Soalan: Bagaimana Penjual Sewa Penjual Selepas Penutup Dikendalikan?
Seorang pembaca bertanya: "Kami membeli rumah dan penjual telah meminta untuk menyewakannya selama 30 hari selepas ditutup, dengan kata lain, kami akan menjadi tuan tanah sebelum kami berpindah ke rumah baru kami. Kenapa penjual ingin menyewa semula? Adakah kita perlu membenarkan ini? "
Jawapan: Sebab mengapa penjual mungkin perlu menyewa semula selepas penutupan berbeza-beza, tetapi bukan perkara biasa bagi penjual untuk meminta sewa balik.
Rumah yang dijual penjual mungkin tidak tersedia pada masa transaksi anda ditutup atau penjual mungkin tidak dapat mencari van bergerak pada hari terakhir bulan, apabila permintaan untuk bergerak van tinggi.
Sudah tentu, sebagai pembeli rumah baru , anda mungkin mendapati keadaan ini mengganggu. Lagipun, anda telah membayar banyak wang untuk rumah baru anda, di atas membayar faedah pinjaman untuk rumah yang anda belum dapat menduduki. Adalah difahami bahawa anda berminat untuk masuk dan mengambil milik dengan segera. Selain itu, anda mungkin tidak menjangka mencari diri anda sebagai tuan rumah.
Cara Melindungi Hak Penjual / Pembeli Apabila Penjual Disewa Kembali
Rawat keadaan ini kerana anda akan mempunyai hubungan perniagaan yang lain. Pembeli tidak boleh membiarkan penjual mengekalkan pemilikan rumah tanpa melaksanakan perjanjian penghunian formal. Perjanjian ini menguraikan syarat dan syarat penghunian penjual dan melindungi pembeli serta penjual.
Di California, ejen harta tanah mempunyai bentuk berguna yang disebut Penjual dalam Pengambilan, yang antara istilah kontrak lain, alamat belakang penjual sewa. Apabila kotak yang sesuai diperiksa, addendum ini mengubah kontrak pembelian .
SIP memegang belakang sewa penjual jangka pendek yang kurang dari 30 hari dan mengandungi unsur-unsur berikut:
- Tempoh tempoh sewa
- Jumlah sewa sehari
- Jumlah deposit keselamatan
- Sama ada deposit keselamatan akan diadakan di escrow atau dibebaskan kepada pembeli pada penutupan
- Caj lewat, jika ada, berkaitan dengan dana yang tidak mencukupi dan / atau pembayaran yang diterima lewat di luar escrow
- Siapa yang membayar kemudahannya
- Hak pembeli untuk memasuki harta benda
- Kewajipan penjual untuk mengekalkan harta itu
- Tugasan pajakan dan hak subkumpulan
- Kewajipan Penjual apabila menyerahkan diri
- Insurans untuk barangan peribadi penjual
- Pelbagai keadaan
Sekiranya penjual tetap 30 hari atau lebih lama, maka perjanjian pajakan hendaklah dilaksanakan.
Perlindungan Insurans untuk Sewa Sewa Penjual
Kadang-kadang, pembeli akan menegaskan bahawa penjual mengekalkan dasar insurans pemilik rumah mereka yang sedia ada semasa tempoh sewa balik. Walaupun syarikat insurans tidak senang untuk melindungi liputan, banyak pihak akan meneruskan dasar berdasarkan permintaan.
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa masalah yang berkaitan dengan ini. Penjual tidak lagi memiliki rumah, jadi jika berlaku tuntutan, syarikat insurans penjual mungkin menolak untuk membayar tuntutan tersebut. Selain itu, pembeli mempunyai liputan insurans kerana pemberi pinjaman menegaskan bahawa polisi insurans pembeli berkuat kuasa pada penutupan.
Sesetengah syarikat insurans berpendapat bahawa jika tuntutan berlaku dan penjual mengemukakan tuntutan kepada syarikat penjual, walaupun syarikat penjual membayarnya, syarikat penjual mungkin melihat kepada liputan insurans pembeli untuk penggantian.
Dalam kedua-dua kes, penjual perlu membawa perlindungan untuk barangan peribadi dan kereta penjual.
Menentukan Jumlah Sewa untuk Sewa Penjual
Sewa yang dibayar penjual boleh dirunding. Kadang-kadang penjual tidak mahu membayar apa-apa sewa tetapi meminta untuk tinggal di rumah selama beberapa hari tanpa sewa. Sekiranya demikian, masih bijak untuk melaksanakan perjanjian yang menangani isu dan istilah liabiliti.
Kerana kebanyakan pembeli membiayai rumah baru, pembeli menimbulkan minat dan membayar cukai dan insurans untuk rumah yang mereka tidak mendudukinya. Adalah munasabah, dalam kebanyakan kes, untuk mengecaj penjual jumlah yang sama dengan prorasi harian yang terdiri daripada pokok, minat, cukai dan insurans pembeli .
Jika pembayaran gadai janji baru pembeli termasuk impak (cukai dan insurans), agak mudah untuk membahagikan pembayaran PITI sebanyak 30 hari dan mengenakan penjual yang jumlah prorata setiap hari.
Sebagai contoh, jika pembayaran baru pembeli adalah $ 3,000 PITI, itu akan bersamaan $ 100 setiap hari.
Tetapi bayaran PITI untuk penjual sewa tidak diperlukan. Pembeli pintar akan menyemak kadar sewa sedia ada. Mereka mungkin mendapati pengiraan pembayaran PITI adalah kurang daripada kadar purata sewa.
Untuk perlindungan lebih lanjut - dan mematuhi undang-undang kawalan sewa tempatan atau undang-undang khusus negara lain yang mentadbir tuan-tuan tanah dan penyewa - pembeli dan penjual mungkin ingin mempertimbangkan untuk menandatangani perjanjian sewa kediaman standard. Untuk maklumat lanjut, berunding dengan peguam hartanah.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.