Adakah anda tertanya-tanya tentang perbezaan antara co-ops vs. condo? Kamu tidak keseorangan. Walaupun, ia mungkin mengejutkan anda untuk mengetahui bahawa kondominium tidak menjadi popular sehingga tahun 1960-an. Apabila garis panduan FHA akhirnya membenarkan pembiayaan kondominium, konsep kompleks kondominium berlepas. Sebelum itu, hampir semua bangunan yang membolehkan banyak pemilik berganda adalah rakan kongsi. Hari ini, anda akan dapati kebanyakan koperasi atau bangunan perumahan koperasi di bandar metropolitan yang besar.
Orang ramai cenderung mengaitkan koperasi dengan New York City, tetapi anda juga boleh mencari koperasi di bandar-bandar utama seperti San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit dan Chicago, Tucson dan Phoenix, termasuk beberapa di Florida dan yang lain ditaburkan di seluruh Pantai Timur.
Apakah Co-Op?
Co-op tidak benar-benar hartanah. Hartanah adalah tanah, ditambah dengan penambahbaikan struktur, termasuk hak bawah tanah dan udara. Sebaliknya, co-op adalah sebuah syarikat. Apabila pembeli membeli co-op, pembeli membeli saham dalam perbadanan dan hak untuk menduduki unit tertentu. Pembeli koperasi tidak membeli unit atau sebahagian bangunan itu sendiri.
Selanjutnya, pembeli koperasi mungkin atau mungkin tidak dapat membiayai pembelian koperasi itu. Tidak semua bank akan membuat pinjaman bersama. Di antara bank-bank yang akan membuat pinjaman bersama, tidak semua co-op layak sebagai bangunan yang berkelayakan.
Pembeli perlu menyemak dengan pemberi pinjaman mereka untuk mengetahui sama ada pembekal berada pada senarai yang diluluskan.
Pembeli koperasi juga membayar yuran bulanan kepada koperasi. Fi itu termasuk bahagian prorata untuk gadai janji bangunan, jika ada; gaji pekerja penjaga pintu, kakitangan penyelenggaraan, mungkin penguasa bangunan; insurans untuk struktur; penyelenggaraan, pemeliharaan dan penyelenggaraan kawasan yang biasa, termasuk cukai hartanah.
Satu kelemahan yang mungkin berlaku kepada co-op, kata pengkritik, adalah hakikat pemiliknya sering akan membayar dua gadai janji. Dia akan membayar gadai janji sendiri untuk co-op dan gadai janji bangunan untuk co-op, yang juga boleh dibiayai semula pinjaman untuk membayar peningkatan modal untuk bangunan.
Apa itu Kondo?
Tidak seperti co-op, apabila pembeli membeli kondo, pembeli membeli hartanah. Pembeli memiliki ruang antara dinding, lantai dan siling, secara umumnya ke titik tengah. Unit ini dinilai secara berasingan untuk tujuan percukaian, dan pembeli membayar cukai langsung kepada penilai daerah (atau melalui akaun pencetatan pemberi pinjaman).
Sebuah kondo boleh dibiayai secara berasingan dan harta itu dijamin oleh surat ikatan amanah atau gadai janji, bergantung kepada undang-undang negeri. Reka bentuk struktur sebuah kondominium adalah unit individu, yang boleh menjadi cerita tunggal, berbilang cerita atau bahkan terpisah. Sebagai contoh, saya memiliki rumah keluarga tunggal di Hawaii yang ditetapkan sebagai sebuah kondo, tetapi ia adalah struktur bebas, dengan halamannya sendiri.
Pembeli sebuah kondominium juga, seperti pembeli bersama, membayar yuran bulanan. Bayaran ini dibayar kepada persatuan pemilik rumah . Bayaran kepada HOA membayar untuk penyelenggaraan kawasan umum, bahagian luar bangunan, bumbung, insurans, pengurusan persatuan dan mungkin sering termasuk beberapa utiliti seperti air dan pickup sampah.
Sesetengah bayaran HOA termasuk bayaran untuk rumah kelab, kemudahan bersenam dan kolam renang / spa.
Lebih Perbezaan Antara Koperasi vs Kondo
Secara umumnya, seorang co-op sering lebih murah untuk membeli daripada sebuah kondo, yang bermaksud ia boleh membiayai lebih banyak membeli kondo. Walau bagaimanapun, tradeoff adalah yuran yang dibayar kepada co-op mungkin lebih tinggi daripada iuran HOA condo.
Perbezaan utama antara co-op vs kondominium ialah hakikat tidak ada badan panas dengan wang tunai boleh membeli co-op. Koperasi dikawal oleh lembaga pengarah, ditentukan oleh para pemegang saham koperasi. Kondo dikawal oleh lembaga pengarah juga, tetapi lembaga tersebut tidak meluluskan pembeli. Lembaga koperasi mempunyai hak untuk meluluskan calon pembeli. Walaupun pembeli tidak dapat ditolak kerana diskriminasi yang ditakrifkan oleh undang-undang Perumahan Adil , pembeli mesti lulus pemeriksaan yang ketat.
Sesetengah koperasi tidak membenarkan pembeli asing membeli unit. Ramai rakan koperasi tidak membenarkan pelabur atau pembeli rumah kedua kerana mereka lebih memilih penghuni pemilik. Lembaga ko-op akan meneliti permohonan pembeli, penyata kewangan, senarai aset dan liabiliti, laporan kredit, baki perbankan, termasuk semakan surat cadangan daripada rakan dan rakan niaga yang berpotensi, berdasarkan kepada temu ramah peribadi.
Walaupun prosedur ini mungkin kelihatan seperti pencerobohan yang melampau terhadap privasi, pemilik dalam co-op meluluskan proses ini kerana mereka boleh menjadi sangat selektif dari orang-orang yang tinggal di bangunan. Apabila seseorang membeli sebuah kondo, tidak ada proses pemilihan jiran, tidak ada cara untuk mengelakkan band logam mati yang kuat untuk mengambil tempat di sebelah.
Sebaliknya, lembaga co-op juga meluluskan harga belian. Sekiranya harga itu begitu rendah, ia boleh menjejaskan nilai para pemegang saham yang lain, sebuah lembaga co-op boleh menolak untuk meluluskan penjualan. Sebuah kondo HOA tidak mempunyai kuasa untuk mencegah penjualan.
Banyak kompleks kondominium mengehadkan bilangan sewa sebagai peratusan daripada jumlah unit. Peratusan ini biasanya terdiri daripada 80 peratus pemilik yang diduduki hingga 50 peratus. Ini bertujuan untuk menghalang kompleks dari beralih ke kompleks apartmen dan menurunkan nilai. Kebanyakan koperasi tidak membenarkan subleases atau sewa.
Kita boleh tinggal di kompleks kondominium selama bertahun-tahun dan tidak pernah tahu jiran-jirannya. Itu tidak mungkin berlaku dalam co-op di mana pemilik tahu semua orang dan semua tentang anda.
Pada masa penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Real Estate Lyon di Sacramento, California.