Memahami Peranan Galakan di Harta Tanah
Definisi Galakan: Beban, yang berkaitan dengan hartanah, bermaksud apa-apa perkara undang-undang yang membebankan atau mengehadkan penggunaan atau pemindahan harta itu. Sebuah harta bebas-dan-jelas dari mana-mana dan semua bebanan jarang terjadi di banyak kalangan hartanah. Beban boleh menjadi gadai janji (pinjaman), lien (secara sukarela atau tidak sukarela) suatu easement atau sekatan yang membatasi perpindahan hakmilik. Beban boleh melibatkan wang, tetapi tidak selalu.
Pepatah saya dibesarkan adalah: semua liens adalah bebanan, tetapi tidak semua bebanan adalah liens. Masih bingung?
Surat Ikatan Amanah atau Hipotek sebagai Galakan
Banyak orang yang salah menganggap bebanan merujuk hanya kepada gadai janji, sebagai contoh, kerana itu adalah penggunaan yang lebih biasa. Apabila pembeli rumah membiayai pembelian rumah, pengesahan kewangan biasanya terdiri daripada dua dokumen: nota janji hutang, yang merupakan obligasi untuk membayar, dan hipotek atau surat ikatan amanah , yang menjamin nota dan direkodkan. Gadai janji sedikit berbeza daripada surat ikatan amanah tetapi untuk tujuan praktikal kami, kedua-duanya adalah bebanan.
Apabila gadai janji atau surat ikatan amanah telah dibiayai, maka beberahan kemudiannya dikeluarkan dari harta dalam rekod awam. Dokumen biasa untuk membuang bebanan dipanggil akta pemulihan , yang mengulangi tajuk yang jelas kepada pemilik harta tanah.
Masalah berlaku apabila liabiliti untuk gadai janji atau surat ikatan amanah telah dilepaskan melalui pendengaran muflis tetapi pinjaman tidak pernah secara rasmi dibebaskan dari harta tersebut.
Tidak semua peguam kebankrapan mengamalkan harta tanah dan ada yang tidak menyedari bahawa kebangkrutan Bab 7, misalnya, tidak melepaskan hutang dan, jika mereka sedar pada tahap tertentu, umumnya pelanggan mereka tidak mahu membayar bayaran tambahan untuk mendapatkan pembebasan daripada bebanan ini. Pengawasan ini boleh menyebabkan tajuk awan jika bebanan tidak dilepaskan.
Liens Sukarela sebagai Galakan
Sebuah lien sukarela adalah dokumen yang ditandatangani oleh pemiliknya dan secara amnya direkodkan terhadap harta itu dalam rekod awam. Ia boleh menjadi lien sebagai pertukaran untuk pertukaran wang seperti pinjaman kedua atau garis kredit ekuiti rumah atau bahkan membiayai pembiayaan sekunder yang sedia ada.
Dalam sesetengah kes, seperti garis kredit, mungkin tidak ada pertukaran wang sehingga pemilik rumah sebenarnya menjejaskan garis kredit, iaitu meminjam wang. Apabila kadar faedah sangat rendah, saya sekali-kali mengeluarkan garis kredit dan memegang kredit kredit yang dibuka selama 7 tahun tanpa menyentuhnya. Saya menganggapnya sebagai sumber dana kecemasan, sekiranya saya memerlukannya. Akhirnya, saya menutup akaun tanpa menggunakan wang itu. Tetapi suami saya dan saya masih perlu merakam pembebasan lien itu.
Liens Tidak Bertentangan sebagai Galakan
Dua jenis lien sukarela yang cukup biasa dan musim bunga di fikiran saya adalah pendensen lis dan lien mekanik. Oleh sukarela, itu bermakna pemilik rumah tidak semestinya bersetuju bahawa lien seperti itu boleh difailkan terhadap harta itu tetapi lien tetap muncul. Lis pendens adalah cara yang baik untuk mengatakan menunggu tindakan undang-undang. Sebagai contoh, katakan bahawa penjual setuju untuk menjual kepada pembeli tetapi pembeli, atas sebab apa pun, tidak dapat tutup pada waktu, jadi penjual membatalkan kontrak secara sepihak tanpa persetujuan pembeli.
Untuk terus merumitkan perkara ini, katakan penjual ingin menjual kepada pembeli lain untuk lebih banyak wang dan enggan memperluaskan waktu untuk menutup pembeli sedia ada. Pembeli yang sedia ada, untuk mengelakkan penjual daripada memindahkan tajuk kepada pembeli baru, mungkin memfailkan tindakan mahkamah terhadap penjual dan merekodkan penden lis. Penden lis akan melarang penjualan sehingga tindakan mahkamah diselesaikan.
Lien mekanik biasanya diajukan oleh kontraktor atau subkontraktor kontraktor untuk kerja atau bahan yang masih belum dibayar. Semua lien sukarela perlu dibayar untuk sebuah syarikat tajuk untuk mengeluarkan polisi tajuk tanpa menamakan bebanan sebagai pengecualian kepada insurans hakmilik. Bebanan tidak tetap kekal dengan harta tersebut sehingga dibebaskan. Selanjutnya, peminjam baru pembeli juga akan memerlukan tajuk yang jelas.
Limbah sebagai penyumbat
Mungkin jenis easement yang paling biasa adalah kemudahan untuk penyelenggaraan utiliti, tetapi kemudahan juga dapat diberikan untuk akses (kanan jalan) ke sebidang tanah yang terkunci tanpa jalan. Lekapan adalah bebanan kerana mereka melarang tindakan tertentu dan menjejaskan hak harta tersebut. Sebagai contoh, anda tidak boleh membina kolam renang di lokasi yang dikhaskan untuk garis pembetung bandar. Nah, anda boleh, tetapi bandar boleh menggali kolam renang tanpa kebenaran anda.
Lantai tercatat dalam polisi insurans tajuk anda dan sering muncul di peta penilai itu sendiri.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.