Peminjam yang berhenti membuat bayaran gadai janji akan cepat atau lambat menyebabkan bank itu dapat dirampas. Kini, bagaimana penyitaan itu ditangani bergantung pada undang-undang negara. Lebih separuh daripada negeri-negeri di Amerika Syarikat adalah negeri surat ikatan amanah , dan penyitaan dalam surat ikatan amanah ditangani oleh pemegang amanah.
Perlu diingat bahawa jualan pendek Fannie Mae yang secara lalai ditangani secara berbeza. Fannie Mae dan Freddie Mac biasanya tidak menangguhkan lelongan pemegang amanah.
Sebelum Menangguhkan Lelongan
Selepas peminjam berhenti melakukan pembayaran gadai janji, pemberi pinjaman memberitahu pemberi amanah untuk memulakan prosiding perampasan. Pemegang amanah adalah pihak ketiga kepada surat ikatan amanah, suatu kedudukan panggilan "memegang tajuk telanjang."
Walaupun tidak ada tempoh masa yang diperlukan sebelum memfailkan Notis Lalai , kebanyakan peminjam lebih suka untuk mengutip dalam tempoh 60 hingga 90 hari pertama yang peminjam jatuh ke dalam tunggakan, daripada melompat ke proses perampasan. Sesetengah negara seperti California memerlukan pemberi pinjaman untuk memberi peminjam sekurang-kurangnya 30 hari sebelum membuat notis lalai.
Sebaik sahaja Notis Kebankrapan difailkan, peminjam mempunyai masa kira-kira 90 hari untuk mengembalikan pinjaman dengan membuat bayaran balik dan membayar caj lewat, termasuk yuran pemegang amanah.
5 Cara Menunda Lelongan Pemegang Amanah
- Menebus Gadai Janji: Terdapat perbezaan antara mengembalikan gadai janji dan menebus gadai janji tetapi anda akan sering mendengar kata-kata yang digunakan secara bergantian, yang salah. Untuk menebus gadai janji adalah untuk membayar gadai janji; untuk mengembalikan semula, gadai janji dibawa semasa. Pada hari-hari terakhir proses perampasan bukan kehakiman, pemberi pinjaman tidak perlu menerima pengembalian semula tetapi harus membenarkan penebusan.
- Memohon untuk Pengubahsuaian Pinjaman: Pemberi pinjaman juga tidak dikehendaki menunda lelongan dalam pertukaran untuk pengubahsuaian pinjaman , tetapi kebanyakan bank akan berusaha untuk membuat jadual pembayaran balik sementara. Ini tidak bermakna bank tidak akan menghantar rumah ke lelongan. Jadi berhati-hati. Peminjam mungkin meminta bank untuk janji bertulis untuk tidak bergerak ke hadapan dengan lelongan.
Sesetengah bank adalah licik. Bank-bank ini akan memberikan pengubahsuaian pinjaman sementara dan, selepas 3 hingga 6 bulan, memberitahu peminjam mereka memfailkan rampasan kerana peminjam tidak layak untuk pengubahsuaian pinjaman tetap. Mereka berkata terima kasih atas pembayaran separa dan memfailkan Notis Lalai.
- Fail untuk Kebankrapan: Pemfailan kebankrapan tidak menghentikan lelongan secara kekal tetapi ia boleh menunda lelongan untuk seketika. Apabila penghutang memfailkan kebankrapan, mahkamah mengeluarkan perintah yang dikenali sebagai Penangguhan Automatik yang menghentikan percubaan daripada pemiutang untuk mengutip wang, yang termasuk menangguhkan lelongan. Ia seperti memberitahu anjing terlatih untuk duduk dan tinggal. Tetapi pemberi pinjaman kemudian boleh memfailkan usul untuk mengangkat Tanggapan Otomatis, terutama jika Notis Lalai telah diajukan.
- Perintah Perintah Sekatan Sementara: Kebanyakan orang mengaitkan perintah penahanan sementara dengan penderaan domestik, tetapi petisyen mahkamah untuk perlindungan daripada penyalahgunaan juga boleh memasukkan permintaan untuk menangguhkan lelongan. Peminjam perlu menyewa seorang peguam untuk memfailkan perintah penahanan sementara, dan peguam itu mungkin perlu mencari alasan berdasarkan penipuan atau beberapa jenis kesalahan di bahagian pemberi pinjaman. Walaupun peguam itu berjaya dan memenangi hujah, perintah penahanan itu tidak kekal.
- Percubaan untuk melakukan penjualan pendek : Memberitahu pemberi pinjaman yang peminjam berusaha untuk melakukan penjualan pendek secara amnya tidak mencukupi. Peminjam mesti mengemukakan tawaran kepada bank dari pembeli yang berkelayakan. Ejen hartanah atau peguam yang mengendalikan rundingan bagi peminjam kemudian memanggil perunding bank dan meminta penangguhan lelongan. Selalunya, bank tidak akan mempertimbangkan permintaan untuk penangguhan sehingga lelongan adalah beberapa hari lagi. Ia seolah-olah bank suka membuat peminjam duduk di pin dan jarum, tertanya-tanya jika lelongan akan ditangguhkan.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.