Segala keuntungan yang diperoleh dari penjualan rumah anda tidak boleh dikenakan cukai
Ia tidak semestinya begitu. Banyak pembayar cukai boleh menyimpan paling-jika tidak semua-wang itu. Anda boleh mengecualikannya daripada pendapatan bercukai anda menggunakan pengecualian jualan rumah yang disediakan oleh Kod Hasil Dalam Negeri.
A $ 250,000 Pengecualian Jualan Rumah Utama
Individu yang belum berkahwin boleh mengecualikan sehingga $ 250,000 dalam keuntungan dari penjualan rumah utama mereka. Anda boleh mengecualikan $ 500,000 jika anda berkahwin.
Berikut adalah cara ia berfungsi: Jika anda seorang sahaja dan anda menyedari keuntungan sebanyak $ 200,000 untuk jualan rumah anda, anda tidak perlu melaporkan mana-mana wang itu sebagai pendapatan yang boleh dikenakan cukai. Ia kurang daripada jumlah pengecualian $ 250,000 yang anda berhak. Jika anda menyedari keuntungan atau keuntungan $ 255,000, anda mesti melaporkan $ 5,000 kepadanya sebagai keuntungan modal.
Sudah tentu, beberapa peraturan dikenakan.
Peraturan 2-Out-Of-5-Year
Pengecualian bergantung pada harta yang menjadi kediaman anda, bukan harta pelaburan. Anda mesti tinggal di rumah untuk sekurang-kurangnya dua daripada lima tahun lepas sebelum tarikh penjualan.
Dua tahun tidak perlu berturut-turut dan anda tidak perlu tinggal di sana pada tarikh penjualan. Anda boleh tinggal di rumah selama setahun, menyewakannya selama tiga tahun, kemudian masuk kembali selama 12 bulan.
Angka IRS bahawa jika anda menghabiskan banyak masa di bawah bumbung itu, rumah itu memenuhi syarat sebagai kediaman utama anda.
Anda boleh menggunakan peraturan 2 tahun 5 tahun ini untuk mengecualikan keuntungan anda setiap kali anda menjual rumah utama anda, tetapi ini bermakna bahawa anda boleh menuntut pengecualian hanya sekali setiap dua tahun kerana anda mesti menghabiskan masa sekurang-kurangnya itu kediaman.
Anda tidak boleh mengecualikan keuntungan di rumah lain dalam tempoh dua tahun yang lalu.
Pengecualian kepada Peraturan 2-Out-of-5 Tahun
Jika anda tinggal di rumah anda kurang dari 24 bulan, anda mungkin dapat mengecualikan sekurang-kurangnya sebahagian keuntungan jika anda memenuhi syarat untuk satu daripada beberapa keadaan khas. Anda kemudian boleh mengira pengecualian separa anda berdasarkan jumlah masa yang anda tinggal di sana.
Hitungkan bulan-bulan di kediaman anda kemudian hadkan nombor tersebut dengan 24. Naikkan nisbah ini sebanyak $ 250,000 atau $ 500,000 jika anda sudah berkahwin. Hasilnya ialah jumlah keuntungan yang anda boleh kecualikan dari pendapatan yang boleh dikenakan cukai anda.
Sebagai contoh, anda mungkin tinggal di rumah selama 12 bulan, maka anda terpaksa menjualnya untuk alasan yang layak. Anda tidak berkahwin. Dua belas bulan yang dibahagikan 24 bulan keluar untuk .50. Multiply ini dengan pengecualian maksimum sebanyak $ 250,000. Hasilnya: Anda boleh mengecualikan sehingga $ 125,000 atau 50 peratus daripada keuntungan anda.
Sekiranya keuntungan anda lebih daripada $ 125,000, anda hanya akan memasukkan jumlah lebih daripada $ 125,000 sebagai pendapatan boleh cukai pada pulangan cukai anda. Jika anda menyedari keuntungan $ 150,000, anda akan melaporkan dan membayar cukai pada $ 25,000. Sekiranya keuntungan anda bersamaan dengan atau kurang daripada $ 125,000, anda boleh mengecualikan jumlah keseluruhan daripada pendapatan bercukai anda.
Kelayakan Kelayakan di Residensi
Anda tidak perlu mengira ketidakhadiran sementara dari rumah kerana tidak tinggal di sana. Anda dibenarkan untuk meluangkan masa bercuti atau atas sebab-sebab perniagaan memandangkan anda masih mengekalkan harta itu sebagai kediaman anda dan anda berhasrat untuk kembali ke sana.
Dan jika anda sebenarnya perlu bergerak, anda mungkin memenuhi syarat untuk pengecualian separa. Jika anda tinggal di rumah anda selama kurang dari dua tahun, anda boleh mengecualikan sebahagian keuntungan anda jika lokasi kerja anda berubah. Pengecualian ini akan dikenakan jika anda memulakan pekerjaan baru atau jika majikan anda sekarang memerlukan anda untuk pindah ke lokasi baru.
Jika anda menjual rumah anda untuk sebab-sebab perubatan atau kesihatan, tuliskan alasan ini dengan surat dari doktor anda. Ini juga membolehkan anda tinggal di rumah selama kurang daripada dua tahun. Anda tidak perlu memfailkan surat dengan penyata cukai anda, tetapi menyimpannya dengan rekod peribadi anda sekiranya IRS mahu pengesahan.
Anda juga akan mendokumenkan sebarang keadaan yang tidak diduga yang mungkin memaksa anda untuk menjual rumah anda sebelum anda tinggal di sana tempoh masa yang diperlukan. Menurut IRS, keadaan yang tidak dijangka adalah "berlakunya kejadian yang anda tidak dapat dengan munasabah telah menjangka sebelum membeli dan menduduki rumah utama anda," seperti bencana alam, perubahan dalam pekerjaan anda atau pengangguran yang menyebabkan anda tidak dapat memenuhi asas perbelanjaan hidup, kematian, perceraian, atau kelahiran berganda dari kehamilan yang sama.
Anggota khidmat aktif tidak tertakluk kepada peraturan kediaman. Mereka boleh mengetepikan peraturan itu sehingga 10 tahun jika mereka "bertugas rasmi rasmi yang berkelayakan." Ini bermakna kerajaan memerintahkan supaya anda tinggal di perumahan kerajaan selama sekurang-kurangnya 90 hari atau untuk tempoh masa tanpa tarikh akhir tertentu. Anda juga layak jika anda diposkan di stesen tugas yang 50 batu atau lebih dari rumah anda.
Peraturan Pemilikan
Anda juga mesti memiliki harta itu untuk sekurang-kurangnya dua daripada lima tahun yang lalu. Anda boleh memilikinya pada masa anda tidak tinggal di sana atau tinggal di sana selama tempoh masa tanpa menguasainya. Dua tahun pemastautin dan dua tahun pemilikan tidak perlu bersamaan.
Anda mungkin telah menyewa rumah anda dan tinggal di sana selama tiga tahun, kemudian anda membelinya dari tuan tanah anda. Anda segera berpindah dan menyewakannya kepada individu lain, maka anda menjualnya dua tahun kemudian. Anda telah bertemu dengan pemilikan dan peraturan dua tahun yang tinggal-anda tinggal di sana selama tiga dan memilikinya selama dua tahun.
Ahli-ahli perkhidmatan boleh mengetepikan peraturan ini dan juga sehingga 10 tahun jika mereka berdaftar dengan tugas rasmi yang layak.
Pembayar cukai Berkahwin
Pembayar cukai yang berkahwin mesti memfailkan pengembalian bersama untuk menuntut pengecualian, dan kedua-duanya mesti memenuhi peraturan residensi 2 tahun yang keluar dari 5 tahun walaupun mereka tidak perlu tinggal di kediaman pada masa yang sama. Hanya satu pasangan yang mesti memenuhi ujian pemilikan.
Sekiranya pasangan suami isteri mati dalam tempoh pemilikan dan mangsa yang masih belum berkahwin semula, dia boleh menggunakan kediaman pasangan suami isteri dan masa pemilikannya sendiri.
Pembayar cukai yang bercerai
Pemilikan bekas isteri anda terhadap rumah dan masa tinggal di rumah boleh dikira sebagai anda sendiri jika anda memperoleh harta itu dalam perceraian. Anda boleh menambah bulan ini ke masa pemilikan anda dan tinggal di sana untuk memenuhi peraturan pemilikan dan kediaman.
Melaporkan Keuntungan
Jika anda menyedari keuntungan yang melebihi jumlah pengecualian atau tidak layak, pendapatan jualan rumah anda dilaporkan di Jadual D sebagai keuntungan modal . Sekiranya anda memiliki rumah anda selama satu tahun atau kurang, keuntungan dilaporkan sebagai keuntungan modal jangka pendek. Jika anda memilikinya lebih daripada satu tahun, ia dilaporkan sebagai keuntungan modal jangka panjang.
Keuntungan jangka pendek dikenakan cukai pada kadar yang sama dengan pendapatan biasa anda sementara kadar keuntungan jangka panjang adalah lebih baik: nol, 15 atau 20 peratus, bergantung pada pendirian cukai anda.
Menjaga rekod yang tepat adalah penting. Pastikan broker barang anda tahu anda layak untuk pengecualian jika anda lakukan, menawarkan bukti jika perlu. Jika tidak, dia mesti mengeluarkan Borang 1099-S dan menghantar salinan ke IRS. Ini tidak menghalang anda daripada menuntut pengecualian tetapi ia boleh merumitkan perkara.
Sekiranya anda menerima Borang 1099-S, anda mesti melaporkan jualan rumah anda ke atas penyata cukai anda. Rujuk dengan profesional cukai untuk memastikan anda tidak mengambil hit cukai jika anda tidak perlu.
Mengira Asas Kos dan Keuntungan Modal Anda
Formula untuk mengira keuntungan anda melibatkan pengurangan kos kos anda dari harga jualan anda.
Mulakan dengan apa yang anda bayar untuk rumah, kemudian tambah kos yang anda lakukan dalam pembelian seperti yuran tajuk dan escrow dan komisen ejen hartanah . Sekarang tambahkan kos mana-mana peningkatan utama yang anda buat, seperti menggantikan bumbung atau relau. Maaf, lukisan bilik keluarga tidak dikira.
Mengurangkan susut nilai terkumpul yang mungkin anda ambil sepanjang tahun, seperti jika anda mengambil potongan pejabat rumah. Nombor yang terhasil adalah asas kos anda.
Keuntungan modal anda akan menjadi harga jualan rumah anda dengan kurang kos anda. Sekiranya nombor negatif, anda mengalami kerugian. Malangnya, anda tidak boleh menolak kerugian dari penjualan rumah utama anda.
Sekiranya nombor yang terhasil positif, anda membuat keuntungan. Kurangkan jumlah pengecualian anda dan baki adalah kena cukai anda.