaga tertentu, termasuk gadai janji terbalik, tetapi aliran tunai yang diselamatkan daripada tidak perlu menyewa secara umumnya menghasilkan penjimatan bersih - komponen keuntungan yang akan pergi ke tuan tanah secara efektif tetap di rumah pemilik rumah poket. Kesan ini sangat berkuasa sehingga kembali pada tahun 1920-an ahli ekonomi cuba mencari jalan untuk kerajaan Persekutuan untuk mengecaj simpanan tunai untuk menyewa rumah tanpa hutang, menganggap ia sebagai sumber pendapatan.

Ini adalah jenis pelaburan yang berbeza, walaupun - sesuatu yang dikenali sebagai "pelaburan strategik." Jika ekonomi runtuh, selagi anda boleh membayar cukai hartanah dan pemeliharaan asas, tiada siapa yang boleh mengusir anda dari rumah anda. Walaupun anda terpaksa mengembangkan makanan anda sendiri di taman, ada tahap keselamatan diri di sana yang penting. Ada kalanya pulangan kewangan adalah menengah kepada pertimbangan lain yang lebih praktikal. Walau apa pun yang anda lakukan, jangan mengorbankan kecairan anda untuk mencuba dan membina ekuiti dalam pelaburan hartanah anda dengan cepat, kerana ini boleh menyebabkan bencana (termasuk muflis).

Sekiranya anda menyimpan untuk mendapatkan rumah, salah satu kesilapan besar yang saya nampak adalah pelabur baru yang meletakkan wang mereka ke dalam pasaran saham, sama ada melalui saham individu atau dana indeks . Sekiranya anda mempunyai peluang untuk memanfaatkan wang anda dalam tempoh lima tahun atau kurang, anda tidak mempunyai sebarang perniagaan di mana-mana berhampiran pasar saham. Sebaliknya, anda harus mengikuti mandat pelaburan yang dikenali sebagai pemeliharaan modal . Ini adalah tempat terbaik untuk melabur wang yang anda simpan untuk bayaran pendahuluan .

Yang Lebih Baik - Harta Tanah Melabur atau Melabur dalam Stok?

Salah satu soalan paling biasa yang saya hadapi melibatkan daya tarikan relatif melabur dalam stok berbanding melabur dalam hartanah . Versi pendek ialah ia agak serupa untuk membandingkan vanila dan coklat es krim. Mereka berbeza, dan sebagai nilai bersih anda bertambah, anda mungkin mendapati bahawa kedua-duanya mempunyai peranan untuk bermain dalam portfolio keseluruhan anda. Keperibadian anda juga akan memaklumkan keputusan anda, kerana sesetengah orang lebih kerap menggunakan gearan atau pemilikan hartanah.

Risiko Pelaburan Harta Tanah

Peratusan besar pulangan hartanah dijana disebabkan penggunaan leverage. Harta hartanah diperoleh dengan peratusan ekuiti, bakinya dibiayai dengan hutang. Ini menghasilkan pulangan ekuiti yang lebih tinggi bagi pelabur hartanah; tetapi jika keadaan menjadi buruk, ia boleh mengakibatkan kehancuran jauh lebih cepat daripada portfolio saham biasa yang dibayar sepenuhnya. (Itu benar walaupun jika kedua merosot sebanyak 90% dalam senario Great Depression, kerana tidak seorang pun boleh memaksa anda untuk membubarkan).

Itulah sebabnya pelabur hartanah yang paling konservatif menegaskan nisbah hutang kepada ekuiti 50% atau, dalam kes-kes yang ekstrem, 100% struktur modal ekuiti, yang masih boleh menghasilkan pulangan yang baik sekiranya aset hartanah telah dipilih dengan bijak. Jutawan Charlie Munger bercakap tentang rakannya sebelum kejatuhan hartanah 2007-2009. Rakan ini, tuan tanah yang sangat kaya di California, memandang sekeliling penilaian yang tinggi terhadap hartanya dan berkata kepada dirinya sendiri: "Saya lebih kaya daripada yang saya perlukan. Tidak ada sebab untuk saya mengambil risiko demi kepentingan . " Rakan ini menjual banyak harta benda dan menggunakan hasil untuk membayar hutang kepada baki yang dianggapnya paling menarik. Akibatnya, apabila ekonomi runtuh, pasaran hartanah berada dalam kekacauan, orang kehilangan harta benda mereka untuk rampasan, dan saham bank runtuh - dia tidak perlu bimbang tentang mana-mana pun. Walaupun sewa jatuh disebabkan oleh kesulitan kewangan penyewa, semuanya masih lebihan wang tunai dan dia bersenjata dengan dana yang terus memulihkan diri mereka, membiarkan dia memanfaatkan untuk membeli aset yang dipaksa untuk dijual oleh orang lain.

Berhentilah cuba menjadi kaya dengan cepat, dan bersemangat untuk melakukannya dengan cara yang betul. Anda akan mempunyai tekanan yang lebih sedikit dalam hidup anda, dan ia boleh menjadi sangat menyeronokkan.

Beberapa Pemikiran Akhir mengenai Pelaburan Harta Tanah

Sudah tentu, ini hanya permulaan perjalanan anda untuk memahami topik ini, seperti yang kita hampir tidak menggores permukaan. Pelaburan hartanah mengambil masa bertahun-tahun amalan, pengalaman, dan pendedahan untuk benar-benar menghargai, memahami, dan menguasai.