Pelanggan akan berputus asa selepas banyak ujian.
Hari ini, saya gembira untuk mengatakan bank-bank seolah-olah telah berpaling. Walaupun masih ada poket mengenai perselisihan, secara keseluruhannya, bank dan syarikat gadai janji nampaknya melakukan pekerjaan yang agak boleh dipercayai untuk mendapatkan pelanggan mereka melalui proses tanpa tekanan yang terlalu banyak.
Kebanyakan pelanggan kami datang kepada kami di ambang kemuflisan . Kadang-kadang mereka tidak menyedari peluang mereka untuk mengubah suai pinjaman mereka. Kadang-kadang mereka terlambat sebelum mereka cuba mengubah suai. Kadang-kadang, bank-bank terus merampas walaupun pelanggan mereka cuba menjual harta itu, mendapatkan refinanced, atau telah memulakan proses pengubahsuaian. Kami memfailkan kes muflis untuk mengambil kesempatan daripada penginapan automatik , injunksi yang direka untuk menghentikan penyitaan ini dan tindakan kutipan lain, memberikan penghutang (itulah yang kita panggil orang yang memfailkan kes muflis) ruang pernafasan sedikit, dan sama ada menghapuskan banyak atau semua seluruh hutang mereka melalui kes Bab 7 , atau menetapkan mereka pada pelan pembayaran balik dalam kes Bab 13 yang akan menangani bukan sahaja tunggakan gadai janji mereka tetapi juga tanggungjawab lain juga.
Program pengubahsuaian persekutuan dipanggil Program Hipotek Rumah Mampu atau HAMP. Dalam artikel ini, kita akan melihat apa yang HAMP boleh lakukan, dan bagaimana ia berfungsi dalam kes muflis.
Jadi Apa Perbezaan antara Refinance dan Modifikasi Pinjaman?
Jika anda memerlukan istilah baru atau cara untuk menjadikan rumah anda lebih murah, anda mempunyai dua pilihan: membiayai semula atau mengubah suai.
Pembiayaan semula menggantikan pinjaman lama dengan yang baru. Biasanya, pembiayaan semula direka untuk mengurangkan kadar faedah atau menukar syarat yang kurang baik, seperti kadar laras, untuk terma yang lebih baik. Ia boleh dicapai oleh pemberi pinjaman semasa atau pemberi pinjaman yang baru. Ia memerlukan peminjam yang berhutang dan nilai harta itu tidak jatuh jadi pinjaman itu berada di bawah air (peminjam berhutang lebih daripada harta itu bernilai.
Pengubahsuaian mengubah syarat pinjaman semasa. Ia tidak memerlukan tahap kredit yang sama yang membiayai semula, walaupun peminjam harus menunjukkan bahawa dia akan mempunyai pendapatan yang cukup untuk membuat pembayaran. Malah, program pengubahsuaian pinjaman direka untuk membantu pemilik rumah yang mengalami beberapa pembalikan kewangan. Ia mungkin kekal atau mungkin sementara jika ada sebab untuk mengesyaki bahawa keadaan peminjam akan berubah. Selalunya lebih banyak kelonggaran tentang apa yang boleh dilakukan oleh pemberi pinjaman untuk membuat pinjaman itu mampu, tetapi kadar faedahnya akan lebih tinggi daripada peminjam yang dapat membiayai semula.
Bolehkah Anda Dapatkan Modifikasi Hipotek Semasa Kes Kebangkrutan?
Ya. Malah, banyak pelanggan saya telah berjaya mengubah suai pinjaman mereka dan muncul dari kebankrapan dengan hutang yang lebih sedikit dan gadai janji yang terkini dan terkini.
Siapa Bolehkah Kelayakan untuk Pengubahsuaian Gadai Janji?
Ini bergantung kepada servicer anda dan sama ada pinjaman anda dimiliki oleh bank, syarikat gadai janji atau entiti seperti Fannie Mae atau Freddie Mac. Setiap mempunyai keperluan dan kriteria masing-masing. Tetapi secara umum, anda mungkin layak jika
- Anda menghabiskan lebih dari 31% pendapatan bulanan pada kos perumahan (pembayaran hipotek, insurans, cukai harta, persatuan pemilik rumah).
- Anda sebaliknya tidak layak untuk pembiayaan semula gadai janji.
- Anda sama ada tertunggak atau bahaya lalai kerana perubahan keadaan kewangan.
- Nilai rumah telah menurun, dan anda berhutang lebih daripada rumah itu bernilai.
Pengubahsuaian HAMP boleh digunakan untuk mengubah suai pinjaman di kediaman utama dan harta sewa tertentu.
Apa Adakah Pengubahsuaian Gadai Janji?
Permohonan
Pertama adalah permohonan. Kebanyakan pemberi pinjaman akan memerlukan bukti pendapatan untuk memastikan bahawa peminjam sekurang-kurangnya mempunyai pendapatan minimum untuk membuat pembayaran diubahsuai. Kebanyakan peminjam juga akan memerlukan laporan kredit, walaupun tidak ada skor kredit minimum atau maksimum yang diperlukan. Ini biasanya untuk menentukan berapa banyak hutang lain peminjam perlu berkhidmat setiap bulan.
Bayaran Percubaan
Kedua ialah tempoh percubaan. Apabila semua kertas kerja selesai, dan pemberi pinjaman menentukan bahawa peminjam mungkin memenuhi syarat minimum, peminjam akan ditawarkan peluang untuk membuat siri pembayaran percubaan. Tiga bayaran adalah bilangan yang saya lihat paling kerap.
Sebaik sahaja pembayaran percubaan telah berjaya dibuat, pemberi pinjaman akan membuat keputusan muktamad mengenai pengubahsuaian dan menawarkan pengubahsuaian kepada peminjam.
Apakah Terma-terma Pinjaman Apa yang Akan Berubah?
Matlamat pengubahsuaian HAMP adalah untuk membuat pinjaman yang berpatutan untuk peminjam dan menghalang pemberi pinjaman kehilangan lebih daripada yang diperlukannya. Pemberi pinjaman boleh mengubah hampir mana-mana terma pembayaran termasuk
- Menurunkan kadar faedah
- Menukar pinjaman dari kadar laras ke kadar tetap
- Memperluas panjang, contohnya dari 30 hingga 40 tahun
- Menambah tunggakan ke belakang pinjaman
- Menunda beberapa prinsipal
- Ampun beberapa kepala sekolah
Bagaimana dengan Pengubahsuaian dan Kebankrapan?
Apabila seseorang memfailkan kes muflis, mahkamah muflis mengambil bidang kuasa ke atas hampir semua perkara yang menyentuh mengenai kewangan jurubank. Penghutang (itulah yang kita panggil orang yang memfailkan kes kebankrapan) dibenarkan meneruskan urus niaga setiap hari seperti membeli barangan runcit dan membayar bil utiliti, perkara yang kita sebut sebagai "urusan perniagaan biasa".
Pengubahsuaian pinjaman bukanlah "urusan perniagaan biasa". Sama ada mahkamah muflis perlu mengambil tindakan untuk meluluskan pengubahsuaian itu sebahagian besarnya bergantung kepada sama ada kes itu adalah Bab 7 atau Bab 13. Dalam kes Bab 7, yang biasanya akan berlangsung empat hingga enam bulan, sesetengah pemberi pinjaman akan meminta penghutang untuk mendapatkan mahkamah kelulusan. Dalam Bab 13, penghutang sentiasa dikehendaki untuk mendapatkan kelulusan mahkamah tanpa mengira sama ada pemberi pinjaman memerlukan atau tidak. Untuk mendapatkan kelulusan mahkamah itu, peguam penghutang perlu memfailkan usul dengan mahkamah.
Dalam kes Bab 13 , penghutang mencadangkan satu pelan untuk membayar hutangnya dengan membuat pembayaran kepada pemegang amanah yang mengagihkan wang yang diterima kepada pemiutang yang telah mengajukan tuntutan yang sepatutnya . Pelan ini mesti termasuk jenis hutang tertentu seperti cukai pendapatan yang lalu atau tanggungjawab sokongan domestik seperti sokongan anak dan tunjangan. Ia mungkin termasuk caj tunggakan kepada syarikat gadai janji dan hutang seperti kereta dan perkakas.
Kerana dalam hampir setiap kes, tunggakan gadai janji akan dimasukkan ke dalam pengubahsuaian, wakil penghutang juga perlu memfailkan usul untuk memodifikasi pelan pembayaran Bab 13 untuk menghapuskan tunggakan. Bergantung kepada perkara lain yang mungkin telah dijangka oleh penghutang dengan pelan Bab 13 - bayar hutang keutamaan seperti cukai pendapatan baru atau sokongan anak, atau membuat bayaran kereta lebih murah dengan memasukkannya dalam pelan Bab 13 - penghutang boleh memutuskan bahawa kes Bab 13 tidak lagi diperlukan atau membantu. Pada ketika itu, dia boleh mempertimbangkan sama ada ia mungkin dinasihatkan untuk mengubah kes itu kepada satu di bawah Bab 7, atau menolaknya sama sekali.
Bagaimana ia berfungsi dalam Kes Kebangkrutan
Contohnya: Katakan penghutang itu memfailkan kes Bab 13 dan memasukkan $ 5,000 dalam pembayaran gadai janji yang lalu. Selepas kes Bab 13 difailkan, penghutang terpakai untuk pengubahsuaian pinjaman dengan syarikat gadai janjinya. Semasa dalam Bab 13, beliau terus membuat bayaran kepada Bab 13, yang termasuk $ 5,000 yang terhutang kepada syarikat gadai janji.
Katakan bahawa setahun selepas kes difailkan, pengubahsuaian gadai janji diluluskan. Pada masa itu, pemberi pinjaman telah dibayar $ 1,000 melalui pembayaran kepada pemegang amanah Bab 13. Pengubahsuaian pinjaman termasuk $ 4,000 yang masih terhutang atas tuntutan tunggakan.
Penghutang tidak mahu lagi "tambahan" wang untuk pergi ke syarikat gadai janji, jadi peguamnya perlu melakukan dua perkara. Pertama, peguam akan memfailkan usul dengan mahkamah muflis meminta mahkamah untuk meluluskan pengubahsuaian pinjaman gadai janji. Kadang-kadang usul itu perlu ditetapkan untuk pendengaran di hadapan hakim. Kadang-kadang ia boleh menjadi fail untuk jumlah masa yang ditetapkan - sering 24 hari - untuk membenarkan mana-mana pihak yang berminat untuk membantahnya. Sekiranya tiada objek parti, dan syarat-syarat yang sesuai dengan penghutang, kemungkinan besar hakim kebangkrutan akan meluluskannya. Sekiranya pihak menyedari, pengubahsuaian akan ditetapkan untuk pendengaran untuk membenarkan semua pihak memberi keterangan dan berhujah kepada hakim.
Sebaik sahaja dia mempunyai perintah dari mahkamah yang meluluskan pengubahsuaian, dan penghutang sebenarnya memasuki perjanjian pengubahsuaian, peguamnya akan meminta mahkamah untuk mengubah syarat-syarat rancangan untuk menghapuskan tunggakan kepada syarikat gadai janji itu. Ini juga akan melibatkan usul. Proses ini mirip dengan gerakan pengubahsuaian pinjaman. Usul ini ditetapkan untuk pendengaran, atau ia tetap di dalam fail untuk beberapa tempoh masa untuk memberi kreditur peluang untuk memakannya dan objek, jika sesuai.
Atau penghutang boleh melepaskan proses pengubahsuaian pelan dan memfailkan usul untuk menukar kepada Bab 7 atau usul untuk menolak semua perkara itu, bergantung kepada apa pun yang boleh dipinjamkan oleh penghutang dalam gambar kewangannya. Ketahui tentang perisian muflis .